Immobilier de bureaux en France.
Avis SCPI Comète : encore la SCPI la plus rentable en 2026 ?
Lancée fin 2023 par la société de gestion Alderan, la SCPI Comète s'est imposée comme un acteur de rupture sur le marché de la pierre-papier en ciblant exclusivement des actifs à haut rendement, tous situés hors de France.
Avec une proposition de valeur centrée sur l'agilité géographique et sectorielle, elle offre aux épargnants une diversification massive, un taux de distribution record et une gestion rigoureuse labellisée ISR. Ce véhicule attire par conséquent les investisseurs en quête de performance immédiate et de résilience internationale. Beaucoup d’arguments, en somme, mais qu’en est-il en réalité ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Comète en résumé
Comète est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Comète
- Un rendement exceptionnel, avec 10,62 % distribués en 2024, le plus élevé du marché,
- Une exposition 100 % internationale, sans immobilier français, idéale pour diversifier un portefeuille SCPI,
- La diversification géographique et sectorielle large, répartie sur plusieurs pays et typologies d’actifs,
- Le taux d’occupation très élevé, proche des 99 %, signe d’une gestion locative efficace,
- Des actifs à fort rendement immédiat, acquis avec des taux acte en main élevés,
- Une fiscalité attractive, grâce à l’absence de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers,
- Les dividendes versés mensuellement, particulièrement adaptés à un investissement à crédit,
- Une société de gestion reconnue, portée par l’expérience d’Alderan et le succès d’ActivImmo.
Les désavantages à investir sur la SCPI Comète
- Des frais élevés, tant à la souscription qu’en gestion annuelle,
- Le risque de change, lié à l’exposition hors zone euro,
- Le manque de recul historique, la SCPI étant encore très récente,
- Un profil de risque plus dynamique, avec une volatilité potentiellement supérieure à la moyenne,
- Un ticket d’entrée conséquent (5 000 €), peu adapté aux petits portefeuilles,
- Une absence d’assurance-vie à ce stade, limitant certaines optimisations fiscales.
Notre verdict sur la SCPI Comète
Notre avis sur la SCPI Comète est clairement positif.
Comète s’impose comme une SCPI opportuniste de nouvelle génération, taillée pour capter les rendements élevés offerts par le cycle immobilier post-2022. Son absence totale d’exposition à la France, sa diversification internationale et sectorielle, ainsi que sa capacité à délivrer une performance exceptionnelle dès sa première année pleine, constituent de notre point de vue de véritables atouts différenciants.
Nous apprécions particulièrement la qualité de l’exécution : actifs déjà loués, baux sécurisés, taux d’occupation proche de 100 % et discipline d’investissement assumée. Comme pour Activimmo, la gestion Alderan inspire confiance, et la décote actuelle sur la valeur de reconstitution renforce l’intérêt du point d’entrée selon nous.
En revanche, Comète reste une SCPI jeune et plus risquée que la moyenne. Le risque de change, les frais élevés et l’absence de recul sur un cycle complet imposent une approche mesurée. Selon nous, Comète doit être envisagée comme un outil de dynamisation d’un portefeuille SCPI, et non comme un pilier d’allocation.
Pour les investisseurs avertis, capables d’accepter une part de volatilité en échange d’un rendement potentiellement supérieur, Comète constitue aujourd’hui l’une des propositions les plus intéressantes sur le marché de la pierre-papier !
Histoire et vision de la SCPI Comète
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Comète une opportunité intéressante aujourd'hui.
Comète, qu'est-ce que c'est ?
La SCPI Comète est une Société Civile de Placement Immobilier à capital variable gérée par Alderan. Cette société de gestion s’est déjà illustrée positivement avec le grand succès d’ActivImmo, une SCPI pionnière sur le secteur de la logistique. Comète a clairement été conçue pour offrir une solution aux investisseurs qui souhaitent se détacher des contraintes du marché hexagonal. Le but étant, bien évidemment, d’aller chercher de la rentabilité là où les fondamentaux économiques sont les plus porteurs.
