Kyaneos Pierre
Une SCPI d'habitation, centrée sur les régions françaises
- Distribution cible
- 6,1 %
- Capitalisation
- 294 M€
- Prix de la part
- 200 €
- Frais d'entrée
- 11 %
- Frais de gestion
- 8 %
Couverture géographique
1 paysMix sectoriel
2 classes- 🏘️ Résidentiel
- 89%
- 🛍️ Commerces
- 11%
Avis SCPI Kyaneos Pierre : la pépite résidentielle qui rénove la France
Kyaneos Pierre est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Kyaneos Asset Management, entièrement dédiée à l'immobilier résidentiel français.
Sa particularité ? Acquérir des immeubles anciens, souvent vétustes, dans les villes moyennes, pour les rénover en profondeur et les remettre sur le marché locatif. Avec un taux de distribution de 4,35 % en 2025 et une revalorisation régulière du prix de part, elle se positionne comme l'une des rares SCPI alliant performance, impact social et durabilité.
Notre avis sur la SCPI Kyaneos Pierre en résumé
Kyaneos Pierre est l'une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Kyaneos Pierre
- Un positionnement 100 % résidentiel français, rare et défensif sur le marché des SCPI,
- Une stratégie de rénovation à fort impact, source de double création de valeur (rendement + revalorisation),
- Des frais de gestion compétitifs à 8 % TTI, nettement inférieurs à la moyenne du marché,
- Une très forte granularité (648 immeubles, près de 5 000 locataires) qui mutualise efficacement le risque locatif,
- Une performance globale annuelle de 5,25 % en 2025, combinant dividendes et revalorisation du prix de part,
- Une dimension ESG sincère et concrète, avec des rénovations énergétiques à fort impact environnemental,
- Une part de performance non fiscalisée grâce à la déductibilité des travaux,
- Une dynamique haussière du dividende trimestre après trimestre depuis plus d'un an.
Les désavantages à investir sur la SCPI Kyaneos Pierre
- Un taux de distribution moins élevé que certaines SCPI européennes "nouvelle génération",
- Un TOF structurellement plus bas (88,9 %) lié au modèle de rénovation,
- Une concentration géographique 100 % France, sans diversification européenne,
- Un niveau d'endettement de 24 % qui peut accroître la sensibilité aux taux,
- Un risque de conflits d'intérêts encadré lié à la présence de filiales (Kyaneos Gestion, AMG Services) en charge de la gestion locative et de l'entretien.
Notre verdict sur la SCPI Kyaneos Pierre
Notre avis sur la SCPI Kyaneos Pierre est très positif.
Selon nous, ce véhicule incarne l'un des projets les plus cohérents et sincères du marché de la pierre-papier française. Son positionnement résidentiel exclusif, sa stratégie de rénovation à fort impact, et la maîtrise opérationnelle démontrée par Kyaneos Asset Management en font un support à la fois performant et porteur de sens.
Avec une performance globale annuelle de 5,25 %, une dynamique haussière du dividende et une revalorisation régulière du prix de part, Kyaneos Pierre offre un profil rendement-risque équilibré, idéal comme ligne centrale de fond de portefeuille.
La SCPI conviendra particulièrement aux investisseurs recherchant un alignement éthique, et un horizon long terme. À noter que son TOF structurellement bas et son rendement plus modeste que celui des SCPI européennes peuvent dérouter les investisseurs en quête de performance brute pure.
Mais à nos yeux, Kyaneos Pierre offre bien davantage : une création de valeur durable, ancrée dans le réel.
Histoire et vision de la SCPI Kyaneos Pierre
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Kyaneos Pierre une opportunité intéressante aujourd'hui.
Kyaneos Pierre, qu'est-ce que c'est ?
Kyaneos Pierre est une SCPI de rendement à capital variable lancée en avril 2018 par la société de gestion Kyaneos Asset Management, basée aux Angles, à proximité d'Avignon. Cette dernière a été fondée la même année par Jérémie Rouzaud, qui dirige toujours l'entreprise et porte une vision claire : faire de la performance immobilière un levier d'impact social et environnemental.
Le nom même de la société, Kyaneos (du grec "kyanos", le bleu), fait référence au concept d'économie bleue de Gunter Pauli, une approche valorisant l'utilisation durable des ressources locales. Une philosophie qui infuse toute la stratégie de la SCPI.
