Upêka
Une SCPI paneuropéenne très diversifiée
- Distribution cible
- 7,96 %
- Capitalisation
- 20 M€
- Prix de la part
- 200 €
- Frais d'entrée
- 0 %
- Frais de gestion
- 18 %
Couverture géographique
4 paysMix sectoriel
6 classes- 📦 Autre
- 24%
- 🏥 Santé
- 21%
- 🚚 Logistique
- 21%
- 🏭 Locaux d'activité
- 12%
- 🛍️ Commerces
- 11%
Avis SCPI Upêka 2026 : la SCPI paneuropéenne d'Axipit, faut-il y croire ?
La SCPI Upêka, gérée par Axipit Real Estate Partners, est une jeune SCPI diversifiée à capital variable, lancée en 2023.
Sa promesse, construire un patrimoine paneuropéen sans frais d'entrée, en s'appuyant sur l'expertise locale d'un réseau présent dans douze pays. Le portefeuille s'étend déjà sur quatre marchés (Pays-Bas, Espagne, France, Irlande) et combine bureaux, locaux d'activités, commerces, logistique et éducation, dans une logique opportuniste et value-add, comme nous le verrons ci-après.
Notre avis sur la SCPI Upêka en résumé
Upêka est l'une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Upêka
- 0 % de frais de souscription : la totalité de votre capital est immédiatement investi,
- Un ticket d'entrée très accessible à 206 € (1 part minimum), idéal pour démarrer ou compléter une allocation,
- Le taux d'occupation financier de 100 %, gage de stabilité des loyers,
- L'adossement au groupe Catella, présent dans 12 pays avec 30 bureaux, qui offre un sourcing paneuropéen rare,
- Une diversification géographique réelle sur 4 pays européens, et 5 typologies d'actifs,
- La labellisation ISR confirmée en 2025, et la classification article 8 SFDR,
- Une durée de bail moyenne élevée, de 13,8 ans, qui sécurise les flux locatifs à long terme,
- Une revalorisation du prix de part de 3 % au 31 décembre 2025, qui reflète la qualité du patrimoine,
- Une stratégie value-add opportuniste, qui capte les opportunités d'un marché européen en recomposition.
Les désavantages à investir sur la SCPI Upêka
- La jeunesse du support (créé en 2023), sans recul sur un cycle économique complet,
- Une capitalisation encore limitée (41,7 M€), qui restreint la mutualisation des risques,
- Un taux de distribution 2025 en repli par rapport à 2024 (5,71 % brut contre 7,96 %), typique de la volatilité d'une SCPI en construction,
- Des frais de gestion élevés à 18 % TTC des loyers, dans la moyenne haute du marché,
- Une concentration géographique forte sur les Pays-Bas et l'Espagne (plus de 80 % du patrimoine),
- L'indisponibilité actuelle en assurance vie et en PER, en raison de la capitalisation encore modeste,
- Une commission de retrait anticipé de 6 % TTC en cas de sortie la première année.
Notre verdict sur la SCPI Upêka
Notre avis sur la SCPI Upêka est assez favorable.
Nous apprécions l'adossement à un acteur institutionnel solide comme le groupe Catella, qui offre à la SCPI un accès rare au sourcing paneuropéen et une vraie capacité d'exécution sur les marchés locaux.
Le modèle sans frais d'entrée, le ticket minimal très accessible et le taux d'occupation de 100 % sont des atouts indéniables.
Néanmoins, la performance 2025 en repli, la taille encore modeste du portefeuille et la concentration géographique nous incitent à la prudence.
À ce stade, Upêka nous semble plus pertinente comme brique de diversification que comme allocation centrale. Si Axipit confirme sa trajectoire en 2026 en stabilisant son rendement autour de 6 % et en activant le levier de l'endettement comme annoncé, la SCPI pourra prétendre à un rôle plus structurant. Elle s'adresse en priorité aux investisseurs patients, ouverts à une exposition européenne, et capables d'accepter une certaine prise de risque liée à la jeunesse du véhicule.
Histoire et vision de la SCPI Upêka
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Upêka une opportunité intéressante aujourd'hui.
