Frais SCPI : ce que l'on paye réellement

Vous envisagez d'investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et vous vous demandez quels sont les frais associés à ce type d'investissement ? Vous êtes au bon endroit !

Dans cet article, nous allons vous expliquer comment fonctionnent les frais en SCPI, à quoi ils correspondent et surtout ce que vous payez réellement lorsque vous achetez des parts.

L'objectif : vous permettre d'évaluer le rendement net de votre placement et vous éviter d'avoir de mauvaise surprise.

SCPI : Pourquoi y-a-t-il des frais ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez des parts d'une société de gestion qui détient et exploite un patrimoine immobilier locatif. Ce parc peut être composé de bureaux, de commerces, d'hôtels, de logements ou encore d'actifs de santé.

En contrepartie, la société de gestion s'occupe de tout le travail opérationnel :

• La sélection et l'acquisition des biens immobiliers
• La mise en location et la perception des loyers
• L'entretien, la valorisation et la revente des biens
• Ainsi que la redistribution des revenus aux investisseurs

Investir en SCPI, c'est profiter des avantages de l'immobilier locatif (rendement, stabilité et effet de levier) sans avoir à gérer soi-même un bien. Mais cette tranquillité a un prix : les frais servent à rémunérer la société de gestion et couvrir les coûts de fonctionnement de la SCPI.

Les frais varient d'une SCPI à l'autre : certaines jeunes SCPI sont plus compétitives que des SCPI historiques.

Il est important de comprendre que les frais ne sont pas une "perte", mais une contrepartie financière au service de gestion que vous déléguez. Ils permettent à la société de gestion de faire fonctionner la machine, d'entretenir le patrimoine et de générer du rendement pour les investisseurs.

Quels sont les frais en SCPI ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI, plusieurs types de frais sont à payer. Certains sont prélevés au moment de l'achat, d'autres chaque année et d'autres lors de la revente. Ces frais servent à financer la gestion, la commercialisation, l'entretien et la performance du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Voici les principaux frais que vous pouvez rencontrer 👇

Les frais de souscription

Cette première catégorie de frais sert à rémunérer la société de gestion en échange de son travail de recherche et d'analyse pour acquérir de nouveaux biens. Ainsi que pour rémunérer le courtier qui vous a vendu les parts de SCPI et qui se charge des démarches administratives.

En moyenne, les frais de souscription se situent entre 8 % et 12 % du prix de la part. Ce pourcentage varie selon les SCPI, leur modèle économique et leur canal de distribution. Une partie de ces frais est versée à la société de gestion (environ 5 %) et une autre partie revient au courtier (environ 5 à 7 %).

À quoi servent les frais de souscription ?

Voici les différentes activités qui sont payées via les frais de souscription :

• La recherche de biens immobiliers à acheter pour agrandir le parc immobilier de la SCPI
• Les frais de notaire et d'enregistrement
• La rémunération des courtiers qui proposent la SCPI et permettent aux épargnants d'y investir (Par exemple : Louve Invest, Epargnoo et Ramify)
• Les différents interlocuteurs qui ont contribué à la négociation et à l'achat des biens immobiliers

Combien représentent les frais de souscription ?

Imaginons que vous investissiez 10 000 € dans une SCPI avec 10 % de frais de souscription :

Montant investi	Frais de souscription	Montant des frais	Montant réellement investi dans l'immobilier
10 000 €	10 %	1 000 €	9 000 €

Concrètement, 1 000 € servent à couvrir les frais et 9 000 € sont effectivement investis dans le parc immobilier de la SCPI. C'est pourquoi il est recommandé d'investir avec un horizon d'au moins 8 à 10 ans : cela laisse le temps à vos loyers et à la revalorisation du patrimoine de compenser les frais.

⚠️ Attention aux SCPI "sans frais d'entrée"

Certaines jeunes SCPI annoncent 0 % de frais de souscription. Mais attention : ces frais sont généralement déplacés ailleurs, par exemple sous forme de frais de gestion ou de commission à la sortie lors de la revente des parts.

Les frais de gestion

Comme leur nom l'indique, les frais de gestion servent à rémunérer la société de gestion pour l'ensemble des missions qu'elle assure au quotidien. C'est elle qui administre le parc immobilier, s'occupe des locataires et veille à la rentabilité globale de la SCPI.

À quoi servent les frais de gestion ?

