Immobilier durable en Europe.
Avis Transitions Europe : la SCPI au positionnement durable et ambitieux
Transitions Europe est une SCPI qui investit dans l’immobilier d’entreprise européen, en phase avec les grands changements économiques et sociétaux. Elle a été lancée par Arkéa REIM en novembre 2022, et a rapidement gagné en ampleur, ce qui s’explique en grande partie par des performances remarquables (plus de 8% en 2024 !).
Labellisée ISR, elle séduit par son positionnement thématique porteur, que nous détaillerons plus bas, et sa recherche d’avenir durable. Un bon « mix » entre potentiel de rendement et responsabilité.
Mais dans les faits, est-ce aussi parfait ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Transitions Europe en résumé
Transitions Europe est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Transitions Europe
- Le rendement très élevé, parmi les plus hauts du marché (8,25 % brut en 2024),
- Le taux d’occupation proche de 99 % : peu ou pas de vacance locative,
- La typologie d’actifs tournée vers les usages d’avenir : santé, logistique, éducation, etc,
- Un patrimoine paneuropéen, avec une diversification géographique hors France
- L’expertise de société de gestion Arkéa REIM adossée à une grande banque,
- La collecte dynamique, avec une capitalisation en forte croissance,
- L’obtention très rapide du label ISR, preuve d’une stratégie durable et responsable.
Les désavantages à investir sur la SCPI Transitions Europe
- Les frais d’entrée et de gestion élevés (12 % TTC),
- Le manque de recul historique (la SCPI n’a que trois ans),
- Le versement trimestriel des dividendes, moins avantageux dans une logique d’intérêts composés, ou pour le remboursement d’un éventuel prêt.
Notre verdict sur la SCPI Transitions Europe
Notre avis sur la SCPI Transitions Europe est très positif.
Transitions Europe coche, selon nous, toutes les cases d’un support immobilier de long terme. Son positionnement thématique sur les usages d’avenir est ambitieux et atypique. Cela fonctionne, puisque le rendement délivré par Transitions Europe est parmi les meilleurs du marché, alors que la société de gestion, Arkéa REIM, rassure.
Le haut rendement est un très bon signe selon nous : il rassure quant à « l’exécution ». Car c’est une chose de se souhaiter se positionner sur des actifs de transitions, mais c’en est une autre de faire « un sans-faute » sur cette niche et parvenir à choisir les bons actifs. Nous apprécions grandement le rythme de collecte soutenu, qui annonce pour l’avenir une diversification de plus en plus marquée.
Nous ne soulignerons, en guise de « bémol », que le jeune âge de cette SCPI, car même les frais élevés ne suffisent pas, jusqu’ici, à réduire le rendement exceptionnel de Transitions Europe.
Histoire et vision de la SCPI Transitions Europe
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Transitions Europe une opportunité intéressante aujourd'hui.
Transitions Europe, qu'est-ce que c'est ?
La SCPI Transitions Europe a été lancée le 16 novembre 2022 par Arkéa REIM. Elle investit au sein de l’Union européenne en suivant un angle assez particulier : l’immobilier d’entreprise adapté aux grands changements d’usage, ce que nous détaillons dans le paragraphe suivant.
L’objectif visé est un taux de distribution de 5 % à long terme, même si ses performances récentes sont bien plus élevées (8,16 % en 2023, 8,25 % en 2024). Un succès qui traduit l’expertise d’Arkéa, et qui a permis à la SCPI de rapidement approcher le milliard de capitalisation. Elle détient ainsi, aujourd’hui, plus d’une quarantaine d’immeubles en Europe (Espagne, Pays-Bas, Allemagne, etc).
La stratégie d'investissement de Transitions Europe
La stratégie d’investissement de Transitions Europe est de construire un patrimoine d’actifs immobiliers diversifiés en Union européenne, aligné avec les « grandes transitions » qui se jouent actuellement.
Arkéa REIM privilégie ainsi des biens « dans l’air du temps » :
- Bureaux modernes adaptés au télétravail,
- Centres de santé et laboratoires, précieux en ces temps de vieillissement de la population, et de saturation des équipements publics,
- Établissements éducatifs,
- Plates-formes logistiques qui répondent à l’essor du e-commerce,
- Et des résidences gérées (seniors, étudiants), dont la demande locative est très forte.
Chaque acquisition est examinée par un comité dédié afin d’assurer la cohérence stratégique du portefeuille.
L’autre critère est la durabilité des actifs, puisque Transitions Europe est labellisée ISR. On est donc clairement sur une approche thématique, et résolument européenne, qui distingue Transitions Europe au sein de l’offre d’Arkéa REIM.