L'objectif initial de Comète était d’entrée de jeu ambitieux : il s’agissait d’atteindre un taux de distribution supérieur à 6 % net de frais de gestion, tout en maintenant un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) de 6,5 % sur un horizon de dix ans. Et dès sa première année pleine d'exercice en 2024, la SCPI a littéralement explosé ces prévisions en servant un rendement de 10,62 %, se classant ainsi en tête des SCPI les plus performantes du marché.
Un chiffre qui prouve selon nous l’expertise de l'équipe de gestion d'Alderan, qui pilote dans ce cadre un portefeuille assez complexe (multi types d'actifs).
La stratégie d'investissement de Comète
La stratégie de Comète repose sur :
- Une “rigueur opportuniste”,
- Et une absence totale d'exposition au marché immobilier français, afin d'offrir une véritable alternative aux portefeuilles traditionnels.
Nous avons constaté que la SCPI privilégie des actifs dits de "rendement immédiat", souvent acquis acte en main avec des taux de rentabilité supérieurs à 8 ou 9 %. Tout en s'assurant, bien sûr, de la solidité des locataires via des baux fermes et de longue durée. La diversification est, chez Comète, le maître-mot, tant sur le plan géographique que sectoriel, avec une exclusion de la logistique européenne, domaine réservé à sa SCPI sœur ActivImmo. Pas de cannibalisation, donc, au sein de la gamme du gestionnaire.
La répartition géographique de la SCPI Comète
Sur le plan géographique, le patrimoine se déploie désormais dans sept pays européens. On sent donc bien une volonté de saisir les meilleures opportunités là où les prix ont subi les corrections les plus attractives. À l’heure où nous écrivons ces lignes, la répartition s'établit comme suit :
- Royaume-Uni (43 %) : marché dominant où nous apprécions la capacité du gestionnaire à acquérir des actifs tertiaires en périphérie de métropoles comme Leeds ou Aberdeen, offrant des rendements élevés et des baux sécurisés,
- Italie (23 %) : focus sur les actifs commerciaux stratégiques, notamment en Lombardie, loués à des leaders de l'électronique grand public,
- Pays-Bas (16 %) : investissements dans le retail haut de gamme au sein de zones de chalandise à fort pouvoir d'achat,
- Espagne (12 %) : présence dans l'hôtellerie et les commerces de proximité, secteurs résilients profitant de la reprise post-pandémique,
- Irlande (6 %) : entrée récente au troisième trimestre 2025 avec des cellules commerciales en pied d'immeuble au sud de Dublin, une zone balnéaire très prisée,
- Pologne : nouveau marché ouvert fin 2025 avec l'acquisition d'un portefeuille de messageries logistiques de dernière génération à Ciechanow et Jelenia Gora, capitalisant sur l'essor de l'e-commerce en Europe de l'Est,
- Canada : première incursion hors Europe avec l'acquisition d'un village Club Med au Québec, démontrant l'ambition mondiale du fonds.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Comète
En complément de cette agilité géographique, Comète cible divers types de biens : les commerces (26 %), les bureaux (21 %), ainsi que l'hôtellerie, les loisirs, la santé et l'éducation.
Nous voyons d’un très bon œil cette stratégie “multi secteurs”, qui permet de lisser les risques. En effet, chaque classe d’actifs connaît des cycles spécifiques.
Enfin, nous estimons que l'obtention du label ISR renforce cette vision de long terme, en imposant des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) stricts dans la sélection et l'amélioration continue des bâtiments.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Comète
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Comète :
Taux de distribution cible
En 2024, Comète a servi un rendement de 10,62 %, se plaçant ainsi sur la première marche du podium des SCPI de rendement. C’est tout simplement exceptionnel.
Pour l'année 2025, Alderan a officiellement rehaussé son objectif de distribution à 8 % (non garanti), contre les 7 % initialement prévus. Ce, grâce à un déploiement efficace de la collecte sur de nouveaux actifs très rentables.
Autre bonne nouvelle, Comète est passée à un versement mensuel des dividendes depuis juillet 2025. Ce qui vous offre une visibilité accrue, ainsi qu’une gestion de “trésorerie” plus simple si vous avez investi à crédit.
