Avis Epargne Pierre Europe : une SCPI 100% métropoles européennes

Notre avis sur SCPI Epargne Pierre Europe est assez positif.

Épargne Pierre Europe s’impose comme une SCPI européenne ambitieuse, portée par une gestion expérimentée et une stratégie de diversification efficace. Son rendement élevé, sa fiscalité avantageuse et son orientation ISR en font, indéniablement, un support attractif pour les investisseurs en quête de revenus réguliers et de durabilité.

Les premiers résultats sont d’ailleurs très encourageants, et nous avons toute confiance en Atland Voisin pour poursuivre sur ce cap. Le cas échéant, Épargne Pierre Europe pourrait rapidement s’affirmer comme une référence parmi les SCPI diversifiées de la zone euro.

Mais il conviendra tout de même de noter quelques réserves qui seront, nous en sommes convaincus, balayées par le temps. Epargne Pierre Europe est jeune, et moins capitalisée que certaines références comparables (zone euro) comme Corum Eurion. Par ailleurs, les frais se situent, ici, dans la moyenne haute du marché, à l’instar du ticket d’entrée, qui à 6000 € fera réfléchir les petits portefeuilles.

Beaucoup de positif en somme, pour cette SCPI prometteuse, qui devra continuer sur ce cap pour transformer l’essai.

Pour déterminer si le prix d’une part de SCPI est juste, il convient tout d’abord de se renseigner sur sa valeur de reconstitution. Si ce terme vous est étranger, il s’agit tout simplement de la valeur totale des immeubles (et de leur frais d’acquisition), rapportée à une part. C’est donc tout simplement la valeur du patrimoine, par part.

La valeur de reconstitution, chez Epargne Pierre Europe, était estimée à 206,5 € en 2024. Le prix de souscription étant de 200 € à l’heure où nous écrivons ces lignes, vous bénéficiez d’une décote de 3% en cas d’investissement, aujourd’hui, sur Epargne Pierre Europe.

Notez par ailleurs que le minimum de souscription s’établit à 30 parts, soit 6 000 €. Si l’on tient compte du fait qu’il faille diversifier une allocation SCPI (ne pas faire de « all-in » sur un seul support), Epargne Pierre Europe correspond à des profils d’investisseurs aisés. Dommage, car il serait dans l’intérêt d’Altand Voisin d’ouvrir le spectre des profils cibles pour une SCPI aussi jeune. Autre point négatif, l’entrée en jouissance au sixième mois, qui ne conviendra donc qu’aux profils les plus « patients ».

Enfin, en cas de revente, la valeur de retrait s’élève à 180 € par part, soit 10% de moins que le prix d’achat (frais d’entrée). Il n’a pas évolué depuis 2022. Comme la plupart des SCPI, Epargne Pierre Europe est ainsi un investissement qui s’entend à long terme (afin que la valeur de la part augmente progressivement, et que la valeur de retrait dépasse votre prix d’achat).

Les perspectives d’Épargne Pierre Europe nous apparaissent comme favorables.

Sa diversification sur quatre économies dynamiques de la zone euro lui offre une certaine souplesse, pour saisir la croissance là où elle se présente, et atténuer d’éventuels ralentissements locaux.

Les secteurs sur lesquels elle investit (notamment l’hôtellerie et les locaux logistiques) bénéficient de tendances de fond porteuses en Europe, ce qui devrait soutenir la demande locative et, par conséquent, les rendements.

Par ailleurs, le positionnement international confère à Epargne Pierre Europe un avantage fiscal notable (loyers étrangers exonérés de prélèvements sociaux) qui continuera d’attirer les épargnants en quête de rendement net optimisé.

Enfin, l’obtention du label ISR dès 2023, un an après sa création, indique que la SCPI privilégie des actifs immobiliers durables, un critère qui gagnera en importance à l’avenir, et sur lequel elle sera déjà positionnée.

Nous garderons seulement un œil sur le rythme de collecte, qui pour l’instant dote la SCPI des moyens de poursuivre ses acquisitions de manière sélective et de renforcer la diversification de son portefeuille. Mais en cas de ralentissement, Epargne Pierre Europe n’a pas encore atteint, selon nous, la « taille critique » pour une mutualisation suffisante des risques.

Mais de manière générale, Épargne Pierre Europe devrait pouvoir pérenniser son taux de distribution et s’imposer comme une référence parmi les SCPI européennes diversifiées si elle continue sur cette première lancée…

Comme tout placement immobilier, Épargne Pierre Europe comporte certains risques qu’il faut garder à l’esprit.

Le principal, selon nous, est le manque de recul. Lancée fin 2022, elle n’a pas encore traversé de cycle immobilier complet, ce qui rend sa résilience à long terme incertaine. Ensuite, son patrimoine reste limité (16 immeubles et 7800 associés fin 2024).

En découle un autre risque, qui est celui de la concentration : un incident majeur, une récession locale ou une hausse des taux pourrait affecter significativement le rendement global.

Épargne Pierre Europe est disponible dans certains contrats d’assurance-vie, qui permettent de profiter de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe.

En effet, les loyers de la SCPI sont capitalisés sans impôt immédiat, et après 8 ans de contrat, les gains retirés bénéficient d’un abattement fiscal qui réduit fortement l’impôt à payer.

Elle est également proposée sur certains PER individuels. L’intérêt du Plan d’Épargne Retraite étant la déduction des versements du revenu imposable, soit une substantielle économie d’impôt, qui s’effectue donc à l’entrée. En contrepartie, les fonds placés sont bloqués jusqu’à la retraite (sauf exceptions), ce qui impose un horizon de placement long terme, mais qui est cohérent avec l’horizon de placement en SCPI.

Emprunter pour acquérir des parts d’Épargne Pierre Europe est possible. Cela permet de bénéficier de l’effet de levier bancaire, et s’exposer de manière plus importante au marché de la pierre papier.

Par ailleurs, si le taux du prêt est inférieur au rendement de la SCPI, le différentiel profite à l’investisseur et augmente le rendement de votre apport.

Notez enfin que les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l’assiette fiscale.

Mais n’occultons pas l’augmentation du risque financier induite par un tel montage. Il faut rembourser le prêt quelles que soient les performances de la SCPI. Il conviendra, ainsi, d’emprunter prudemment et s’assurer au préalable de vos capacités de remboursement.