Kyaneos Pierre fut ainsi le premier véhicule lancé par la maison de gestion. Elle occupe aujourd'hui une place centrale dans la gamme, aux côtés de plusieurs SCPI fiscales Denormandie et de l'OPCI Kyaneos Résidentiel. Son objectif est clair : délivrer un taux de distribution stable autour de 5 %, tout en valorisant durablement le patrimoine grâce à des rénovations énergétiques.
Au 1er trimestre 2026, la SCPI capitalise 445 millions d'euros pour 10 778 associés et plus de 648 immeubles détenus. Une réussite que nous attribuons à un positionnement original, et à la sincérité d'une démarche peu commune dans l'univers très tertiaire de la pierre-papier française.
La stratégie d'investissement de Kyaneos Pierre
La stratégie de Kyaneos Pierre repose sur une idée simple, mais rare sur le marché : acquérir des immeubles résidentiels anciens dans des villes petites et moyennes, à des prix décotés, puis les rénover lourdement pour les remettre en location.
Une approche à contre-courant des grandes SCPI tertiaires qui visent les métropoles et les bureaux et commerces. Pour vous, en tant qu'investisseur, l'angle est doublement intéressant : un rendement immédiat porté par les loyers, et une création de valeur patrimoniale générée par les travaux.
La répartition géographique de la SCPI Kyaneos Pierre
Voici les zones géographiques ciblées par la SCPI :
- Régions sud-est et Provence-Alpes-Côte d'Azur : la SCPI y trouve son ancrage historique, avec une connaissance fine des marchés régionaux et des prix d'acquisition raisonnables.
- Régions du grand sud-ouest et Occitanie : ces zones offrent des rendements bruts élevés sur des actifs anciens à fort potentiel de rénovation.
- Centre, Bourgogne, Auvergne-Rhône-Alpes : ces marchés présentent une demande locative soutenue, et une pénurie chronique de logements rénovés.
- Nord et Hauts-de-France : des bassins économiques dynamiques où les prix d'achat permettent d'obtenir des taux de rentabilité particulièrement attractifs.
- Normandie : une région ciblée plus récemment, qui souffre d'une forte pénurie de logements et offre de belles opportunités sur des biens familiaux.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Kyaneos Pierre
La SCPI est aujourd'hui présente dans 38 départements, sans aucune exposition à l'étranger. Voici la répartition par types de biens :
- Habitations (89,3 %) : le cœur historique du portefeuille, sur des immeubles entiers de centre-ville, avec une forte granularité locative.
- Commerces et bureaux (10,7 %) : il s'agit principalement de pieds d'immeubles intégrés aux acquisitions, qui apportent un revenu complémentaire sans modifier l'ADN résidentiel du véhicule.
La sélection des biens s'effectue grâce à des équipes locales présentes dans toutes les régions couvertes. Ces équipes identifient des immeubles partiellement occupés ou abandonnés, parfois à la limite de l'insalubrité, que Kyaneos rénove ensuite avec des artisans locaux. Cette gestion verticale, du sourcing à la location en passant par les travaux et l'entretien, est rendue possible par deux filiales internes : Kyaneos Gestion, créée en 2022 pour la gestion locative, et AMG Services, lancée en 2024 pour l'entretien et le dépannage.
Historiquement, Kyaneos Pierre a démarré son activité en Provence avant d'élargir progressivement son périmètre à tout le territoire métropolitain. Le pivot vers les rénovations "lourdes" (incluant des travaux structurels) est plus récent, et témoigne selon nous d'une maturité opérationnelle croissante. Ce type de chantier, plus long et plus complexe, permet d'accéder à des immeubles à très forte décote tout en bénéficiant de dispositifs incitatifs comme l'éco-prêt à taux zéro.
Côté ESG, l'engagement est total. Chaque rénovation vise une amélioration énergétique significative, avec des sauts de classes DPE souvent supérieurs à 50 %. La SCPI privilégie également les matériaux biosourcés, et participe à la lutte contre le mal-logement par la remise en circuit d'immeubles abandonnés. Une démarche que nous saluons, et qui distingue clairement Kyaneos Pierre dans le paysage français des SCPI.
Par type d'actif
2 secteurs- 🏘️ Résidentiel
- 89%
- 🛍️ Commerces
- 11%
Détails techniques
- Le Taux d'Occupation Financier
- 82,1 %
La société de gestion
Kyaneos Asset Management : Société de gestion de SCPI et fonds immobiliers. Investissez dans l'immobilier avec une équipe d'experts à Lyon.