Concrètement, ces frais couvrent :

• La gestion locative (recherche de locataires, rédaction des baux, encaissement des loyers, relances, quittances, etc.)
• La maintenance et la rénovation du patrimoine
• La gestion administrative et financière (paiement des charges, fiscalité, comptabilité, trésorerie)
• La communication avec les associés (assemblées générales, rapports trimestriels et annuels, bulletins d'information)

Ces frais sont indispensables au bon fonctionnement de la SCPI : ils garantissent la qualité du patrimoine et la régularité du revenu distribué. En moyenne, les frais de gestion s'élèvent à 10 à 15 % des loyers encaissés.

Ils sont prélevés directement sur les revenus locatifs, avant le versement des dividendes aux investisseurs.

Combien représentent les frais de gestion ?

Certaines SCPI "sans frais d'entrée" affichent des frais de gestion plus élevés, souvent proches de 20 %, pour compenser l'absence de frais de souscription.

Le taux de distribution annoncé est toujours net de frais de gestion. Étant donné que ces frais sont prélevés sur les revenus locatifs, la société de gestion a donc tout intérêt à avoir des biens immobiliers qualitatifs et loués un maximum pour augmenter le montant des frais quelle pourra prélever chaque mois. Les intérêts de la société de gestion sont alignés avec les intérêts des investisseurs.

💡 Exemple concret

Imaginons une SCPI qui distribue 5 % de rendement brut avant frais de gestion.

• Revenus locatifs bruts : 5 %
• Frais de gestion : 12 % des loyers perçus
• Rendement net versé à l'investisseur : environ 4,4 %

Montant investi	Rendement brut	Frais de gestion	Rendement net versé
10 000 €	5 % (500 €)	12 % (60 €)	4,4 % (440 €)

Sur 10 000 € investis, vous percevrez environ 440 € par an après frais de gestion. C'est ce montant qui apparaît dans les bulletins trimestriels ou les simulations de rendement des SCPI.

Ce système fonctionne un peu comme si vous faisiez appel à une agence immobilière pour gérer votre bien locatif. Vous lui versez généralement entre 5 et 8 % des loyers pour la gestion au quotidien, auxquels s'ajoutent les frais d'entretien, les assurances et la taxe foncière.

La SCPI fait exactement la même chose, mais à grande échelle avec des dizaines ou centaines d'immeubles à gérer simultanément.

Les frais d'acquisition

Les frais d'acquisition correspondent à l'ensemble des coûts supportés par la SCPI lors de l'achat d'un bien immobilier. Autrement dit, ce sont les frais liés à la constitution et à la croissance du patrimoine immobilier que détient la société de gestion.

Ces frais ne sont pas directement facturés à l'investisseur, mais ils sont prélevés sur le capital collecté avant que celui-ci ne soit investi dans les biens.

Ils ont donc un impact indirect sur la performance, puisqu'ils réduisent le montant effectivement investi dans la "pierre".

À quoi servent les frais d'acquisition ?

Chaque fois que la SCPI achète un bien, elle doit s'acquitter de différents frais. Ils similaires à ceux que paierait un particulier lors d'un achat immobilier classique.

Ces frais comprennent notamment :

• Les frais de notaire et droits d'enregistrement
• Les honoraires d'agence pour la recherche ou la négociation du bien
• Les frais de due diligence (expertises techniques, études environnementales, audits locatifs..)
• Les honoraires juridiques liés à la rédaction des actes
• Les frais d'intermédiaires pour structurer la transaction
• Et parfois les frais de financement, si la SCPI fait un emprunt pour acquérir le bien

Ces dépenses sont essentielles : elles garantissent que les biens achetés sont solides, rentables et conformes à la stratégie de la SCPI.

Combien représentent les frais d'acquisition ?

Les frais d'acquisition varient selon la nature des biens et leur localisation, mais on estime généralement qu'ils représentent 6 à 8 % du prix d'achat. Ils sont donc intégrés dans la valeur de la part et n'apparaissent pas directement sur le relevé de l'investisseur.

Lorsqu'une SCPI collecte 100 millions d'euros, elle ne peut pas investir ces 100 millions intégralement dans des murs : une partie (environ 6 à 8 millions) sera absorbée par ces frais d'acquisition.

💡 Exemple concret

Imaginons qu'une SCPI collecte 10 millions d'euros pour acheter un portefeuille d'immeubles :

Montant collecté	Taux estimé de frais d'acquisition	Montant des frais	Montant réellement investi dans les immeubles
10 000 000 €	7 %	700 000 €	9 300 000 €

Sur les 10 millions collectés, 9,3 millions sont investis directement dans la pierre et 700 000 € servent à financer les frais liés à l'achat et à la structuration du patrimoine.