La répartition géographique de la SCPI Transitions Europe
Voici les zones géographiques privilégiées par Transitions Europe :
- Espagne (36 %) : forte demande sur le commerce et la logistique, avec des rendements locatifs soutenus,
- Allemagne (20 %) : premier marché européen, locataires industriels et santé stables,
- Pays-Bas (19 %) : économie robuste, hubs logistiques et pôles biotech majeurs,
- Irlande (12%): technologique et pharmaceutique, forte demande en bureaux et centres de données,
- Italie (9%) : une économie dynamique sur les grandes métropoles, avec des opportunités premium, et une forte demande en bureaux,
- Pologne (4 %) : un marché de l’immobilier en forte croissance, avec un développement du tertiaire et donc une demande soutenue pour la location de bureaux.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Transitions Europe
Et voici le type de biens ciblés, dans le cadre de l’orientation « nouveaux usages » :
- Les bureaux hybrides conçus pour le télétravail et la flexibilité (espaces modulables, connectés, avec zones collaboratives),
- Les centres de santé ou laboratoires, en lien avec le vieillissement de la population et les besoins médicaux croissants,
- Les plateformes logistiques liées à l’essor du e-commerce,
- Les établissements d’éducation ou de formation répondant aux nouvelles attentes pédagogiques,
- Les bâtiments à faible empreinte carbone, éco-conçus, connectés, avec une performance énergétique élevée.
Ce type d’immobilier est appelé à croître, car il reflète les transitions technologiques, environnementales et sociales qui transforment durablement les usages des immeubles professionnels. Nous considérons donc que Transitions Europe est précurseur sur cette orientation stratégique, et c’est ce qui explique en partie le haut rendement délivré. En effet, de nombreux locataires sont prêts à payer plus cher pour occuper des biens qui répondent à ces nouveaux usages.
Arkéa REIM veille aussi à différencier ses SCPI : Transitions Europe investit hors France, complétant ainsi l’offre de MomenTime, qui elle est focalisée sur l’hexagone et le Royaume-Uni.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Transitions Europe
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Transitions Europe :
Taux de distribution cible
En 2023, Transitions Europe a distribué 8,16 % de rendement, et 8,25 % en 2024. Ce qui en fait l’une des SCPI les plus performante sur le marché, toutes « thématiques » confondues.
Ce taux est tout bonnement exceptionnel en matière d’investissement immobilier de manière générale. Notez que si la SCPI parvenait à maintenir ce niveau de distribution, elle vous permettrait de doubler votre capital tous les neuf ans !
Capitalisation
La capitalisation de Transitions Europe a explosé très rapidement depuis sa création fin 2022. Elle atteint 948 M€ à l’heure où nous écrivons ces lignes (novembre 2025), et devrait donc dépasser la barre symbolique du milliard de capitalisation dans les semaines à venir, sécurisant ainsi sa place parmi les gros acteurs du secteur.
L’année 2025 fut exceptionnellement bonne sur ce critère, puisque Transitions Europe a littéralement doublé sa taille (elle dépassait à peine 500 M€ fin 2024).
Un bon point de plus pour cette SCPI, la capitalisation restant une variable importante pour évaluer la crédibilité et la diversification d’un support.
TRI (10 ans)
Pour rappel, le TRI Cible est la performance que l’on peut viser à long terme, et qui comprend le rendement en lui-même et l’évolution du prix de votre part en portefeuille.
Transitions Europe donne ainsi un TRI de 6,50 % sur deux ans, logiquement supérieur à l’objectif de taux de distribution seul, qui est lui fixé à 5 %.
Taux d'occupation financier
Le taux d’occupation financier (TOF) de Transitions Europe est proche de 99 % (98,9 % fin 2025 selon Arkéa REIM. Il était de 100 % en 2023 et 98 % en 2024.
Un niveau très important, qui traduit une quasi-absence de vacance locative. Il s’agit d’un indicateur primordial, car un taux d’occupation total vient sécuriser les loyers et la distribution aux investisseurs.
Combien coûte une part de SCPI Transitions Europe ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Évoquons en premier lieu la valeur de reconstitution de cette SCPI.
La valeur de reconstitution correspond à la valeur totale du patrimoine, de ses frais d’acquisition, rapporté à une part. Pour Transitions Europe, elle s’élevait à environ 207 € mi-2025. Cette valeur sert de référence pour le calcul du prix de souscription.
En novembre 2025, le prix de souscription d’une part de Transitions Europe est de 200 €, commission d’entrée incluse.
On a donc une petite décote, en comparaison avec la valeur de reconstitution, à l’avantage de l’investisseur. C’est toujours « bon à prendre », car cela renforce l’attractivité du placement, tout en limitant le risque de revalorisation négative à court terme (en cas de baisse temporaire de la valeur de l’actif).
