SCPI Fiscales: réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier
Découvrez comment réduire vos impôts en investissant dans les SCPI fiscales. Guide complet sur les dispositifs Pinel, Malraux, déficit foncier et monuments historiques.
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) attirent de plus en plus d'investisseurs, que ce soit dans le but de se constituer un patrimoine, de l'agrandir ou encore de préparer sa retraite.
Il existe un autre objectif pour certains investisseurs de la pierre-papier : défiscaliser. Les SCPI fiscales (dites de défiscalisation) séduisent de plus en plus de contribuables fortement imposés. Elles présentent de nombreux avantages, mais également quelques contraintes.
Nous détaillons dans ce guide les particularités des SCPI fiscales ainsi que leurs avantages et inconvénients pour vous aider avant d'investir.
Qu'est-ce qu'une SCPI Fiscales ?
Une SCPI est un produit d'épargne collectif qui permet d'investir dans l'immobilier de manière indirecte en achetant des parts d'un parc immobilier géré par une société de gestion. Cette société de gestion collecte les loyers, déduit les frais et verse des dividendes aux investisseurs. Elles sont souvent utilisées dans le but de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion d'un bien physique.
Les SCPI se divisent en plusieurs types :
- SCPI de rendement qui génèrent des revenus locatifs réguliers
- SCPI de plus-value qui visent une revalorisation du capital sur le long terme
- SCPI fiscales ou de défiscalisation dont le but est l'optimisation fiscale via une réduction d'impôt tout en investissant dans la pierre
Nous nous intéressons ici au 3ème type de SCPI : les SCPI fiscales. Ces SCPI profitent de lois fiscales spécifiques grâce à des investissements effectués sous certaines conditions pour remplir des critères de dispositifs fiscaux. Il peut s'agir de logements neufs, à rénover ou encore de biens historiques dans des zones protégées.
La société de gestion identifie et acquiert les biens répondant aux critères stricts des dispositifs fiscaux. Les investisseurs peuvent décider d'acheter des parts de la société en effectuant une « souscription » pour bénéficier des avantages fiscaux. La société de gestion s'occupe des travaux et de la gestion des biens pendant toute la durée de possession.
Les revenus générés par les biens en gestion sont redistribués aux porteurs de parts au prorata de leur investissement.
Les différents types de SCPI fiscales
Plusieurs lois peuvent être utilisées pour bénéficier d'avantages fiscaux dans l'immobilier. Parmi elles, 4 en particulier sont utilisées par les SCPI fiscales :
- La loi Pinel
- La loi Malraux
- Le déficit foncier
- Les monuments historiques
| Nom | Description | Déduction fiscale |
|---|---|---|
| Loi Pinel | Achat de logements neufs à louer, avec des loyers plafonnés et des zones géographiques spécifiques (engagement 6 à 12 ans). | Réduction d'impôt selon la durée. |
| Loi Malraux | Rénovation de biens anciens dans des zones patrimoniales protégées et location nue pendant 9 ans. | Réduction d'impôt selon le montant des travaux. |
| Déficit foncier | Investissement dans des biens à rénover pour créer un déficit imputable sur les revenus fonciers. | Déduction sur le revenu global. |
| Monuments Historiques | Rénovation d'immeubles classés et conservation obligatoire pendant 17 ans. | Déduction des travaux du revenu global. |
Loi Pinel
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut acheter des logements neufs dans le but de les mettre en location. La réduction d'impôt dépend de la durée d'engagement de la mise en location qui peut varier entre 6, 9 et 12 ans.
Dans le cadre de la loi Pinel, plusieurs conditions de location doivent être respectées :
- Les loyers sont plafonnés
- Les zones géographiques restreintes
- La durée de mise en location minimale est de 6 ans
Avantage fiscal de la loi Pinel
L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle à son investissement, allant de 12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans, jusqu'à 21 % pour un engagement de 12 ans. Cela permet de réduire directement son impôt en fonction de la durée d'engagement.
Conditions à remplir :
- Être résident fiscal français.
- L'investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an.
- Les logements doivent être loués nus pour la durée de l'engagement (6, 9 ou 12 ans), avec des loyers plafonnés et des locataires respectant certains plafonds de ressources.
- Les biens doivent se situer dans des zones éligibles au dispositif Pinel et respecter les normes RE 2020 ou le label BBC.
- Les parts doivent être conservées pendant toute la durée de l'investissement pour bénéficier de la réduction fiscale.
Loi Malraux
Le principe du dispositif Malraux consiste à investir dans des logements anciens dans le but de les réhabiliter afin de préserver les centres historiques des villes. La réduction d'impôts se base sur le montant des dépenses de travaux.
Dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions de location doivent être respectées :
- Locations nues et destinées à un usage de résidence principale
- Durée de location minimale de 9 ans
- Zones géographiques restreintes et limitées à des zones patrimoniales protégées et sauvegardées
- Travaux éligibles respectant l'authenticité du bien
Avantage fiscal de la loi Malraux
Le dispositif Malraux permet de déduire 22 % ou 30 % des travaux de restauration d'un immeuble ancien selon sa localisation, ce qui diminue directement l'impôt sur le revenu de l'investisseur.
Conditions à remplir :
- Les travaux doivent porter sur un immeuble ancien nécessitant une restauration complète.
- Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable et reconnu pour sa valeur historique ou architecturale.
- L'immeuble doit être loué nu pendant au moins 9 ans.
- Les dépenses éligibles incluent les travaux de restauration, l'entretien courant, les assurances, les impôts locaux et la gestion.
- Le montant des travaux pris en compte pour la réduction d'impôt est limité à 400 000 € sur 4 ans.
Déficit foncier
Les SCPI dites de déficit foncier investissent dans des biens à rénover et mis en location. Le but est de dégager des déficits, grâce aux travaux réalisés afin de les imputer aux revenus générés par la mise en location. Les travaux incluent :
- L'entretien
- Les réparations
- Les améliorations majeures
Avantage fiscal du déficit foncier
Le montant des travaux de rénovation et d'entretien des biens acquis est déductible de vos revenus fonciers et, sous certaines conditions, de votre revenu global. Cela permet de créer un déficit foncier qui diminue vos revenus imposables.
Conditions à remplir :
- Les biens doivent être anciens et destinés à la location.
- Les travaux éligibles incluent l'entretien, les réparations et les améliorations (mais pas la construction ou l'agrandissement).
- Le déficit généré peut s'imputer sur vos revenus fonciers ou sur votre revenu global.
- Vous devez conserver vos parts au moins 3 ans après la dernière imputation du déficit pour bénéficier de l'avantage fiscal.
- Le plafond annuel d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € (ou 15 300 € pour certains dispositifs comme Cosse ou Perissol).
Monuments historiques
Une SCPI Monuments Historiques investit dans des immeubles classés « monuments historiques » qui bénéficie d'un régime fiscal particulier. Les travaux de rénovations peuvent être directement déduits du revenu global de l'investisseur, et ce, sans aucune limite. Il existe cependant des contreparties :
- La SCPI et l'investisseur doivent respecter les contraintes des Monuments Historiques
- La durée minimale de détention de ses parts est de 17 ans
Avantage fiscal des monuments historiques
L'intégralité des travaux de restauration est déductible du revenu global, sans plafond ni limitation liée aux niches fiscales. C'est l'un des dispositifs les plus avantageux pour réduire fortement son impôt.
Conditions à remplir :
- Les biens acquis doivent être classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire.
- Le régime fiscal impose de respecter certaines contraintes, notamment en matière de travaux et de préservation du patrimoine.
- Les parts doivent être conservées pendant au moins 17 ans pour bénéficier pleinement de l'avantage fiscal.
Récapitulatif sur la fiscalité des SCPI fiscales
Chaque SCPI de défiscalisation a des conditions propres au dispositif à remplir afin de pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal :
| Nom | Déduction fiscale | Conditions à remplir | Exemple |
|---|---|---|---|
| SCPI Pinel | Réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 % de l'investissement selon la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). | - Résident fiscal français - Investissement ≤ 300 000 € par an - Logements loués nus pendant 6, 9 ou 12 ans (loyers plafonnés avec plafonds de ressources pour les locataires) - Respect des zones Pinel et normes RE 2020 / label BBC - Conservation des parts sur toute la durée | Investissement de 100 000 € sur 9 ans → réduction d'impôt de 18 000 € (2 000 €/an) |
| SCPI Malraux | Réduction d'impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration en fonction de l'emplacement | - Travaux sur un immeuble ancien à restaurer - Bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable - Location nue pendant au moins 9 ans - Travaux éligibles : restauration, entretien, assurance, impôts locaux, gestion - Limite de 400 000€ sur 4 ans | Investissement de 42 000 € dans des travaux (par exemple 70% d'une souscription de 60 000€) → réduction d'impôt de 12 600 € |
| SCPI Déficit Foncier | Déduction du montant des travaux de rénovation et entretien des revenus fonciers | - Biens anciens à rénover, destinés à la location - Travaux éligibles : entretien, réparations, améliorations (construction/reconstruction non déductible) - Imputation sur revenus fonciers ou revenu global - Conservation des parts au moins 3 ans après dernière imputation - Plafond annuel d'imputation sur le revenu global de 10 700 € (ou 15 300 € pour dispositifs Cosse ou Perissol) | Souscription de 40 000 € avec 56 % de travaux, soit 22 400€ → économie d'impôt totale d'environ 14 000€ en supposant une TMI de 45% |