Upêka, qu'est-ce que c'est ?
Upêka est une SCPI de rendement à capital variable, immatriculée le 19 juin 2023 et ayant obtenu son visa AMF le 21 juillet 2023. Elle est gérée par Axipit Real Estate Partners, société de gestion agréée par l'AMF en mars 2021, désormais filiale du groupe Catella, acteur paneuropéen fort de 38 ans d'expérience et présent dans 12 pays via 30 bureaux.
À ce jour, Upêka est l'unique SCPI de la gamme Axipit, ce qui en fait le véhicule emblématique de la société de gestion, sous la direction de Jean-François Charrier. Son objectif initial était double : proposer un support sans frais de souscription, et capter les opportunités d'un marché immobilier européen en pleine recomposition post-inflation.
Au 31 décembre 2025, la capitalisation d'Upêka atteint les 41,7 millions d'euros, pour 1 650 associés et 14 actifs immobiliers répartis dans quatre pays. Sa collecte brute annuelle 2025 s'élève à 13 millions d'euros, en hausse par rapport à 2024, et le prix de part a été revalorisé de 3 % au 31 décembre 2025, passant de 200 € à 206 €. Une trajectoire encourageante, portée par l'adossement institutionnel au groupe Catella.
La stratégie d'investissement de Upêka
Upêka déploie une stratégie opportuniste et disciplinée, ciblant des actifs intermédiaires (entre 1 et 10 millions d'euros) à fort potentiel de rendement immédiat et de création de valeur à long terme.
La sélection repose sur trois critères clés : l'usage de l'immeuble, la qualité de l'emplacement et la solidité du locataire, avec une attention particulière portée aux baux fermes longs et à la maîtrise des dépenses ESG.
La répartition géographique de la SCPI Upêka
Voici les marchés géographiques actuellement ciblés par la SCPI :
- Pays-Bas (42,7 %) : marché majoritaire, idéal pour la logistique et les locaux d'activités stratégiques en périphérie de Rotterdam ou Amsterdam,
- Espagne (37,6 %) : économie dynamique, rendements élevés et fiscalité attractive sur l'immobilier professionnel,
- France (15,4 %) : marché domestique réglementé, ciblant les régions et le tissu industriel local,
Irlande (4,2 %) : exposition à une économie en croissance et fiscalité corporate favorable.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Upêka
Quant aux typologies d'actifs détenus, voici la répartition :
- Locaux d'activités (28,6 %) : actifs polyvalents loués à des PMI/PME, offrant rendement élevé et baux longs,
- Bureaux (26,7 %) : ciblage sur les actifs modernes adaptés aux usages hybrides,
- Commerces (26,6 %) : enseignes essentielles à flux constants, parfois en sale & lease back,
- Logistique (13,9 %) : segment porté par la réorganisation des chaînes d'approvisionnement européennes,
- Éducation (4,2 %) : actifs résilients à baux longs, faiblement corrélés aux cycles économiques.
Historiquement, Upêka a démarré ses acquisitions en Espagne et en France, avant de basculer fortement vers les Pays-Bas en 2025, où le rendement acte en main moyen dépasse souvent les 8 %.
Le quatrième trimestre 2025 a notamment vu deux nouvelles acquisitions en sale & lease back, à La Tourette (France, rendement de 10,17 %) et à Duiven (Pays-Bas, rendement de 7,51 %). Une stratégie agile, qui tire parti du recul des prix sur le continent.
L'engagement ESG est, par ailleurs, central. Upêka a obtenu le label ISR en septembre 2024 et est classée article 8 SFDR. Le maintien du label a été confirmé par l'AFNOR en octobre 2025, à l'issue du premier audit de suivi.
