SCPI de déficit foncier : fonctionnement et fiscalité

Pour ceux qui souhaitent investir dans les SCPI pour faire fructifier leur capital, une autre option peut sembler intéressante : les SCPI fiscales de type déficit foncier dans le but de réduire ses revenus fonciers et donc son imposition.

Dans ce guide, nous nous intéressons aux SCPI de déficit foncier et nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir avant d'y investir.

Définition des SCPI de déficit foncier

Une SCPI de déficit foncier est une forme particulière de société civile de placement immobilier (SCPI) à vocation « fiscale », dont le but est de faire diminuer l'imposition de l'épargnant.

La stratégie repose sur l'acquisition de biens immobiliers anciens à rénover pour générer un déficit foncier qui sera imputable sur les revenus des investisseurs (porteurs de parts de la société). L'idée étant d'alléger leur imposition.

Pour rappel : une SCPI est un véhicule d'investissement qui permet d'acheter des parts d'une société de gestion qui détient un parc immobilier. La société de gestion achète et gère les biens et redistribue les loyers sous forme de dividendes aux investisseurs. Cela permet de se constituer un patrimoine et diversifier ses investissements immobiliers (secteurs et/ou géographies) sans aucun effort de gestion.

Fonctionnement d'une SCPI de déficit foncier

Tout comme pour un investissement immobilier traditionnel, lorsqu'un propriétaire ou une société met un bien en location, les loyers perçus sont imposés comme revenus fonciers. Si les charges dépassent ces revenus, un déficit foncier se crée. L'investisseur peut déduire le déficit foncier en question de ses revenus en choisissant le régime réel d'imposition.

La SCPI de déficit foncier appartient à la catégorie des SCPI fiscales et est la seule dont l'objectif consiste à acquérir des biens immobiliers nécessitant d'importants travaux de rénovation.

Fonctionnement des SCPI de déficit foncier

Le fonctionnement du SCPI de déficit foncier peut être divisé en plusieurs étapes :

• La collecte des fonds et la phase d'acquisition
• La génération du déficit foncier
• La mise en location et la collecte des loyers
• La liquidation ou la revente finale

1. La collecte des fonds et la phase d'acquisition

La société de gestion de la SCPI va collecter les investissements des épargnants pour acquérir un ou plusieurs immeubles anciens (souvent résidentiels) nécessitant d'importants travaux (entretien, réparation ou amélioration). Les travaux éligibles au déficit foncier sont ceux d'entretien et de réparations ou d'amélioration du logement, mais pas ceux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Les travaux d'entretien et de réparation visent simplement à maintenir ou remettre en état le logement sans en changer la structure ni la disposition. Les travaux d'amélioration, eux, ajoutent de nouveaux éléments de confort ou modernisent l'habitat sans en altérer la structure initiale.

2. La génération du déficit foncier

Le total des loyers encaissés (souvent faible ou inexistants pendant la phase rénovation) est inférieur aux charges liées aux travaux et aux intérêts d'emprunts (cette SCPI fiscale est éligible aux crédits, contrairement aux autres). Cette différence constitue un déficit foncier, qui est ensuite « transmis » aux investisseurs selon le nombre de parts qu'ils détiennent.

L'avantage est que ce déficit peut être imputé sur le revenu foncier, voire sur le revenu global dans certaines limites.

3. La mise en location et la collecte des loyers

Une fois les travaux finis, les biens sont mis en location et générerons des loyers qui seront reversés aux associés sous la forme de dividendes (proportionnels aux parts détenues).

4. La liquidation ou la revente finale

Souvent, après une durée de vie définie (10-15 ans ou plus) la SCPI procédera à la revente des actifs pour restituer le capital aux associés, avec possibilité de plus‐value.

Exemple d'investissement en SCPI de déficit foncier

Prenons l'exemple d'un couple soumis à une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %. En 2025, ils investissent 40 000 € dans une SCPI de déficit foncier. La quote-part affectée aux travaux est de 50 %, répartie sur 2 ans (soit 25 % par an).

• Revenus fonciers annuels : 15 000 €
• Souscription : 40 000 €
• Quote-part de travaux : 50 %, soit 20 000 €
• TMI : 30 %

Grâce à cet investissement, le couple bénéficie d'une économie fiscale totale de 9 440 € sur deux ans.

Fiscalité des SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier sont dites « transparentes fiscalement », ce qui signifie que ce sont directement les investisseurs qui sont imposés sur les revenus (loyers) générés par la SCPI, au pro rata du nombre de parts qu'ils détiennent.

