Diversifié, France et Europe.
Avis Iroko Zen : la SCPI européenne sans frais de souscription !
Iroko Zen est une SCPI de rendement européenne associée à un argument marketing étonnant : l’absence totale de frais de souscription. Gérée de manière totalement digitalisée, Iroko Zen séduit par son approche moderne et responsable. On a donc, sur le papier, une SCPI « sans frais », performante et transparente, qui a tout pour séduire les épargnants exigeants.
Mais qu’en est-il vraiment dans les faits ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Iroko Zen en résumé
Iroko Zen est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Iroko Zen
- 0 % de frais de souscription : chaque euro investi est immédiatement productif !,
- Le rendement net qui est très compétitif (> 7%),
- Le versement mensuel des loyers,
- Une diversification géographique cohérente : exposition à plusieurs marchés stables (France, Espagne, Irlande, etc), ce qui réduit le risque global,
- La sélection rigoureuse des locataires (baux longs et gestion locative efficace),
- La transparence : plateforme 100 % en ligne, reportings détaillés, accès aux actifs,
- SCPI labellisée ISR : engagement ESG intégré à la stratégie d’investissement,
- La structure de frais alignée sur la performance.
Les désavantages à investir sur la SCPI Iroko Zen
- Iroko Zen est jeune : manque de recul sur un cycle immobilier complet,
- Frais de gestion élevés : 14,4 % TTC sur les loyers et donc au-dessus de la moyenne du marché,
- Ticket d’entrée à 5 100 € : seuil relativement élevé, qui limite l’accessibilité aux petits investisseurs,
- Risque de change : exposition partielle à des devises non-euro (Royaume-Uni),
- La liquidité non garantie : comme toute SCPI, la revente de parts peut être difficile en cas de manque de liquidité,
- La commission de retrait anticipé : 6 % si sortie avant trois ans.
Notre verdict sur la SCPI Iroko Zen
Notre avis sur la SCPI Iroko zen est positif.
Iroko Zen nous semble être l’une des SCPI les plus intéressantes du moment. En premier lieu, nous citerons l’absence totale de frais d’entrée, qui vous permettront en tant qu’épargnant d’investir 100 % de votre capital dès le premier jour, ce qui améliore mécaniquement le rendement net de notre investissement.
Les autres frais sont, en conséquence, supérieurs à la moyenne, mais mieux alignés à vos intérêts, car dépendant de la performance d’Iroko. Quoi qu’il en soit, ils n’ont jamais entravé la régularité et le beau rendement de la SCPI, qui est toujours parvenue à délivrer plus de 7 % depuis son lancement. On retrouve par ailleurs les signes de cette bonne gestion avec un taux d’occupation qui flirte constamment avec les 100 %, votre capital étant donc exploité à son maximum.
Clairement, nous sommes très confiants dans les capacités d’Iroko à maintenir ce cap, malgré le jeune âge de ce véhicule d’investissement qui incite à une prudence relative.
Histoire et vision de la SCPI Iroko Zen
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Iroko Zen une opportunité intéressante aujourd'hui.
Iroko Zen, qu'est-ce que c'est ?
Iroko Zen est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2020 par la société de gestion Iroko. Cette jeune entreprise française, fondée notamment par Gautier Delabrousse-Mayoux et Arthur Wallez, a dès son lancement affiché l’ambition de « dépoussiérer l’investissement immobilier ». Ce leitmotiv est figé dans l’ADN de la SCPI qui, née en pleine pandémie de Covid, devait innover pour attirer les épargnants.
Le positionnement est donc clair : proposer une SCPI moderne, accessible 100 % en ligne, transparente, et surtout sans frais de souscription, un fait encore très rare dans l’univers des SCPI (où les frais d’entrée s’établissent autour de 9 %). L’idée était ici de répondre à une problématique simple. À savoir, comment permettre aux investisseurs de placer leur argent en immobilier sans pénalité initiale, tout en maintenant de bonnes performances ?
En quelques années, Iroko Zen a rencontré un succès remarquable. Fin 2021, sa capitalisation dépassait déjà 100 M€, pour atteindre aujourd’hui puis plus de 1,2 milliard d’euros, pour plus de 20 000 associés.