Par type d'actif
6 secteurs- 📦 Autre
- 24%
- 🏥 Santé
- 21%
- 🚚 Logistique
- 21%
- 🏭 Locaux d'activité
- 12%
- 🛍️ Commerces
- 11%
- 🏢 Bureaux
- 11%
Détails techniques
- Le Taux d'Occupation Financier
- 100 %
La société de gestion
- Nom
- Upêka
- Capitalisation totale
- 37,54 M€
- Notre avis
- (7/10)
Performance et chiffres clés de la SCPI Upêka
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Upêka :
Taux de distribution cible
Comprendre cet indicateur
Le taux de distribution brut de fiscalité étrangère d'Upêka s'établit à 5,71 % pour l'année 2025, soit 4,22 % net de fiscalité étrangère. Une performance en repli par rapport à 2024 (7,96 % brut), affectée par l'abandon de deux opérations d'investissement en cours d'année. Le quatrième acompte trimestriel, à 2,83 € brut par part, marque toutefois un net rebond par rapport au troisième trimestre.
Notons que les dividendes sont versés sur une base trimestrielle, avec un délai de jouissance de 6 mois pleins après la souscription.
Capitalisation
Comprendre cet indicateur
La capitalisation d'Upêka s'élève à 41,7 millions d'euros au 31 décembre 2025, pour 1 650 associés et plus de 208 000 parts en circulation. Une collecte brute annuelle 2025 de 13 millions d'euros, supérieure à celle de 2024, témoigne d'un regain d'intérêt en fin d'année. Pour autant, cette taille reste modeste, ce qui implique une mutualisation des risques encore en construction, à l'image de SCPI similaires comme EDR Europa.
Il conviendra donc de rester raisonnable quant à la taille de position. Selon nous, Upêka ne peut pas, aujourd'hui, constituer une ligne majeure au sein d'une allocation pierre-papier.
TRI (10 ans)
Comprendre cet indicateur
Axipit communique un TRI cible de 6,5 % sur 10 ans, en ligne avec les standards des SCPI paneuropéennes de nouvelle génération. Le TRI réel depuis l'origine s'établit à 7,26 %, ce qui dépasse déjà l'objectif annoncé.
La Performance Globale Annuelle 2025 atteint quant à elle 8,71 %, en intégrant la revalorisation du prix de part. Nous estimons que cet objectif est crédible, à condition que la SCPI parvienne à stabiliser son taux de distribution autour de 6 à 7 % dans les années à venir, ce qui nous semble réalisable grâce à l'activation progressive de l'effet de levier annoncée pour 2026.
Taux d'occupation financier
Comprendre cet indicateur
Le taux d'occupation financier (TOF) d'Upêka est de 100 % au 31 décembre 2025, stable par rapport au trimestre précédent. Le taux d'occupation physique atteint également 100 %, sur un parc de 41 805 m² occupés par 17 locataires.
Une situation locative qui reflète la rigueur de la sélection opérée par les équipes Axipit, et la qualité des baux fermes signés sur le portefeuille. Pour un investisseur, cette pleine occupation est le meilleur gage de stabilité des revenus à venir.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Upêka :
- Frais de souscription
- 0 %
- Frais de gestion
- 18 %
- Frais de sortie
- N/A
- Frais de performance
- N/A
La commission de souscription est de 0 %, ce qui constitue l'un des principaux atouts du support. La commission de gestion annuelle s'élève à 15 % HT, soit 18 % TTC du montant des flux locatifs, un niveau élevé mais cohérent avec le modèle sans frais d'entrée. La commission d'acquisition est de 5 % HT (6 % TTC) sur les actifs immobiliers, et la commission de cession de 5 % TTC maximum, perçue uniquement en cas de plus-value réalisée. Enfin, en cas de retrait anticipé avant 6 ans, des frais dégressifs de 6 % TTC à 0 % TTC s'appliquent, et disparaissent totalement après 6 ans de détention.
De notre point de vue, cette structure tarifaire est globalement alignée sur l'intérêt de l'investisseur long terme. L'absence de frais d'entrée permet à 100 % de votre capital de travailler immédiatement, ce qui est un atout majeur, particulièrement dans le cadre d'un investissement à crédit (nous y reviendrons).
La contrepartie, ce sont des frais de gestion sensiblement supérieurs à la moyenne du marché (qui se situe plutôt autour de 12 % TTC), mais ce niveau reste justifié par la complexité de la gestion paneuropéenne et la présence d'équipes locales dans plusieurs pays. Sur un horizon de 8 ans (la durée recommandée de détention), Upêka revient globalement moins cher qu'une SCPI traditionnelle facturant 10 % de droits d'entrée.