- Nom
- Kyaneos Asset Management
- Capitalisation totale
- 440,40 M€
- Notre avis
- (9/10)
Performance et chiffres clés de la SCPI Kyaneos Pierre
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Kyaneos Pierre :
Taux de distribution cible
Comprendre cet indicateur
Le taux de distribution de Kyaneos Pierre s'établit à 4,35 % pour l'exercice 2025, en ligne avec les SCPI résidentielles du marché. Cette performance s'inscrit dans une dynamique haussière, puisque le dividende trimestriel par part n'a cessé d'augmenter depuis plus d'un an, passant de 2,41 € au T2 2025 à 2,44 € au T1 2026.
Notez que les versements sont trimestriels, et que le délai de jouissance est fixé au premier jour du 6ème mois suivant la souscription. Un délai long, justifié par le temps de réalisation des travaux nécessaire pour rendre les biens locatifs.
Capitalisation
Comprendre cet indicateur
Au 31 mars 2026, la capitalisation de Kyaneos Pierre atteint 445 millions d'euros, contre 417 millions au 2ème trimestre 2025. Une progression constante depuis le lancement en 2018, marquée par une collecte annuelle régulière sans excès.
On parle donc là d'une SCPI qui commence à être importante, tout en gardant une certaine agilité. Une sorte de "sweet spot", idéal pour le modèle Kyaneos : suffisamment importante pour mutualiser les risques sur 648 immeubles et près de 5 000 locataires, mais encore assez agile pour continuer d'acquérir des immeubles unitaires à des prix attractifs. Avec une telle granularité, Kyaneos Pierre peut selon nous constituer une ligne centrale dans une allocation pierre-papier diversifiée.
TRI (10 ans)
Comprendre cet indicateur
Le Taux de Rendement Interne sur 5 ans s'établit à 4,28 %, tandis que la performance globale annuelle 2025 atteint 5,25 %, en intégrant la revalorisation du prix de part.
Sur 7 ans d'historique, le TRI depuis création approche les 6 %. Selon nous, ce chiffre est tout à fait réaliste sur la durée recommandée de détention (10 ans minimum).
La force de Kyaneos Pierre réside dans la double mécanique de création de valeur : dividendes locatifs d'un côté, revalorisation patrimoniale post-travaux de l'autre. Cette dernière a déjà permis une hausse cumulée du prix de part de plus de 12 % depuis le lancement.
Taux d'occupation financier
Comprendre cet indicateur
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 88,9 % au 1er trimestre 2026, un niveau qui peut sembler bas comparé à d'autres SCPI.
Mais attention, ce chiffre s'explique par le modèle même de Kyaneos Pierre. Sur ces 11,1 % de locaux non occupés, 5,3 % sont des logements en travaux, et 5,8 % sont en recherche active de locataires suite à une rénovation récente.
Autrement dit, la vacance est principalement transitoire et structurelle. Une caractéristique assumée par la société de gestion, qui préfère supporter une vacance temporaire à l'acquisition pour délivrer ensuite un rendement robuste sur le long terme.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Kyaneos Pierre :
- Frais de souscription
- 11 %
- Frais de gestion
- 8 %
- Frais de sortie
- N/A
- Frais de performance
- N/A
Voici la grille tarifaire de Kyaneos Pierre. La commission de souscription s'établit à 11 % TTI, intégrée au prix de part de 224 €. Elle se décompose en 8 % de frais de collecte et 3 % de frais de recherche et de préparation des augmentations de capital. Les frais de gestion annuels, eux, atteignent 8 % TTI maximum des produits locatifs et financiers de la SCPI. La société perçoit également une commission d'acquisition ou de cession plafonnée à 3 % TTI du prix des actifs, et une commission de suivi et de pilotage des travaux de 2,4 % TTI du montant des travaux immobilisés.
Nous voyons cette grille tarifaire d'un oeil plutôt favorable. Les frais de gestion à 8 % se situent largement en dessous de la moyenne du marché, souvent comprise entre 10 % et 14 % chez la concurrence. Ce qui est appréciable, car cela laisse une part plus importante des loyers disponibles pour la distribution. La commission de souscription à 11 % se situe quant à elle dans la moyenne basse du secteur résidentiel, et reste cohérente avec l'horizon de placement recommandé de 10 ans.