Côté « objectifs », Iroko Zen vise un taux de distribution non garanti de 5,5 % par an, que la SCPI est toujours parvenue à dépasser (7,32 % en 2024). Vous l’aurez compris, Iroko Zen s’est imposée en peu de temps comme l’une des SCPI les plus prometteuses du marché, en combinant « l’esprit fintech » à une gestion immobilière rigoureuse.
La stratégie d'investissement de Iroko Zen
Iroko Zen cible des actifs professionnels (commerces, bureaux, logistique, crèches, etc) situés dans des zones dynamiques d’Europe de l’Ouest. L’objectif est de mutualiser les risques locatifs tout en maximisant le couple rendement / stabilité.
L’équipe cible des immeubles de taille moyenne, à forte granularité, pour permettre une répartition équilibrée du patrimoine.
Une SCPI dite « à forte granularité » est une SCPI qui favorisera l’investissement, pour un budget donné, dans un grand nombre de « petits » immeubles, avec par conséquent, davantage de locataires qu’une SCPI à faible granularité. Le but étant, ici, une plus grande mutualisation du risque, tout en impliquant une gestion plus prenante.
Côté locataires, Iroko Zen sélectionne ses occupants sur des critères de solidité financière et privilégie l’engagement sur des baux longs, souvent supérieurs à huit ans.
Et pour ce qui est de la distribution, les dividendes sont versés aux associés tous les mois. Un avantage selon nous, qui aligne encore un peu plus l’investissement en pierre papier sur l’investissement locatif « classique », où l’investisseur perçoit son loyer tous les mois (en théorie). Iroko Zen s’aligne donc ici sur certaines SCPI concurrentes majeures, à l’instar de Corum Origin par exemple.
On notera également, ici, les capacités d’arbitrage rapide d’Iroko si un marché devient moins favorable. Une agilité, et une gestion agressive, qui ont permis jusqu’ici de lisser les risques, et de délivrer un rendement durablement supérieur à la moyenne des SCPI traditionnelles.
La répartition géographique de la SCPI Iroko Zen
Voici les marchés géographiques ciblés par Iroko Zen :
- France : marché domestique, réglementé et toujours majoritaire,
- Espagne : actifs santé et commerces de proximité avec une fiscalité attractive sur l’immobilier professionnel,
- Irlande : économie dynamique et taux d’imposition favorable,
- Allemagne : stabilité économique et des baux solides,
- Pays-Bas : logistique stratégique en Europe,
- Royaume-Uni : diversification hors zone euro avec un rendement locatif élevé.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Iroko Zen
Quant aux actifs ciblés, voici les différentes typologies :
- Commerces (env. 35 %) : retail parks, enseignes alimentaires avec des flux financiers réguliers,
- Bureaux (env. 30 %) : en périphérie ou régions secondaires pour cibler de meilleurs prix d’acquisition,
- Locaux d’activité (env. 20 %) : logistique urbaine, PME et secteur en forte demande,
- Entrepôts (env. 10 %) : supply chain, e-commerce avec un rendement supérieur grâce à un secteur en croissance de part l’explosion du e-commerce,
- Actifs « santé et familles » (env. 5 %) : crèches, cliniques avec de longs baux et une forte résilience.
La stratégie d’Iroko Zen privilégie ainsi des actifs récents ou rénovés, avec des locataires solides et une granularité du portefeuille (biens de taille moyenne) qui limite les risques locatifs à long terme.
Un biais qui semble porter ses fruits, tant qu’Iroko parvient à conserver en interne l’expertise nécessaire à l’implémentation de telles exigences.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Iroko Zen
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Iroko Zen :
Taux de distribution cible
Le taux de distribution d’Iroko Zen s’est établi à 7,32 % en 2024. Une performance une nouvelle fois au-delà de son objectif (5,5 %) et parmi les meilleures du marché.
Notons que depuis son lancement en 2020, la SCPI a toujours versé un rendement supérieur à 7 % par an à ses associés. À titre de comparaison, la moyenne du marché tourne autour de 4,5 à 5 %. On est donc, avec Iroko Zen, sur l’un des supports les plus efficaces de ces dernières années.
Mais attention, quel que soit l’investissement, les performances passées ne présagent en rien de celles à venir !
Capitalisation
La capitalisation d’Iroko Zen a connu une croissance fulgurante. En à peine 5 ans, la SCPI est devenue un acteur majeur de la pierre papier, en dépassant le milliard d’euros de capitalisation.