Contrairement aux autres SCPI fiscales, les parts de SCPI de déficit foncier peuvent être achetées via un emprunt. En fonction du type de charge (intérêts ou travaux), l'imputation du déficit se fera sur les revenus fonciers ou sur les revenus globaux de l'investisseur.

Déficit provenant de l'emprunt

Les charges financières liées au crédit (intérêts d'emprunt) sont imputables uniquement sur les revenus fonciers. Si ces charges dépassent les revenus fonciers de l'année, la différence peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Déficit provenant des travaux

Les charges non financières (travaux de rénovation, entretien, amélioration) sont imputables en priorité sur les autres revenus fonciers :

• Si ces revenus fonciers sont inférieurs aux charges non financières, le déficit peut être imputé sur le revenu global dans une limite de 10 700 € par an.
• Pour certains dispositifs fiscaux comme Cosse ou Périssol, ce plafond peut atteindre 15 300 € par an.
• L'excédent de déficit non utilisé peut également être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Cette fiscalité permet donc à l'investisseur de réduire son imposition immédiatement tout en reportant le surplus sur les années suivantes. Cela lui permet de maximiser l'avantage fiscal des SCPI de déficit foncier.

Les meilleures SCPI de déficit foncier

Voici notre sélection des meilleures SCPI de déficit foncier en 2026 :

SCPI Pierre Capitalisation

Gérée par Inter Gestion REIM, la SCPI Pierre Capitalisation concentre ses investissements sur des immeubles anciens à réhabiliter, principalement situés dans le Grand Paris. Jusqu'à 20 % de ses acquisitions peuvent concerner des bâtiments situés en dehors de cette zone.

Cette SCPI affiche une capitalisation d'environ 4,01 millions d'euros et son prix de part est fixé à 1 000 €, avec un minimum de souscription de 10 parts. Elle s'adresse ainsi aux investisseurs recherchant une SCPI bien implantée sur le marché parisien, combinant valeur patrimoniale et potentiel fiscal.

SCPI Urban Pierre 6

Récente mais prometteuse, la SCPI Urban Pierre 6 cible des immeubles anciens de caractère à rénover pour un usage résidentiel, situés dans les centres-villes dynamiques des grandes métropoles françaises. Ses investissements privilégient les zones bien desservies par le TGV, gage de valorisation à long terme.

Avec une capitalisation actuelle de 760 000 €, elle est accessible à partir de 500 € la part, pour un minimum de 10 parts souscrites. Urban Pierre 6 séduit les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité via le mécanisme du déficit foncier.

SCPI classique vs SCPI de déficit foncier : un exemple pour tout comprendre

Pour mieux comprendre le mécanisme et les effets fiscaux, prenons l'exemple d'un investissement de 100 000 € effectué par un épargnant avec une TMI de 30 % et un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %.

On suppose que l'épargnant a déjà 70 000€ de revenus fonciers avant d'investir dans les SCPI.

Les SCPI classiques comme CORUM, Comète ou Iroko Zen affichent un rendement de 6 %, tandis qu'une SCPI de déficit foncier génère 2,5 % de rendement annuel, mais 50 % de la souscription (soit 50 000 €) est consacrée à des travaux qui sont déductibles.

Voici l'hypothèse de départ :

1. SCPI classique

• Revenus annuels générés : 6 % × 100 000 € = 6 000 €
• Fiscalité appliquée :
  • Impôt sur le revenu : 6 000 × 30 % = 1 800 €
  • Prélèvements sociaux : 6 000 × 17,2 % = 1 032 €
  • Total impôts = 2 832 €

→ Revenu net après impôts = 6 000 – 2 832 = 3 168 €

Rendement net après fiscalité : 3,17 %

2. SCPI de déficit foncier

• Quote-part travaux : 50 000 € déductibles
• Revenus fonciers avant imputation : 70 000 €
• Revenu foncier net imposable après déduction : 70 000 € – 50 000 € = 20 000 €

Économies d'impôt :

• Économie d'impôt sur le revenu : 50 000 × 30 % = 15 000 €
• Économie de prélèvements sociaux : 50 000 × 17,2 % = 8 600 €
• Total économies fiscales : 23 600 €

Pendant la phase de travaux, les loyers distribués sont faibles ou quasi nuls. Supposons qu'après rénovation, la SCPI distribue un rendement moyen de 2,5 % × 100 000 = 2 500 € par an :

Fiscalité sur ces loyers :

