SCPI nue-propriété : notre sélection 2026
Découvrez pourquoi investir dans une SCPI de nue-propriété et à quels profils d'investisseurs s'adressent ces SCPI. Principe, avantages fiscaux et profils d'investisseurs concernés ainsi que les risques.
SCPI nue-propriété : notre sélection 2026
Quiconque s'est déjà renseigné sur l'investissement en SCPI a sûrement vu le terme de « nue-propriété » ou de « démembrement » ou encore d'« usufruit » sans forcément en comprendre le sens.
De manière très simple, investir en SCPI en nue-propriété consiste à acheter uniquement la « propriété » d'un bien, c'est-à-dire les murs, sans en percevoir les revenus pendant une certaine durée. L'usufruit, c'est-à-dire le droit de toucher les loyers, est temporairement cédé à un tiers. Il s'agit d'une stratégie qui est intéressante pour les épargnants fortement imposés ou les futurs retraités voire pour les entreprises cherchant à investir leur trésorerie.
Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement du démembrement, les avantages et risques avec des cas chiffrés et notre sélection SCPI 2026 pour ceux qui souhaitent investir en nue-propriété.
Qu'est-ce la nue-propriété ?
La nue-propriété est un droit de propriété auquel on a retiré l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété peut être facilement expliquée pour de l'immobilier physique traditionnel :
- Vos parents vous font une donation de la nue-propriété de leur résidence principale
- Ils gardent le droit d'utiliser le bien comme ils le souhaitent, par exemple pour y résider ou le mettre en location et percevoir les revenus générés par les loyers
- Lors de l'héritage (ou la fin de l'usufruit si la durée était limitée), l'usufruit est automatiquement rattaché à la nue-propriété et vous devenez pleinement propriétaire du bien
En résumé, le démembrement consiste à séparer le bien en deux parties :
- La nue-propriété : le nu-propriétaire détient les murs, c'est-à-dire la valeur patrimoniale du bien
- L'usufruit : l'usufruitier perçoit les loyers et gère le bien
Qu'est-ce qu'une SCPI de nue-propriété ?
Pour rappel, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif permettant d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les fonds des investisseurs servent à acquérir et gérer un parc immobilier locatif (bureaux, commerces, santé, logements ou autres).
Les acquisitions et la gestion des biens immobiliers sont assurées par la société de gestion. En contrepartie, chaque investisseur perçoit une part des loyers au prorata de son investissement.
La SCPI permet de diversifier ses investissements et d'accéder facilement à l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros seulement et sans avoir les contraintes qui sont liés à la gestion, aux travaux ou encore aux locataires.
Dans une SCPI en nue-propriété, le principe est identique à celui d'un bien physique : on sépare la propriété du revenu. Le porteur de parts détient donc des parts des murs des biens physiques mais ne perçoit pas de loyers.
Concrètement, cela signifie que :
- L'investisseur profite d'une décote sur le prix des parts de SCPI (les murs seuls coûtent moins cher que les murs et l'usage des murs). La décote se situe souvent entre 20 et 35% du prix de la part en fonction de la durée de démembrement et de la SCPI
- L'investisseur ne touchera aucun revenu des SCPI durant le démembrement
- L'investisseur ne paiera pas d'impôt sur le revenu dû aux SCPI car aucun revenu n'est perçu
- Le démembrement dure généralement plusieurs années
- Après la durée de démembrement écoulée, le détenteur de la nue-propriété devient pleinement propriétaire de ses parts et commence à recevoir des revenus
| Étape | Description | Avantage clé |
|---|---|---|
| Achat | Acquisition avec décote (exemple : -30 %) | Moins cher à l'entrée |
| Pendant la durée de démembrement | Pas de revenus donc pas d'impôt | Aucune fiscalité |
| Remembrement | Redevient plein propriétaire | Avoir des revenus passifs |
Les étapes à suivre pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété
Voici le processus que vous devrez suivre si vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété :
1. Acquisition
Vous achetez les parts de SCPI avec une décote comprise entre 20 % et 35 % selon la durée du démembrement.
| Durée choisie | Pourcentage de décote à l'achat* |
|---|---|
| 5 ans | -20 % |
| 7 ans | -25 % |
| 10 ans | -30 % |
| 15 ans | -35 % ou plus |
*Les pourcentages peuvent varier selon la SCPI et les conditions de marché au moment du démembrement.
Le montant de parts réellement acheté correspond à la valeur en pleine propriété que vous détiendrez à la fin du démembrement :
| Durée choisie | Montant investi | % de décote à l'achat | Montant de SCPI réellement acheté |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 50 000 € | -20 % | 62 500 € |
| 7 ans | 75 000 € | -25 % | 99 750 € |
| 10 ans | 120 000 € | -30 % | 170 000 € |
| 15 ans | 200 000 € | -35 % ou plus | 306 000 € ou plus |
2. Pendant la durée du démembrement
Pendant la durée du démembrement, l'investisseur en nue-propriété ne perçoit aucun revenu, donc aucune imposition. L'usufruitier perçoit les loyers pendant toute la durée et est imposé selon son imposition habituelle.