Notons enfin la commission spécifique aux travaux, qui rémunère une expertise opérationnelle réelle et différenciante, avec des équipes en région. C'est, selon nous, un alignement d'intérêts intelligent : la société de gestion ne gagne sur ce poste que si elle réalise effectivement des travaux générateurs de valeur.
Perspectives de la SCPI Kyaneos Pierre
Les perspectives de Kyaneos Pierre nous paraissent particulièrement solides pour les années à venir. Le force majeure de SCPI tient selon nous à sa capacité unique à transformer du foncier dégradé en patrimoine performant, dans un contexte réglementaire qui lui est de plus en plus favorable. L'interdiction progressive de location des "passoires thermiques" (classes F et G) crée en effet une demande structurelle pour des logements rénovés aux nouvelles normes énergétiques, exactement le segment ciblé par Kyaneos.
Kyaneos préfèrant renforcer son maillage territorial français (notamment via des partenariats avec les municipalités désireuses de redynamiser leur centre-ville), il ne faudra pas s'attendre à une internationalisation quelle qu'elle soit.
L'élargissement à de nouveaux départements et la poursuite des rénovations lourdes devraient ainsi continuer d'alimenter à la fois le rendement courant et la revalorisation du prix de part. Selon nous, Kyaneos Pierre a tous les atouts pour maintenir un taux de distribution proche de 5 % combiné à une revalorisation patrimoniale régulière sur le long terme.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout placement immobilier, Kyaneos Pierre comporte des risques que vous devez connaître avant de souscrire.
Le premier risque concerne le rendement plus modeste que celui de certaines SCPI européennes "nouvelle génération" qui affichent 7 à 8 %. Si votre objectif est la performance brute, Kyaneos Pierre ne sera pas le support idéal. Notons également la concentration géographique 100 % France, qui prive la SCPI de toute diversification européenne et l'expose pleinement à la conjoncture économique nationale.
Le taux d'occupation structurellement plus bas (88,9 %) constitue également un point de vigilance, même s'il est selon nous consubstantiel au modèle.
Enfin, l'endettement à 24 % de la valeur de réalisation (avec un effet de levier de 1,32) augmente la sensibilité du véhicule à une éventuelle remontée des taux.
Et, comme pour toute SCPI, la liquidité n'est pas garantie, et votre capital non plus. Nous recommandons donc un horizon de détention de 10 ans, au minimum.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Kyaneos Pierre ?
Oui, il est tout à fait possible d'acquérir des parts de Kyaneos Pierre à crédit. De nombreuses banques acceptent cette SCPI comme support éligible au financement.
L'effet de levier est ici intéressant, car les loyers trimestriels viennent rembourser une partie des mensualités, et les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Par ailleurs, une part significative de la performance de Kyaneos n'est pas fiscalisée grâce à la déductibilité des travaux, ce qui optimise encore le montage.
Attention toutefois, le crédit vous engage : quels que soient les résultats de la SCPI, vous devrez honorer vos mensualités.
Puis-je investir sur la SCPI Kyaneos Pierre via mon assurance vie ou PER ?
Non, Kyaneos Pierre n'est référencée à ce jour dans aucun contrat d'assurance vie ni PER. La souscription s'effectue donc obligatoirement en direct.
Si la SCPI a pourtant atteint une taille intermédiaire qui pourrait la rendre éligible aux yeux des assureurs, cette absence s'explique probablement par le modèle de rénovation lourde de la SCPI. Un TOF structurellement situé autour de 89 %, et une vacance transitoire assumée le temps des travaux, sont en effet difficilement compatibles avec les exigences de liquidité que les assureurs imposent sur les unités de compte immobilières qu'ils référencent.
Questions fréquentes sur Kyaneos Pierre
Quel est le rendement de Kyaneos Pierre en 2025 ?
La SCPI Kyaneos Pierre a distribué un taux de distribution de 4,35 % pour l'exercice 2025.
Quel est le ticket minimum pour investir sur Kyaneos Pierre ?
Il faut souscrire un minimum de 10 parts, soit un investissement initial de 2 240 € au prix actuel.
La SCPI Kyaneos Pierre investit-elle à l'étranger ?
Non, Kyaneos Pierre investit exclusivement en France, dans 38 départements principalement situés en régions.
À quelle fréquence sont versés les dividendes de Kyaneos Pierre ?
Les dividendes de Kyaneos Pierre sont versés trimestriellement aux associés.