La capitalisation (valeur totale des parts en circulation) avoisine 1,25 milliard d’euros fin 2025.
Cette montée en puissance est notamment due à une collecte record. Par exemple, au 1er trimestre 2025, Iroko Zen a collecté environ 150 M€ de nouveaux fonds. Un rythme très soutenu, que la SCPI a d’ailleurs réussi à conserver dans les périodes creuses. Cette capitalisation importante est un atout : plus une SCPI est « grosse », plus elle peut mutualiser les risques et accéder à des opportunités d'investissement.
Le nombre d’investisseurs associés a lui aussi grimpé en flèche et dépassé les 18 000 en 2024. Nous l’estimons autour de 25 000 en 2025. Une croissance rapide, qui témoigne de la confiance accordée à Iroko Zen.
TRI (10 ans)
Le TRI (Taux de Rendement Interne) cible affiché par Iroko Zen est de 7 % sur 8 ans.
C’est une ambition pour le moins élevée, surtout dans le contexte actuel. Mais la SCPI semble bien partie pour s’en approcher. Pour information, le TRI réel depuis la création (2020) jusqu’à fin 2024 s’élève à 7,3 % par an. Il est tout simplement excellent.
Taux d'occupation financier
Le taux d’occupation financier (TOF) d’Iroko Zen est exemplaire. Début 2025, le TOF frôle les 99 %, ce qui veut dire que l’ensemble du patrimoine immobilier génère des loyers. Pas de vacances locatives et donc un niveau d’occupation très élevé, même comparé à d’autres SCPI diversifiées.
Il s’agit d’un excellent indicateur de qualité. Et sur ce point, il n’y a rien à redire ! L'expertise d’Iroko est indéniable, avec des baux longs verrouillés (9 ans en moyenne) et des immeubles récents donc attractifs.
Combien coûte une part de SCPI Iroko Zen ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
La dernière valeur de reconstitution publiée est de 214 €. Elle représente la valeur réelle du patrimoine détenu, frais d’acquisition inclus. Le prix de souscription actuel étant inférieur, vous investirez avec une légère décote. Cette situation est favorable et laisse entrevoir un potentiel de revalorisation future si la tendance se maintient.
En effet, le prix d’une part est, à l’heure où nous écrivons ces lignes, fixé à 204 €, avec un minimum de 25 parts pour une première souscription. Soit un ticket d’entrée de 5 100 €, ce qui est haut, et limite malheureusement l’accès d’Iroko Zen aux investisseurs aisés (ou emprunteurs, nous y reviendront).
À noter qu’en France, la réglementation impose d’ajuster le prix de souscription si l’écart entre le prix de la part et la valeur de reconstitution dépasse 10 % (à la hausse comme à la baisse). Iroko a choisi de ne pas le faire pour le moment, mais pourrait donc y être contraint de le faire prochainement, ce qui représente une opportunité pour l’investisseur d'aujourd’hui.
Notez également qu’Iroko pratique un délai de jouissance de trois mois. À ce titre, vous toucherez vos premiers rendements pour le quatrième mois de souscription.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Iroko Zen :
Comme précisé auparavant, vous ne subirez aucun frais d’entrée à la souscription en investissant sur la SCPI Iroko Zen.
En contrepartie, la société de gestion se rémunère via des frais de gestion et des commissions sur les transactions immobilières. Les frais de gestion annuels (14,4 % TTC) sont prélevés sur les loyers bruts encaissés par la SCPI ; ils servent à payer l’administration de la SCPI, la gestion locative, etc. Ensuite, si un associé souhaite sortir « tôt » (avant trois ans) de la SCPI, une commission de retrait de 6 % TTC s’applique sur la valeur des parts revendues.
Les autres frais listés concernent la gestion immobilière interne : à chaque acquisition d’un immeuble, Iroko perçoit jusqu’à 3 % HT du prix, et en cas de revente d’un immeuble avec plus-value, Iroko prélèvera 5 % de la plus-value réalisée.
Enfin, si jamais vous effectuez des opérations particulières sur vos parts (donation, succession, etc), des frais administratifs fixes (240 € TTC) s’appliqueront.