| SCPI Monuments Historiques | Déduction intégrale des travaux de restauration sur le revenu global. Sans plafond ni limitation de niche fiscale. | - Biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire - Respect des contraintes du régime Monuments Historiques - Conservation des parts ≥ 17 ans | Travaux de 100 000 € → déduction totale de 100 000 € sur le revenu global |
Les avantages des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales (ou de défiscalisation) apportent de nombreux avantages aux investisseurs :
- Réduction directe de l'impôt sur le revenu avec de nombreux dispositifs fiscaux ou réduction du revenu imposable
- Avantage immédiat pour les foyers fortement imposés
- Absence de gestion locative : la société de gestion de la SCPI s'occupe de la gestion du parc immobilier
- Mutualisation et diversification du risque grâce à un parc immobilier qui est composé de plusieurs logements et de zones géographiques différentes
- Ticket d'entrée abordable comparé à l'immobilier en direct (à partir de 187 € avec nos partenaires comme Louve Invest)
Les limites et risques des SCPI fiscales
Cependant, malgré de nombreux avantages, les SCPI fiscales ne sont pas nos SCPI préférées à cause de plusieurs éléments :
- Rendements souvent faibles : il est bien inférieurs à ceux des SCPI de rendement (ces dernières pouvant atteindre 6% ou +), bien que les avantages fiscaux puissent partiellement compenser la faible rentabilité
- Manque de liquidité : il peut être difficile de revendre ses parts avant la fin de l'engagement
- Risque de perte de l'avantage fiscal : en cas de revente des parts avant la date limite ou en cas de travaux qui seraient non conformes au dispositif
- Frais de gestion élevés pouvant réduire le rendement net
- Surtout adaptées aux contribuables avec un TMI élevé
Il existe cependant de nombreuses alternatives aux SCPI fiscales qui permettent d'allier rendement et absence de gestion, comme les SCPI de rendement (en pleine propriété ou démembrement) ou les SCPI européennes.
Comment choisir une SCPI de défiscalisation ?
De manière similaire aux SCPI classiques, il y a plusieurs critères pour choisir une SCPI de défiscalisation :
- Qualité de la société de gestion : optez pour une société de gestion avec un bon historique de solidité financière, reconnue pour sa transparence et son expérience avec d'autres SCPI. Parmi les grands noms, on recense Arkéa REIM ou encore Alderan.
- Taux d'occupation : privilégiez les SCPI avec un bon taux d'occupation. Il est de plus de 90% sur les meilleures SCPI comme Comète.
- Nature des biens et zones géographique : penchez-vous sur les SCPI avec des actifs à fort potentiel locatif.
- Frais : vérifiez les frais d'entrée (parfois nuls, souvent de 8-10%) et de gestion de la SCPI (souvent de 10%, pouvant atteindre les 15% en cas d'absence de frais d'entrée)
- Dispositif fiscal : choisissez une SCPI avec le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation financière et fiscale, notamment en fonction de votre taux d'imposition
Pour choisir une SCPI de défiscalisation, vous pouvez utiliser des plateformes comme Louve Invest ou Epargnoo. Vous y trouverez toutes les informations nécessaires pour pouvoir prendre votre décision et investir en sécurité.
Notre avis sur les SCPI Fiscales
Les SCPI de défiscalisation, ou fiscales, attirent de plus en plus d'investisseurs français, car elles permettent d'optimiser et de réduire son imposition. Elles suivent plusieurs dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou encore le déficit foncier et permettent d'importantes réductions d'impôts.
Cependant, elles sont surtout adaptées aux investisseurs avec les TMI les plus hautes et ont généralement un rendement inférieur à d'autres SCPI.
FAQ sur les SCPI Fiscales
Est-ce que les SCPI sont des produits de défiscalisation ?
Il existe des SCPI dites fiscales ou de défiscalisation qui permettent de bénéficier de réductions d'impôt.
Est-ce que les SCPI fiscales permettent une réduction d'impôt ?
Oui, les SCPI fiscales permettent une réduction d'impôt ou une réduction du revenu imposable, selon le dispositif choisi.
Quels sont les frais associés à l'investissement en SCPI fiscale ?
Les frais varient selon la société de gestion, généralement entre 8 % et 12 % à l'entrée, plus 8 % à 10 % de frais de gestion annuels sur les loyers perçus.
Que se passe-t-il si je revends mes parts avant la fin de l'engagement ?
Une revente anticipée entraîne la perte des avantages fiscaux et l'obligation de rembourser les réductions d'impôt préalablement perçues.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs fiscaux avec des SCPI ?
Oui, mais dans la limite du plafond global de 10 000 € de niches fiscales par an (18 000€ pour l'outre-mer).
Comment déclarer les revenus issus d'une SCPI de défiscalisation ?
Les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les SCPI fiscales sont-elles plus risquées que les SCPI de rendement ?
Pas nécessairement, mais elles présentent une rentabilité plus faible et un risque de perte de l'avantage fiscal en cas de non-respect des conditions.