Le délai de jouissance, fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription, reste une contrainte classique en SCPI qu'il conviendra d'anticiper.
Capitalisation
La capitalisation de Comète a connu une croissance "express", passant de 10 millions d'euros fin 2023, à plus de 388 millions d'euros au 30 septembre 2025.
Cette progression, (200% rien que sur la dernière année) témoigne de l'engouement pour les SCPI dites "opportunistes" qui, n'ayant pas de stock d'actifs anciens à dévaloriser, peuvent investir pleinement dans le marché actuel.
Nous estimons que cette taille, bien qu’encore modeste face aux mastodontes du secteur, est un atout car elle permet une agilité maximale dans le sourcing des actifs. Nous considérons d’ailleurs que Comète offre déjà une diversification satisfaisante compte tenu de sa taille, notamment grâce au nombre d'associés qui dépasse les 12 900.
TRI (10 ans)
La capitalisation de Comète a connu une croissance "express", passant de 10 millions d'euros fin 2023, à plus de 388 millions d'euros au 30 septembre 2025.
Cette progression, (200% rien que sur la dernière année) témoigne de l'engouement pour les SCPI dites "opportunistes" qui, n'ayant pas de stock d'actifs anciens à dévaloriser, peuvent investir pleinement dans le marché actuel.
Nous estimons que cette taille, bien qu’encore modeste face aux mastodontes du secteur, est un atout car elle permet une agilité maximale dans le sourcing des actifs. Nous considérons d’ailleurs que Comète offre déjà une diversification satisfaisante compte tenu de sa taille, notamment grâce au nombre d'associés qui dépasse les 12 900.
Taux d'occupation financier
Le taux d'occupation financier (TOF) de Comète se maintient à un niveau exemplaire de 98,7 % à la fin du troisième trimestre 2025.
Ce chiffre est un indicateur de bonne gestion car il prouve que la société de gestion parvient à louer quasi-intégralement son parc immobilier malgré l'accélération de la collecte.
Nous avons observé qu'au cours de l'année 2025, toutes les nouvelles acquisitions affichaient un taux d'occupation de 100 % au moment de la signature, avec des locataires institutionnels solides. Cette exigence dans la sélection des baux est le meilleur rempart contre le risque de vacance locative et assure la pérennité du rendement distribué.
Combien coûte une part de SCPI Comète ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix de souscription d'une part sociale est fixé à 250 €. La valeur de reconstitution, qui représente la valeur réelle du patrimoine (immeubles et frais d'acquisition inclus) rapportée à une part, s'élevait à 258,45 € mi-2025. Nous constatons donc une décote de 3,4 % en faveur de l'investisseur, ce qui signifie que le prix d'achat est inférieur à la valeur du patrimoine détenu.
Notez par ailleurs que l'investissement minimum est fixé à 20 parts pour une première souscription, soit un ticket d'entrée de 5 000 €. Il ne s’agit donc pas de la SCPI la plus accessible, surtout si vous débutez dans la pierre papier (si c’est le cas, n’oubliez pas que vous pouvez emprunter pour investir en pierre-papier, nous y revenons à la fin de cet article !).
Nous estimons que Comète se trouve dans une position favorable pour une revalorisation future du prix de part, ce qui renforce selon nous l'attrait de ce support.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Comète :
Chez Comète, les frais de souscription s'établissent à 12 % TTC, directement intégrés dans le prix de la part, ce qui fixe la valeur de retrait à 225 € contre un prix d'achat de 250 €.
À cela s'ajoutent des frais de gestion annuelle de 13,20 % TTC prélevés sur les loyers encaissés par le fonds.
Nous considérons ces frais comme étant dans la fourchette haute du marché.
Tempérons toutefois ce propos, car les 12 % de frais de souscription sont compensés par l'absence totale de prélèvements sociaux français sur les revenus étrangers? Un avantage fiscal majeur.
