Comprendre la valeur de reconstitution d'une SCPI
Comprenez la valeur de reconstitution d'une SCPI pour mieux investir et analyser correctement le marché.
Si vous vous intéressez de près ou de loin aux SCPI pour vous constituer un patrimoine immobilier, préparer votre retraite ou vous construire des revenus passifs, vous avez sûrement déjà rencontré le terme « valeur de reconstitution ».
Il s'agit d'un concept très important dans l'univers des SCPI pour pouvoir identifier des opportunités d'achat ou observer des signaux d'un moment opportun pour vendre. Cet indicateur reste encore trop méconnu mais est essentiel pour comprendre si une SCPI est actuellement décotée ou surcotée.
Découvrez précisément à quoi correspond la valeur de reconstitution d'une SCPI, comment la calculer et les opportunités à saisir sur le marché en 2026 !
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
La valeur de reconstitution d'une SCPI est importante à la fois pour les investisseurs existants comme pour les nouveaux arrivants. Il s'agit de la valeur réelle de la SCPI additionnée aux frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI.
Mathématiquement, la valeur de reconstitution correspond à :
Avec :
- La valeur de réalisation calculée par des experts internes et externes. Elle comprend la valeur vénale, nette de dettes, des actifs détenus, y compris les actifs financiers (liquidités ou réserves)
- Frais et droits d'acquisition correspondant aux dépenses induites pour acheter des actifs
Cet indicateur a été instauré par l'AMF en 2012 pour créer de la transparence vis-à-vis des investisseurs. Depuis mi 2024, les sociétés de gestion sont dans l'obligation d'afficher cet indicateur de manière semestrielle (contre annuelle auparavant).
Valeur de reconstitution des 10 SCPI les plus populaires en 2025
Voici la valeur de reconstitution des 10 SCPI les plus appréciées par les épargnants français (données novembre 2026) :
| Nom de la SCPI | Prix de la part | Valeur de reconstitution | Surcote / décote |
|---|---|---|---|
| Corum XL | 195 € | 198,88 € | Surcote de 2,70 % |
| Remake Live | 204 € | 203,52 € | Surcote de 0,24 % |
| Iroko Zen | 204 € | 213,65 € | Décote de 4,52 % |
| Coeur d'Europe | 204 € | 212,39 € | Décote de 3,95 % |
| Comète | 250 € | 258,45 € | Décote de 3,27 % |
| Corum Origin | 1135 € | 1172,41 € | Décote de 3,19 % |
| Épargne Pierre Europe | 200 € | 206,51 € | Décote de 3,15 % |
| Transitions Europe | 200 € | 205,84 € | Décote de 2,84 % |
| Upêka | 200 € | 205,70 € | Décote de 2,77 % |
| Kyaneos Pierre | 224 € | 225,32 € | Décote de 0,59 % |
Différences avec les autres valeurs clés
La valeur de reconstitution est souvent confondue à tort avec d'autres valeurs mentionnées sur les fiches descriptives des SCPI, dont :
- Valeur de souscription : prix d'achat d'une part
- Valeur de retrait : prix de vente d'une part pour un investisseur (souvent inférieure au prix d'achat à cause des frais d'entrée)
Dans un monde parfait, la valeur de souscription correspondrait à la valeur de reconstitution et la valeur de retrait correspondrait à la valeur vénale des actifs. Cependant, les prix des parts de SCPI ne sont pas toujours ajustés aussi fréquemment que le marché fluctue et cela engendre des écarts entre les valeurs qui sont affichées.
Pour attirer les investisseurs et proposer des produits pertinents, les sociétés de gestion peuvent favoriser un prix d'achat inférieur à la valeur de reconstitution. Cependant, la société de gestion doit obligatoirement fixer son prix d'achat entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Il s'agit d'un cadre réglementaire en place pour éviter tout abus.
Exemple de calcul de valeur de reconstitution
Voici un exemple pour illustrer la valeur de reconstitution :
- Prenons une SCPI A dont la valeur de reconstitution est de 120 €
- Le prix de souscription d'une part de SCPI A est de 125 €.
- Le prix de souscription étant supérieur à la valeur de reconstitution, le prix est actuellement surévalué : 1−(125÷120)= −4,17%
Toujours dans le même exemple, la valeur de reconstitution baisse et passe de 120 € à 110 €, le prix de souscription restant à 125 € :
- L'écart devient supérieur à la limite réglementaire de +10% : 1−(125÷110) = 13,6%
La société de gestion devra donc ajuster le prix de la part de la SCPI A pour revenir sous la barre des +10% et respecter la réglementation de l'AMF, soit un prix minimum de 121 € : 1−(121÷110) = 10%
Pourquoi la valeur de reconstitution est-elle un indicateur stratégique ?