3. Fin du démembrement
À la fin de la période, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans fiscalité à ce moment-là. Vous devenez plein propriétaire et commencez à percevoir les loyers (et à payer des impôts).
Le démembrement en viager
Le démembrement en viager suit le même principe que celui décrit précédemment mais n'a pas une durée fixe. Il prend fin au décès de l'usufruitier. Le principe est exactement le même que pour un achat en viager d'un bien immobilier physique. La valeur de la décote est souvent définie en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement.
C'est une formule plus rare et plus incertaine et cet investissement est plutôt réservé aux investisseurs aguerris ou dans le cadre de successions.
SCPI nue-propriété : pourquoi y investir ?
Investir dans la nue-propriété présente de nombreux avantages, surtout pour les investisseurs fortement imposés :
Diversifier son patrimoine
Investir en nue-propriété de SCPI permet de diversifier son patrimoine sans avoir les contraites liées à la gestion locative et en bénéficiant d'un prix réduit grâce à la décote obtenue grâce au démembrement.
Contrairement à un investissement locatif classique avec un bien physique nécessitant un capital élevé, en plus des démarches administratives et la gestion des locataires, la SCPI permet de s'exposer à l'immobilier de manière simple et diversifiée :
| Type d'investissement | Montant minimum | Gestion locative | Diversification |
|---|---|---|---|
| Appartement locatif | 150 000 € minimum | Oui | Limitée à 1 bien |
| SCPI en pleine propriété | 197 € à 5 000 € | Non | Dizaines d'immeubles |
| SCPI en nue-propriété | 197 € à 5 000 € | Non | Dizaines d'immeubles |
Optimiser sa fiscalité
Les revenus des SCPI classiques sont imposés à la TMI (Tranche Marginale d'Imposition) + 17,2 % de prélèvements sociaux, ce qui peut représenter jusqu'à 60 % de taxation pour les hauts revenus. En nue-propriété, aucun revenu n'est perçu pendant toute la durée du démembrement, donc aucune imposition n'est due durant cette période.
| Profil | TMI | Prélèvements sociaux | Imposition totale | Fiscalité SCPI classique | Fiscalité nue-propriété |
|---|---|---|---|---|---|
| Investisseur A | 11 % | 17,2 % | 28,2 % | Oui | Non |
| Investisseur B | 41 % | 17,2 % | 58,2 % | Oui | Non |
Profiter de la décote à l'achat
La décote est l'une des principales raisons (après la fiscalité) qui pousse à acquérir des parts de SCPI en nue-propriété. Elle peut aller jusqu'à 35 % selon la durée du démembrement.
Autrement dit, vous achetez plus de patrimoine pour le même montant investi :
| Durée choisie | Montant investi | Décote appliquée | Valeur de SCPI réellement achetée |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 50 000 € | -20 % | 62 500 € |
| 10 ans | 100 000 € | -30 % | 142 000 € |
| 15 ans | 150 000 € | -35 % | 230 000 € |
Préparer sa retraite
La SCPI en nue-propriété est idéale pour ceux qui souhaitent se constituer des revenus futurs sans fiscalité immédiate. En général, la TMI diminue à la retraite, ce qui rend la fiscalité plus douce :
| Phase | Situation fiscale | Revenus SCPI | Objectif |
|---|---|---|---|
| Phase active (40–55 ans) | TMI 41 % (forte imposition) | 0 € | Capitalisation sans fiscalité |
| Phase retraite (60 ans et +) | TMI 11 % (imposition plus douce) | Oui | Revenus complémentaires |
Pour les entreprises
Les entreprises peuvent également investir en nue-propriété pour placer leur trésorerie excédentaire sans générer de revenus imposables à court terme. C'est une manière de valoriser les liquidités dormantes tout en évitant de gonfler artificiellement le résultat fiscal :
| Profil entreprise | Montant investi | Durée du démembrement | Avantage fiscal |
|---|---|---|---|
| PME | 300 000 € | 10 ans | Aucun revenu imposable sur la période |
| Société patrimoniale | 500 000 € | 15 ans | Valorisation progressive du capital |
Comment peut-on investir en SCPI de nue-propriété ?
Pour investir en SCPI en nue-propriété, vous pouvez généralement passer par les mêmes courtiers que pour un achat de parts de SCPI classique : banque, assurance ou courtier spécialisé en SCPI. Nous apprécions particulièrement Louve Invest et Epargnoo, que ce soit pour l'achat classique comme pour l'achat en nue-propriété.
Ces parts de SCPI peuvent être acquises au comptant (avec votre épargne disponible) ou à crédit. Notez cependant que l'effet de levier sera différent que pour un achat de part de SCPI classique car les parts en nue-propriété n'apporteront aucun revenu et ne couvriront donc pas les mensualités de l'emprunt.