Ces frais sont en réalité similaires à ceux que vous paieriez vous-même si vous achetiez un bien immobilier à titre personnel :

• Environ 7 à 8 % de frais de notaire
• Parfois 4 à 7 % d'agence
• Et divers frais d'expertise ou de financement

La grande différence, c'est qu'en SCPI, ces frais sont mutualisés : ils sont répartis entre tous les associés et gérés par des professionnels.

Les frais de pilotage et de travaux

Les frais de pilotage et de travaux correspondent aux dépenses engagées par la société de gestion pour entretenir, rénover ou valoriser les immeubles détenus par la SCPI. Ils font partie intégrante de la gestion immobilière et visent à préserver la qualité du patrimoine, assurer la pérennité des loyers et favoriser la revalorisation à long terme.

L'immobilier nécessite un entretien constant. Les immeubles vieillissent, les normes évoluent et les locataires attendent des espaces modernes et conformes aux réglementations (sécurité, accessibilité, performance énergétique…).

À quoi servent les frais de pilotage et de travaux ?

Les frais de pilotage et de travaux couvrent donc plusieurs types d'interventions :

• Travaux d'entretien courant : réparations, maintenance, rafraîchissement des locaux et petites rénovations.
• Travaux de rénovation ou de mise aux normes : isolation, toiture, ascenseurs, conformité électrique et performance énergétique.
• Travaux de valorisation : restructuration d'un immeuble, modernisation d'espaces, création de surfaces supplémentaires ou amélioration énergétique.
• Honoraires de pilotage : rémunération des architectes, bureaux d'études, maîtres d'œuvre et de la société de gestion pour le suivi et la coordination des chantiers.

Ces frais sont donc essentiels pour maintenir la valeur du parc immobilier et garantir la stabilité des revenus locatifssur la durée.

Combien représentent les frais de pilotage et de travaux ?

Imaginons qu'une SCPI réalise 1 million d'euros de travaux de rénovation énergétique sur plusieurs immeubles de bureaux :

Nature des dépenses	Montant	Mode de financement	Observation
Travaux réalisés (rénovation, isolation, normes)	1 000 000 €	Sur fonds propres	Rénovation énergétique globale
Frais de pilotage (4 %)	40 000 €	Prélevés sur le coût des travaux	Rémunération de la société de gestion
Total des dépenses	1 040 000 €

Dans cet exemple, 40 000 € rémunèrent la société de gestion pour la coordination, le suivi et la supervision du chantier. Ces frais sont intégrés dans les comptes de la SCPI et viennent réduire le résultat distribué sur l'année si les travaux sont financés en fonds propres.

Mais en contrepartie, ces améliorations valorisent le patrimoine et pérennisent les loyers futurs.

Même s'ils peuvent paraître élevés, ces frais sont un investissement pour la longévité du portefeuille. Une SCPI qui néglige l'entretien de ses actifs risque :

• Une baisse de la valeur du patrimoine
• Une augmentation du taux de vacance locative
• Et une baisse du rendement dans le futur

À l'inverse, une SCPI proactive sur les travaux :

• Conserve des locataires de qualité
• Bénéficie d'immeubles énergétiquement performants
• Et peut espérer réaliser une plus-value lors de la revente des actifs

Les frais de cession

Les frais de cession interviennent au moment de la revente de vos parts de SCPI. Ils sont prélevés dans le cas où vous décidez de revendre vos part vous même et sans passer par la société de gestion.

À quoi servent les frais de cession ?

Concrètement, ils servent à couvrir les coûts administratifs, car l'investisseur détermine lui-même le prix de ses parts et une fois la vente réalisée, la société est avertie du changement de locataire et application les frais de cession.

Les frais de cession servent à rémunérer :

• la société de gestion, qui organise et enregistre la vente des parts
• les frais administratifs liés à la mise à jour du registre des associés

Combien représentent les frais de cession ?

Imaginons que vous déteniez 10 000 € de parts dans une SCPI et que vous décidiez de les revendre.

Valeur des parts revendues	Taux de frais de retrait	Montant des frais	Montant net que vous recevez
10 000 €	5 %	500 €	9 500 €

En pratique, vous percevrez 9 500 € nets après frais de cession. Ces frais sont donc à prendre en compte dans votre calcul de rendement global (TRI), surtout si vous envisagez de sortir avant 8 à 10 ans.

Ces frais peuvent sembler élevés, mais ils sont comparables aux frais de notaire ou honoraires d'agence d'une vente immobilière classique, qui représentent souvent 7 à 10 % du prix du bien. Dans les deux cas, ils couvrent les coûts administratifs, juridiques et commerciaux liés à la transaction.