Perspectives de la SCPI Upêka
L'avantage comparatif d'Upêka réside, selon nous, dans son adossement au groupe Catella, qui lui octroie un accès rare au sourcing paneuropéen et une réelle capacité d'exécution transfrontalière différenciante.
Pour 2026, Axipit a annoncé son intention d'activer progressivement le levier de l'endettement, aujourd'hui faible à 2,71 % seulement, afin de capter de nouvelles opportunités à fort rendement et soutenir la trajectoire de distribution. C'est une bonne nouvelle, dans la mesure où le rendement acte en main moyen du patrimoine dépasse les 7,6 %, là où les taux d'emprunt institutionnels restent inférieurs.
L'ouverture vers de nouveaux pays cibles (Royaume-Uni, Pologne, Finlande), évoquée par la société de gestion, devrait par ailleurs venir enrichir la diversification du portefeuille. Selon nous, si Upêka parvient à stabiliser son taux de distribution autour de 6 % dans les prochaines années tout en maintenant son rythme de collecte, elle pourrait rapidement gagner en attractivité.
Nous réévaluerons alors, le cas échéant, la qualité de "support de diversification" que nous attribuons actuellement à Upêka.
Il y a-t-il des risques ?
Investir sur Upêka comporte bien entendu des risques, dont vous devez avoir conscience avant de souscrire.
Le premier réside dans la jeunesse du support, lancé en 2023, qui ne dispose pas encore d'un track-record probant sur un cycle économique complet. La performance 2025, en repli par rapport à 2024, illustre d'ailleurs la volatilité possible des rendements pour une SCPI en phase de constitution. La capitalisation encore modeste entraine par ailleurs une mutualisation insuffisante des risques locatifs.
La concentration géographique est également à surveiller : avec plus de 80 % du patrimoine réparti entre les Pays-Bas et l'Espagne, Upêka est très exposée à la santé économique de ces deux marchés. Enfin, comme pour toute SCPI, la liquidité des parts n'est pas garantie, et vous encourez un risque de perte en capital.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Upêka ?
Oui, il est tout à fait possible de financer l'achat de parts d'Upêka à crédit. L'opération est même particulièrement pertinente compte tenu de l'absence totale de frais d'entrée, ce qui maximise l'effet de levier financier : chaque euro emprunté travaille immédiatement.
Avec un rendement acte en main moyen du patrimoine de 7,6 %, supérieur aux taux d'intérêt actuels, l'opération s'auto-finance en grande partie. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui améliore le rendement net. Attention toutefois, un crédit vous engage et doit être remboursé quelles que soient les performances futures de la SCPI.
Puis-je investir sur la SCPI Upêka via mon assurance vie ou PER ?
À l'heure actuelle, Upêka n'est pas accessible au sein de contrats d'assurance vie ni de Plans d'Épargne Retraite, en raison de sa capitalisation encore réduite.
Étant donné la dynamique de collecte observée, il est probable que cela évolue à l'avenir, dès que la SCPI aura atteint la taille critique attendue par les assureurs. Vous pourrez alors bénéficier des avantages fiscaux classiques de ces enveloppes (capitalisation, abattements après 8 ans, déduction des versements pour le PER).
Questions fréquentes sur Upêka
Quel est le rendement de la SCPI Upêka en 2025 ?
Upêka a distribué un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 5,71 % en 2025, soit 4,22 % net.
Quel est le montant minimum pour souscrire à Upêka ?
Le minimum est fixé à une part, soit un investissement initial de 206 € au prix actuel. C'est donc l'une des SCPI les plus accessibles du marché.
Dans quels pays Upêka investit-elle ?
La SCPI investit aux Pays-Bas (42,7 %), en Espagne (37,6 %), en France (15,4 %) et en Irlande (4,2 %).
Upêka prélève-t-elle des frais d'entrée ?
Non, Upêka ne facture aucun frais de souscription, mais applique des frais de sortie dégressifs en cas de retrait avant 6 ans.