• Impôt sur le revenu : 2 500 × 30 % = 750 €
• Prélèvements sociaux : 2 500 × 17,2 % = 430 €
• Total impôts = 1 180 €

→ Revenu net annuel = 2 500 – 1 180 = 1 320 €

3. Synthèse comparative

Voici la synthèse comparative entre la SCPI classique et la SCPI de déficit foncier :

Analyse de l'exemple

Voici notre analyse détaillée de l'exemple que nous venons de vous présenter :

SCPI classique

L'investisseur profite d'un rendement élevé et immédiat, mais la fiscalité pèse lourdement sur les revenus. Elle s'adresse donc davantage à ceux qui n'ont pas de revenus fonciers importants et cherchent des revenus complémentaires immédiats.

SCPI de déficit foncier

L'investisseur profite d'un avantage fiscal important, atteignant ici 23,6 % du capital investi la première année. Le rendement locatif est plus faible, surtout pendant la phase de travaux, mais le gain fiscal compense largement.

Cette formule est idéale pour les contribuables fortement imposés percevant déjà des revenus fonciers, car elle permet de réduire immédiatement leur base imposable. En revanche, il faut accepter :

• une liquidité limitée (détention de 8 à 12 ans recommandée)
• un rendement plus bas
• et une faible distribution pendant la période de travaux.

Résumé

Les avantages de la SCPI de déficit foncier

Une réduction d'impôt importante

L'avantage principal des SCPI de déficit foncier est l'avantage fiscal immédiat. Une partie de la souscription (souvent entre 40 % et 60 %) est utilisée pour des travaux de rénovation, dont le montant peut être déduit des revenus fonciers existants ou, dans certaines limites, du revenu global (jusqu'à 10 700 € par an). Cela permet à l'investisseur de réduire fortement son imposition dès les premières années.

Pas de gestion à assurer

Comme toutes les SCPI, les SCPI de déficit foncier sont gérées par une société de gestion.

L'investisseur ne s'occupe de rien : la société est en charge d'acquérir les immeubles, de gérer les travaux, de louer les biens et de distribuer les revenus. La SCPI est une solution « clé en main » pour profiter du dispositif fiscal sans gérer directement des chantiers ou des locataires.

Un double levier : fiscal et patrimonial

Contrairement à un simple investissement défiscalisant, la SCPI de déficit foncier permet également à l'investisseur de se constituer un patrimoine immobilier à moyen terme. Une fois les travaux achevés, les immeubles rénovés prennent de la valeur et génèrent des loyers réguliers. L'investisseur bénéficie donc d'un gain fiscal immédiat et d'un rendement locatif différé.

Une diversification et mutualisation des risques

La SCPI investit dans plusieurs immeubles, souvent situés dans différentes régions attractives (centres-villes et zones à fort potentiel locatif). Cette diversification permet de réduire les risques liés à la vacance locative ou aux aléas d'un seul bien. C'est un avantage important par rapport à l'achat d'un unique bien immobilier traditionnel en déficit foncier, où les rendements dépendent d'un seul bien et d'un seul locataire.

Une solution adaptée aux investisseurs en immobilier fortement imposés

Ce placement vise principalement les contribuables avec une tranche marginale d'imposition élevée (supérieure à 30%) avec des revenus fonciers existants. Pour eux, la SCPI de déficit foncier permet d'alléger la fiscalité sur les loyers déjà perçus tout en préparant un revenu immobilier futur.

Un placement accessible

Certaines SCPI de déficit foncier sont accessibles à partir de quelques milliers d'euros (parfois 5 000 à 10 000 € selon les SCPI). Cela permet de diversifier son patrimoine immobilier sans recourir à un crédit immobilier ni vider son épargne, contrairement à un bien immobilier physique.

Les inconvénients de la SCPI de déficit foncier

Une liquidité limitée

Les parts de SCPI, classiques ou à déficit foncier, sont difficiles à revendre rapidement. Le marché secondaire est limité et il peut être nécessaire d'attendre plusieurs mois avant de trouver un acquéreur.

Cela est d'autant plus vrai pour les SCPI de déficit foncier car il s'agit de produits à durée de vie fixe (souvent 8 à 15 ans, le temps de réaliser les travaux et de revendre les immeubles). Ce n'est donc pas un placement adapté à ceux qui ont besoin d'un capital disponible à court terme.