Nous apprécions qu’Iroko Zen soit aussi transparent et, selon nous, équilibré dans l’intérêt de l’investisseur long terme. Ne pas payer de frais d’entrée permet que la totalité de votre investissement génère des revenus dès le départ. Bien entendu, ceci est en partie compensé par les frais de gestion de 14,4 % TTC, qui figurent parmi les plus élevés du marché, mais n’ont jamais empêché la SCPI de délivrer plus de 7 % de rendement.
Cette absence de frais d’entrée est un atout majeur si vous souhaitez financer votre investissement à crédit. Vous ne financez pas de « frais morts » et chaque euro emprunté génèrera ainsi des loyers.
Quant aux frais de retrait anticipé, ils ne concernent que les sorties précoces. Sur la durée recommandée de placement (8 ans et plus), on peut considérer qu’Iroko Zen est pratiquement sans frais de sortie, ce qui est avantageux comparé à d’autres SCPI qui prennent une décote à la revente.
Bien sûr, la contrepartie du modèle sans « commission up-front », c’est qu’Iroko se rémunère tout au long de la vie de la SCPI via les frais de gestion et d’acquisition. Mais il s’agit en réalité d’un alignement des intérêts entre la société de gestion et les investisseurs, car la rémunération de la SCPI dépend des loyers effectivement encaissés et des plus-values qu’elle parvient à générer.
De manière générale, sur le long terme, la SCPI revient moins cher que ses concurrentes, avec une différence de frais pouvant atteindre 30% sur une décennie, d’après nos calculs.
Perspectives de la SCPI Iroko Zen
En conclusion, les perspectives d’Iroko Zen nous paraissent très favorables. Bien sûr, il faudra surveiller l’évolution des marchés immobiliers (par exemple, le secteur des bureaux doit se réinventer avec le télétravail, ce qui pourrait impacter certaines positions de la SCPI à long terme). Mais la SCPI semble confiante, puisqu’elle continue de viser des rendements plus hauts que le reste du marché.
Selon nous, Iroko Zen dispose de plusieurs « edges » (avantages concurrentiels). Notamment, l’absence de frais d’entrée, la structure digitale et le positionnement opportuniste sur des actifs durables. Ces forces permettent de soutenir un niveau de collecte élevé, et donc, une diversification encore plus robuste de par la puissante capacité d’investissement.
Cette grande diversification et son importante agilité stratégique lui permettent d'ajuster le tir si nécessaire. Selon nous, si Iroko Zen continue de sélectionner avec soin ses actifs et de garder un haut niveau d’exigence dans la gestion locative, elle devrait pouvoir conserver un rendement attractif et une bonne croissance dans les années à venir même dans un marché immobilier de plus en plus sélectif et internationalisé.
Notons enfin l’obtention du label ISR, et l’engagement croissant d’Iroko sur la question des critères ESG, qui constituent une source d’attractivité supplémentaire.
Il y a-t-il des risques ?
Le premier risque, selon nous, est un manque de recul, qui ne permet pas d’envisager la performance de la SCPI sur des cycles économiques complets. Iroko Zen reste jeune.
Évoquons également l’exposition à un risque de change sur une petite partie du portefeuille (Royaume-Uni).
Enfin, et c’est le propre de toute SCPI, la liquidité n’est pas garantie. Il se pourrait donc que vos parts ne trouvent pas preneur au moment où vous souhaiterez vendre.
Puis-je investir sur la SCPI Iroko Zen via mon assurance vie ou PER ?
Oui, Iroko Zen est disponible au sein de plusieurs contrats d’assurance vie. Cela permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce support (capitalisation, abattements après 8 ans) et d’une gestion plus souple.
La SCPI est aussi parfois accessible via certains PER. Dans ce cadre, l’investisseur profite d’une déduction fiscale à l’entrée (selon le plafond autorisé), avec une sortie en capital ou rente à la retraite.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Iroko Zen ?
Oui, il est en effet possible d’acheter des parts de SCPI Iroko Zen à crédit. De nombreuses banques l’acceptent désormais. Ce montage permet de bénéficier de l’effet de levier : les loyers perçus contribuent au remboursement du prêt.
Et selon nous, pour investir dans l’immobilier à crédit, Iroko Zen est le support parfait. En effet, l’absence de frais d’entrée maximise l’efficacité du financement.
Bien structuré, l’investissement à crédit vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier rentable à moindre effort. Même si, il conviendra de prendre en considération les risques évoqués précédemment.