Les frais de retrait

Les frais de retrait (ou frais de sortie) s'appliquent lorsque vous revendez vos parts de SCPI à capital variable. Ils correspondent à la commission prélevée par la société de gestion pour couvrir les coûts administratifs et commerciaux liés à cette opération.

Autrement dit, ce sont les frais de sortie du marché secondaire : ils servent à rémunérer la société pour la gestion des retraits, la recherche d'acheteurs, la mise à jour du registre des associés et la liquidité des parts.

À quoi servent les frais de retrait ?

Les SCPI à capital variable permettent d'acheter ou de revendre ses parts à tout moment, à un prix fixé par la société de gestion. Lorsqu'un associé souhaite revendre, la SCPI doit trouver un nouvel acheteur ou puiser dans sa trésorerie pour racheter les parts.

Cette mécanique nécessite un traitement administratif, un suivi de liquidit, et parfois même une réévaluation du prix de part.

Les frais de retrait servent donc à :

• Financer la liquidité du marché secondaire (organisation des rachats et des ventes)
• Rémunérer la société de gestion pour le traitement des retraits
• Compenser la mobilisation de la trésorerie
• Et, dans certains cas, à stabiliser la valeur liquidative de la SCPI lorsqu'il y a une quantité importante de retrat

Combien représentent les frais de retrait ?

En général, les frais de retrait varient entre 3 % et 5 % du prix de retrait (c'est-à-dire la valeur à laquelle vous vendez vos parts).

Ce taux peut différer selon la SCPI et sa politique de liquidité.

Type de SCPI	Nature des frais	Montant moyen	Moment du paiement
SCPI à capital variable	Frais de retrait (commission de sortie)	3 % à 5 %	Lors de la revente des parts

Les SCPI sans frais d'entrée appliquent souvent des frais de retrait plus élevés (parfois jusqu'à 6 ou 7 %), afin de compenser l'absence de commission à la souscription. C'est un modèle plus moderne, qui est adapté surtout aux investisseurs long terme.

💡 Exemple concret

Imaginons que vous déteniez 20 000 € de parts dans une SCPI à capital variable et que vous décidiez de les revendre.

Valeur des parts revendues	Taux de frais de retrait	Montant des frais	Montant net reçu
20 000 €	5 %	1 000 €	19 000 €

Dans cet exemple, vous recevrez 19 000 € nets après déduction des frais de retrait. Ces frais ne sont donc pas prélevés au moment de l'achat, mais uniquement lors de la revente.

Les frais de retrait n'affectent pas le rendement annuel distribué pendant la durée de détention. En revanche, ils réduisent le capital récupéré à la sortie et donc le Taux de Rendement Interne (TRI) de l'investissement.

💡 Exemple :

• Si vous percevez 4,5 % de rendement net chaque année
• mais payez 10 % de frais d'entrée et 5 % de frais de retrait il faut conserver vos parts au moins 8 à 10 ans pour amortir ces frais et dégager une rentabilité intéressante.

Ces frais sont comparables à des frais de notaire ou d'agence immobilière lors d'une revente classique.

SCPI sans frais : il en existe !

Oui, il existe désormais des SCPI dites "sans frais d'entrée". C'est un modèle plus récent et plus transparent qui a littéralement bouleversé le fonctionnement traditionnel du marché. Ces SCPI ne facturent aucun frais de souscription (ou très peu), ce qui signifie que chaque euro investi est intégralement investi dans les biens immobiliersdès le départ.

Quelques exemples de SCPI sans frais d'entrée

Plusieurs sociétés de gestion innovantes ont lancé ces SCPI "nouvelle génération", souvent accessibles en ligne, sans frais de souscription et avec un ticket d'entrée plus faible :

• Iroko Zen (Iroko)
• Remake Live (Remake AM)
• Upêka (Axipit Real Estate Partners)
• Mistral Sélection (Norma Capital)
• Eden (Amplegest REIM)
• Elevation Tertiom (Turgot AM)
• Néo (Novaxia Investissement)

Ces SCPI séduisent de plus en plus d'investisseurs grâce à leur simplicité, leur structure de frais et leur transparence.

Comment fonctionnent ces SCPI sans frais d'entrée ?

L'absence de frais de souscription ne signifie pas qu'il n'y a pas de frais du tout. En réalité, ces SCPI déplacent simplement les frais ailleurs, notamment vers :

• Des frais de gestion plus élevés
• Ou une commission de performance (liée aux résultats)

💡 Par exemple, la SCPI Néo, pionnière du modèle "zéro frais d'entrée", applique 18 % de frais de gestion sur les loyers encaissés. C'est bien supérieur à la moyenne du marché. En contrepartie, l'investisseur ne supporte aucun frais à l'achat.