Notez qu’en cas de revente, la valeur de retrait est actuellement de 180 €, soit 90 % de la valeur nominale (vous perdez vos frais d’entrée si vous revendez vos parts rapidement). Ce qui pousse à envisager cet investissement à long terme (au moins deux ans), afin d’au minimum « compenser » les frais d’entrée par la revalorisation de l’actif. Rien d’anormal ici, la durée de détention conseillée en SCPI variant souvent de 8 à 10 ans.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Transitions Europe :
Les frais de Transitions sont plutôt élevés. En revanche, soulignons qu’ils n’ont jamais empêché le taux de distribution très élevé de cette SCPI (> 8 %), qui vient largement compenser cette rémunération élevée de la société de gestion sur certains postes.
Nous regrettons par exemple les frais de travaux, pour lesquels Arkéa prélève 5% des montants, ce qui n’est pas aligné avec les intérêts du porteur de part. Notons également que l’entrée en jouissance de vos parts interviendra le premier jour du sixième mois, et vous ne toucherez donc pas de dividendes aux cours des cinq premiers (mais c’est assez classique).
En bref, ces frais ne sont pas gênants, tant que Transitions Europe continue sur ce niveau de performance. Mais ils pourraient s’avérer plus pesants en cas de baisse de rendement à l’avenir.
Notons enfin que le minimum de souscription est de cinq parts, soit 1000 €. Si ce montant est trop élevé pour vous, n’oubliez pas qu’il est possible d’emprunter auprès de votre banque pour investir dans la pierre papier. Pensez néanmoins à diversifier votre allocation.
Perspectives de la SCPI Transitions Europe
Le marché immobilier européen connaît un tournant : les rendements remontent et de belles opportunités continuent de se présenter sur les « actifs Core ». Il s’agit des actifs « peu risqués », bien placés, avec des flux de loyers prévisibles à long terme, et dont les locataires sont qualitatifs et stables dans le temps. Dans ce contexte, Arkéa REIM a revu à la hausse ses ambitions : pour 2025, l’objectif de distribution a été relevé à environ 7,5 % (non garanti).
Autre « green flag : la forte collecte qui se maintient sur Transitions Europe, ce qui engendre une capacité d’investissement accrue. Un important pipeline d’environ 220 M€ d’acquisitions est d’ailleurs en cours (commerces en Italie/Espagne, bureaux en Belgique, etc)
L’ambition d’Arkéa REIM est claire : Transitions Europe doit figurer parmi les leaders sur la niche « SCPI paneuropéennes durables ». C’est en bonne voie, et cette SCPI capitalise d’ailleurs sur son positionnement ISR, un « plus » aujourd’hui, qui deviendra nécessité demain pour continuer de performer, se financer à bas coût, etc.
Nous considérons ainsi que Transitions Europe est armée pour continuer de performer mais il conviendra de rester sélectif sur la politique d’acquisition. Pour continuer d’offrir un portefeuille résilient et aligné sur les tendances longues (écologie, numérique, santé).
Il y a-t-il des risques ?
Investir sur Transitions Europe comporte des risques.
Le principal étant la variation de la valeur de ses actifs (sensibilité aux taux d’intérêt et au marché immobilier).
Par ailleurs, même si cette SCPI ne souffre pas d’un risque de change (puisqu’elle investit uniquement en zone euro), elle manque du coup de diversification sur ce point. Un ralentissement des marchés liés à la monnaie unique pourrait donc avoir des répercussions sur la valeur patrimoniale et la performance de Transitions Europe. Et il n’y a pas seulement le risque économique d’un ralentissement de la zone euro, mais aussi celui de l’alourdissement réglementaire sur le vieux continent, friand des lourdeurs administratives.
Enfin, la SCPI est jeune (lancée en 2022), ce qui offre peu de recul historique. Elle n’a pas connu « plusieurs cycles » économiques et immobiliers. Mais nous restons confiants, Arkéa restant un poids lourd de la gestion d’actifs, adossé à un grand groupe bancaire.
Puis-je investir sur la SCPI Transitions Europe via mon assurance vie ou PER ?
La SCPI Transitions Europe n’est pas proposée directement sur les contrats d’assurance-vie classiques. Il s’agit en effet d’un véhicule d’investissement assez « jeune », qui sera peut-être intégré par les différentes compagnies d’assurance.
En revanche, Transitions Europe est éligible au Plan Épargne Retraite (PER), permettant de déduire les versements que vous ferez sur le support de vos revenus imposables.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Transitions Europe ?
Il est possible d’emprunter pour financer l’achat de parts (crédit à la consommation ou immobilier). L’effet de levier pourra vous permettre d’amplifier le rendement sur fonds propres, mais cela implique des contraintes.
L’avantage ? Vous pourrez utiliser les dividendes pour payer vos mensualités de crédit. Gardez simplement à l’esprit que chez Transitions Europe, le versement de vos dividendes se fait trimestriellement, ce qui implique une petite organisation de votre part si vous souhaitez les utiliser pour rembourser votre emprunt.
Enfin, retenez que le niveau de performance d’une SCPI n’est pas garanti. Si le rendement baisse, il vous faudra toujours vous acquitter de vos mensualités de crédit.