Un rendement faible

Pendant la phase de travaux, la SCPI ne distribue quasiment pas de loyers. Après les travaux, le rendement brut moyen est souvent compris entre 2 % et 3 %, bien inférieur à celui d'une SCPI de rendement classique (4 % à 6 %). Il faut donc accepter un retour sur investissement faible et différé, compensé par le gain fiscal immédiat.

Un risque de perte en capital

Comme pour toutes les SCPI, le capital n'est pas garanti. La valeur des parts dépend de la du marché immobilier et du marché locatif. En cas de baisse des prix de l'immobilier ou de difficultés de location, la valeur des parts peut diminuer.

Une fiscalité à surveiller lors de la revente

Les économies d'impôt obtenues grâce au déficit foncier sont intéressantes, mais il faut aussi tenir compte de la fiscalité à la sortie. Lors de la revente des parts, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières, avec un abattement progressif selon la durée de détention. Plus on conserve les parts longtemps (15 à 20 ans), plus la fiscalité sur la plus-value diminue, mais cela suppose de bloquer le capital longtemps.

Un engagement de durée

Il est nécessaire de conserver les parts de SCPI de déficit foncier pendant au moins 3 ans après la dernière déduction fiscale. En pratique, cela revient à un engagement d'environ 9 à 12 ans au total. Si l'investisseur revend ses parts trop tôt, il perd l'avantage fiscal obtenu et l'économie d'impôt.

Frais parfois élevés

Comme pour toutes les SCPI, il faut compter :

• des frais de souscription (environ 8 % à 10 % du montant investi),
• des frais de gestion (entre 8 % et 12 % des loyers perçus).

Ces coûts sont justifiés par la gestion assurée par la société, mais ils réduisent le rendement net final, surtout à court terme.

Un investissement complexe à comprendre

Le mécanisme du déficit foncier reste technique pour les investisseurs plus novices. Il faut bien comprendre :

• la différence entre déduction sur revenus fonciers et imputation sur revenu global
• la limite annuelle de 10 700 € sur le revenu global
• et les conditions de conservation pour éviter la perte de l'avantage fiscal.

Alternatives aux SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier ne sont pas la seule solution pour réduire ses impôts ou investir dans l'immobilier. Voici les principales alternatives possibles :

• Immobilier physique avec travaux à déduire : Acheter un bien ancien à rénover permet d'utiliser le même mécanisme de déficit foncier, mais en direct. Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers, voire du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Vous gardez le contrôle total du bien, du choix des travaux à la location. En revanche, cela nécessite du temps, une bonne gestion locative et une capacité à suivre les chantiers et réduit la diversification de vos investissements.

• SCPI en nue-propriété : L'investisseur achète uniquement la nue-propriété des parts de SCPI, tandis qu'un autre investisseur détient l'usufruit pendant une durée donnée. Pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu, mais vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'achat. Cette solution est idéale pour les épargnants fortement imposés qui veulent développer un capital immobilier futur sans fiscalité immédiate. En revanche, vous n'avez aucune liquidité ni revenu pendant toute la durée du démembrement.

• SCPI européennes

  Ces SCPI investissent dans des biens situés à l'étranger (Allemagne, Pays-Bas, Irlande, etc.), bénéficiant ainsi d'une fiscalité plus douce que la France. Les revenus générés ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %) et sont imposés dans le pays d'origine, souvent à un taux plus faible. Elles permettent une diversification géographique et ainsi que de bénéficier d'un rendement attractif, autour de 6 % brut pour certaines SCPI comme Iroko Zen.

Notre avis sur la SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier sont idéales pour les investisseurs souhaitant réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier. Elles offrent un avantage fiscal immédiat, particulièrement intéressant pour les contribuables à forte imposition.

Cependant, ce placement reste long terme, avec une liquidité réduite et un rendement locatif faible pendant la phase de travaux. Il convient donc surtout aux investisseurs disposant déjà de revenus fonciers. Ceux recherchant plus de souplesse peuvent se tourner vers des alternatives comme la nue-propriété, les SCPI européennes ou l'immobilier physique à rénover.

FAQ

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à la situation où les charges déductibles d'un bien immobilier (travaux, intérêts, frais de gestion) dépassent les revenus locatifs et permettent donc de bénéficier d'une réduction d'impôt.

À quels investisseurs s'adressent les SCPI de déficit foncier ?

Les SCPI de déficit foncier s'adressent principalement aux investisseurs fortement imposés disposant déjà de revenus fonciers.

Est-ce que les SCPI sont des revenus fonciers ?

Oui, les revenus distribués par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, et sont donc soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux, selon la tranche d'imposition de l'investisseur.