En tant qu'investisseur, la valeur de reconstitution est un élément clé à analyser avant d'acheter des parts d'une SCPI. En effet, si la liquidation des actifs de la SCPI apporterait davantage d'argent par part que le prix d'une part, cela signifie que la part est actuellement à un prix intéressant, et inversement. Il convient donc de comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription pour juger de la justesse du prix de la part :
- Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, la part est surévaluée
- A l'inverse, si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, la part est sous-évaluée (il y a donc une décote)
Ces comparaisons sont souvent exprimées en pourcentage et il faut donc calculer la valeur suivante :
Si cette valeur est positive, la part est surévaluée. À l'inverse, une valeur négative signifie une sous-évaluation de la part de SCPI.
Si l'écart absolu est inférieur à 2%, on ne parlera ni de sous-cote ni de surcote. En cas d'écart absolu supérieur à 2%, le prix de la part sera soit considéré comme intéressant (inférieur à -2%) ou élevé (supérieur à 2%).
Par exemple, la SCPI Comète affiche actuellement une décote de plus de 3% avec un prix d'achat à 250€ pour une valeur de reconstitution de près de 260€. Son prix d'achat est donc actuellement intéressant.
Notez cependant qu'un actif décoté ne signifie pas forcément que c'est une « bonne affaire ». La décote peut également être liée à des problèmes sous-jacents, une industrie en déclin ou des problèmes de gestion. Il convient donc d'analyser plusieurs indicateurs et documents en plus de la comparaison à la valeur de reconstitution.
Récapitulatif pour analyser une valeur de reconstitution
Pour vous aider à analyser une SCPI, vous pouvez vous fier au tableau ci-dessous :
| Situation | Calcul | Interprétation | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Part surévaluée | (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 > 0 | La part est vendue au-dessus de sa valeur réelle | Si l'écart > 2%, le prix est considéré comme élevé |
| Part sous-évaluée (décote) | (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 < 0 | La part est vendue en dessous de sa valeur réelle | Si l'écart < -2%, le prix est considéré comme intéressant |
| Part correctement valorisée | Valeur absolue de ((Prix de souscription / Valeur de reconstitution) – 1) | Prix aligné avec la valeur réelle | Si l'écart absolu ≤ 2%, le prix est considéré correct |
Un indicateur complémentaire au rendement
La valeur de reconstitution permet de mesurer la juste valeur d'une part, au-delà des revenus. Comparer le prix de souscription à cette valeur permet donc de mettre en perspective à la fois le taux de distribution (TD) et le taux de rendement interne (TRI) :
- Le TD correspond aux revenus distribués par la SCPI par rapport au prix de souscription de la part. Si cette dernière est surévaluée, le rendement réel est moins attractif car le TD est calculé sur un prix de part élevé. A l'inverse, une part sous-évaluée indique que le TD réel est amélioré
- Le TRI prend en compte l'ensemble des flux financiers, y compris la valeur de revente de la part. Si la part est actuellement surévaluée, le TRI est réduit car la plus-value sera en réalité inférieure à celle évaluée par le TRI qui se base sur une valeur de reconstitution plus faible. Une part sous-évaluée, quant à elle, augmente le TRI potentiel grâce à la décote à l'achat.
L'évolution de la valeur de reconstitution : tendances 2025
Chaque année, certaines SCPI revalorisent le prix de leurs parts, à la hausse comme à la baisse, en se basant sur la valeur de reconstitution.
Par exemple, Remake Live a augmenté son prix de souscription en juin 2023 (de 200€ à 204€). Le prix de la part est désormais considéré comme « normal ».
A l'inverse, il est possible que Kyaneos Denormandie 4 doive revoir son prix à la baisse à cause d'une surcote actuellement de plus de 6%.
Des plateformes comme Louve Invest ou Epargnoo permettent de facilement lire les surcotes et décotes et ainsi comprendre si une SCPI est actuellement offerte à un prix intéressant.
En résumé : ce qu'il faut retenir
En résumé, la valeur de restitution d'une SCPI permet d'évaluer si le prix de souscription est juste. Elle se calcule par la formule : (prix de souscription / valeur de reconstitution) – 1.
Une valeur négative indique une décote et est considérée comme une opportunité d'achat, tandis qu'une valeur positive indique une surcote et nécessite de la prudence. Suivre les tendances par secteur peut permettre d'anticiper l'évolution des prix et identifier des opportunités d'achat avant le marché.
Nous vous conseillons d'utiliser des simulateurs et comparateurs de SCPI qui permettent d'analyser les performances passées ainsi que le futur potentiel d'une SCPI.
FAQ
Quelle est la différence entre la valeur de reconstitution et la valeur de retrait ?
La valeur de reconstitution reflète le coût global pour reconstituer le patrimoine de la SCPI alors que la valeur de retrait correspond au montant que l'associé perçoit s'il revend ses parts.
À quelle fréquence la valeur de reconstitution est-elle mise à jour ?
Elle doit désormais être publiée une fois par semestre par la société de gestion.
Une SCPI en forte décote est-elle toujours un bon investissement ?
Pas forcément : la décote peut traduire un potentiel de revalorisation, mais aussi des difficultés sous-jacentes. Il faut donc interpréter cet indicateur en correspondance avec le taux d'occupation, le secteur et la qualité du gestionnaire.