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💡 Exemple concret

Prenons deux SCPI pour comparer les modèles :

• SCPI A : traditionnelle, avec 10 % de frais d'entrée et 10 % de frais de gestion
• SCPI B : sans frais d'entrée, mais avec 18 % de frais de gestion

Année	Rendement brut (avant frais)	SCPI A – Rendement net	SCPI B – Rendement net
1	5 %	4,5 % (après 10 % de gestion)	4,1 % (après 18 % de gestion)

Mais attention : la SCPI A a subi 10 % de frais d'entrée au départ.

Autrement dit :

• si vous revendez vos parts au bout d'un an, la SCPI sans frais d'entrée est plus rentable
• si vous conservez vos parts 8 à 10 ans, la différence de rendement s'équilibre

Les avantages et inconvénients des SCPI sans frais d'entrée

✅ Avantages des SCPI sans frais d'entrée :

• Pas de perte initiale : 100 % de votre capital est investi immédiatement.
• Idéal pour un placement plus court terme
• Plus grande transparence sur la structure des frais

❌ Inconvénients :

• Des frais de gestion plus élevés (souvent entre 15 % et 20 %)
• Une rentabilité inférieure sur le long terme
• Parfois des frais de retrait ou de performance (à surveiller)

Comment réduire les frais lors d'un investissement dans une SCPI ?

L'un des principaux freins à l'investissement en SCPI reste le niveau des frais. Mais bonne nouvelle : il existe aujourd'hui des solutions simples et légales pour réduire ces frais sans impacter la qualité du placement.

L'une des plus connues est celle proposée par Louve Invest, une marketplace spécialisée dans les SCPI, agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Grâce à son modèle, Louve permet à ses clients de récupérer une partie des frais de souscription sous forme de cashback.

Le principe du cashback Louve Invest

Lorsque vous achetez des parts de SCPI via Louve Invest, la plateforme perçoit une commission de la part de la société de gestion (comme tout autre courtier). Mais, au lieu de conserver l'intégralité de cette commission, Louve reverse jusqu'à 3 % du montant investi directement à l'investisseur.

Ce cashback est versé sur votre compte bancaire, environ 10 jours après que la société de gestion ait payé Louve, soit en moyenne 3 mois après votre souscription.

Exemple concret

Imaginons que vous investissiez 50 000 € dans une SCPI via Louve Invest.

Grâce au cashback de 3 %, vous recevrez :

Montant investi	Taux de cashback	Montant remboursé	Rendement "boosté" équivalent
50 000 €	3 %	1 500 €	+0,3 point sur un rendement annuel de 5 % (environ)

Vous conservez donc les mêmes parts, le même rendement et les mêmes droits, mais vous bénéficiez de 1 500 € reversés sur votre compte, ce qui améliore directement votre performance nette d'investissement.

Comment Louve peut-elle proposer ce cashback ?

Le modèle repose sur une meilleure efficacité opérationnelle. Louve Invest fonctionne comme une plateforme 100 % en ligne, sans réseau physique ni intermédiaires. Cela lui permet de réduire ses coûts de distribution et de partager ses commissions avec ses utilisateurs.

Pour donner un ordre d'idée :

Les sociétés de gestion versent généralement entre 5 % et 6 % de commission au distributeur lorsqu'un investisseur achète des parts via un courtier. Louve en reverse plus de la moitié à l'investisseur, sous forme de cashback.

Le reste couvre les frais de fonctionnement de la plateforme.

A savoir

• Le cashback Louve n'est pas disponible pour :
  • les SCPI sans frais de souscription (comme Iroko Zen ou Néo)
  • ni pour les investissements en usufruit.
• Il est applicable uniquement sur les parts en pleine propriété de SCPI à frais d'entrée classiques.
• Le montant exact du cashback peut varier selon la société de gestion et les conditions commerciales du moment.

💡 Astuce : avant d'acheter des parts de SCPI, Louve affiche pour chaque SCPI le montant exact du cashback disponible, ce qui permet de comparer rapidement les offres et d'optimiser votre investissement.

En résumé

Grâce à ce système de cashback de 3 %, Louve Invest permet :

• De réduire vos frais de souscription
• De booster votre rendement net dès la première année
• Et d'accéder facilement à plus de 50 SCPI depuis une seule plateforme.

C'est une approche moderne qui rend l'investissement en SCPI plus accessible, plus transparent et plus rentable, notamment pour les épargnants souhaitant se constituer un portefeuille diversifié sans surcoût inutile.