Les frais de gestion de 13,20 % sont plus élevés que la moyenne, mais ils se justifient comme nous l’avons évoqué par la complexité logistique et fiscale d'une gestion dans sept pays différents, incluant des zones hors euro comme le Royaume-Uni ou la Pologne.
Au global, la performance brute servie (10,62 % en 2024) reste extrêmement compétitive même après déduction de ces coûts, ce qui valide l'efficience de la gestion Alderan.
Perspectives de la SCPI Comète
Nous estimons que les perspectives pour Comète sont favorables grâce à ce fameux "edge" concurrentiel marqué par la jeunesse et la flexibilité du support.
N'ayant pas de passif immobilier “pré-2022”, cette SCPI achète au "juste prix" dans un marché où les rendements se sont nettement reconstitués. Sa stratégie opportuniste lui permet de pivoter rapidement vers les marchés les plus porteurs. Par exemple, l'ouverture du marché polonais fin 2025 montre une capacité à capter la croissance du e-commerce en Europe centrale, tandis que l'investissement au Canada nous offre une diversification monétaire bienvenue.
Le niveau d’investissement de Comète reste robuste, avec plus de 211 millions d'euros d'acquisitions sécurisées à fin septembre 2025. Cette dynamique permet selon nous d'anticiper une continuité dans le niveau de rendement, même si, à long terme, nous prévoyons une normalisation autour de 7 % à 8 % (ce qui reste largement au-dessus de la moyenne des SCPI classiques !).
La pérennité de cette performance dépendra de la capacité d'Alderan à maintenir un TOF élevé tout en gérant l'intégration d'actifs de plus en plus diversifiés géographiquement. Un challenge, certes, mais Alderan a montré par le passé (notamment avec Activimmo), son sérieux et son expertise. Nous avons donc toute confiance dans cette maison pour une continuité de ces résultats initiaux très positifs.
Il y a-t-il des risques ?
L'investissement sur Comète comporte des risques spécifiques qu'il ne faut pas occulter. Le premier est le risque de change : une partie du patrimoine est située hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, Canada). Si l'euro se renforce face à la livre sterling ou au zloty polonais, la valeur des loyers perçus et du capital pourrait diminuer une fois convertie en euros.
Soulignons également le manque de recul historique. Lancée fin 2023, Comète n'a pas encore traversé de cycle immobilier complet en phase de crise (elle n’a pas connu la pandémie !). Sa réussite actuelle repose donc en partie sur un timing de marché favorable, et sa résilience devra par conséquent être prouvée sur le long terme.
D’ailleurs, le niveau de risque AMF de 4/7 reflète cette volatilité potentielle liée à des actifs plus dynamiques et internationaux. Il faudra donc, comme toujours, rester raisonnable concernant la taille de position !
Puis-je investir sur la SCPI Comète via mon assurance vie ou PER ?
En janvier 2026, la SCPI Comète n'est pas encore référencée dans les contrats d'assurance-vie classiques des grands assureurs comme Spirica ou Suravenir.
En revanche, elle est disponible au sein de certains Plan d'Épargne Retraite (PER) spécialisés dans l'immobilier, ce qui permet de déduire vos versements du revenu imposable et de se constituer un complément de retraite avec une fiscalité optimisée.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Comète ?
Il est tout à fait possible de recourir à l'emprunt pour financer l'achat de parts de Comète, que ce soit via un crédit immobilier ou un prêt à la consommation.
Cette stratégie permet de bénéficier de l'effet de levier : vous financez un actif rapportant environ 8 % avec un crédit dont le taux est actuellement inférieur à ce rendement. Les revenus mensualisés, distribués par la SCPI depuis juillet 2025, facilitent d’ailleurs grandement le remboursement de vos mensualités de prêt.
Nous rappelons toutefois que le crédit engage l'investisseur sur la durée. Vous devrez donc rembourser vos mensualités même si le rendement de la SCPI baisse ou si la revente de vos parts prend plus de temps que prévu ! Pensez-donc à bien établir votre capacité de remboursement, dans le cas où la SCPI rencontrerait des difficultés, ou un rendement moindre.