Comme pour une SCPI classique, il faut analyser la SCPI avant d'investir (sa société de gestion, sa composition, son rendement) et vérifier sa compatibilité avec votre profil, votre stratégie et votre portefeuille actuel.
À quel type de profil d'investisseur s'adresse les SCPI en nue-propriété ?
Les SCPI en nue-propriété conviennent particulièrement aux investisseurs fortement imposés et aux futurs retraités. Ce type de placement est avant tout une stratégie à moyen ou long terme, pensée pour différer les revenus et donc l'imposition associée.
Les revenus issus de SCPI classiques sont considérés comme des revenus fonciers, donc imposés selon la Tranche Marginale d'Imposition (TMI), à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Ainsi, un investisseur fortement imposé peut voir près de 60 % de ses loyers partir en impôts et cotisations.
Pour ces profils, il devient bien plus intéressant de différer les revenus à une période où la fiscalité sera plus faible (comme la retraite).
Voici un exemple concret :
| Hypothèses | Profil A – TMI 11 % (Pleine propriété) | Profil A – TMI 11 % (Nue-propriété) | Profil B – TMI 41 % (Pleine propriété) | Profil B – TMI 41 % (Nue-propriété) |
|---|---|---|---|---|
| Montant investi | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € |
| Décote nue-propriété | – | 30 % | – | 30 % |
| Valeur du bien sous-jacent | 100 000 € | 142 857 € | 100 000 € | 142 857 € |
| Taux de distribution CORUM | 6 % | 0 % | 6 % | 0 % |
| Revenu brut annuel | 6 000 € | 0 € | 6 000 € | 0 € |
| Fiscalité totale (TMI + PS) | 28,2 % | 0 % | 58,2 % | 0 % |
| Revenu net annuel | 4 308 € | 0 € | 2 508 € | 0 € |
| Revenus nets cumulés sur 10 ans | 43 080 € | 0 € | 25 080 € | 0 € |
| Valeur récupérée à la fin (pleine propriété) | 100 000 € | 142 857 € | 100 000 € | 142 857 € |
| Gain net total (revenus + valorisation) | +43 080 € | +42 857 € | +25 080 € | +42 857 € |
| Fiscalité pendant 10 ans | Oui | Aucune | Oui | Aucune |
| Revenus différés | Non | Oui (après 10 ans) | Non | Oui (après 10 ans) |
Profil A (TMI 11 %) : Les deux stratégies sont proches : 43 080 € nets en pleine propriété vs 42 857 € en nue-propriété.
Profil B (TMI 41 %) : En pleine propriété, il subit une forte fiscalité (près de 60 %), ce qui limite le gain à 25 080 €. En nue-propriété, il évite toute imposition pendant 10 ans et réalise un gain net de 42 857 €, soit près du double.
Ce placement est donc souvent utilisé par les investisseurs en fin de carrière qui :
- Souhaitent éviter la fiscalité pendant leur période d'activité.
- Préparent des revenus complémentaires pour leur retraite.
- Anticipent une baisse de leur TMI à la retraite.
Un investisseur avec une TMI à 41 % aujourd'hui peut potentiellement tomber à TMI 11 % à la retraite. En choisissant un démembrement sur 10 ans, il commence à percevoir ses loyers au moment où sa fiscalité baisse drastiquement.
Ainsi, investir en nue-propriété nécessite de bien évaluer :
- La durée du démembrement (5, 10, 15 ans selon les objectifs).
- Le besoin réel de revenus à court terme (zéro revenu pendant la phase de démembrement).
- Le niveau de TMI futur, afin d'estimer la fiscalité à la fin de l'opération.
Comme le montre l'exemple précédent, les investisseurs avec une TMI faible ou modérée n'ont pas intérêt à différer la perception des loyers, car leur fiscalité actuelle reste modérée. Ils peuvent plutôt envisager :
- Une SCPI de rendement classique pour générer immédiatement des revenus.
- Ou une SCPI fiscale (Pinel, Malraux, déficit foncier, par exemple) afin de réduire leurs impôts tout en investissant dans l'immobilier.
Les inconvénients d'investir dans une SCPI en nue-propriété
Investir en nue-propriété de parts de SCPI présente des avantages patrimoniaux et fiscaux, mais il faut aussi être conscient des contraintes spécifiques liées à cet investissement.
Voici les principaux points à considérer avant de vous lancer :
Capital bloqué pendant toute la durée du démembrement
Lorsque vous investissez en nue-propriété, vous renoncez temporairement à l'usufruit (donc aux revenus) pour une durée définie à l'avance : souvent 5, 7, 10 ou 15 ans. Pendant cette période, vous ne pouvez pas revendre facilement vos parts, car le marché secondaire du démembrement est restreint.
En pratique, il faut attendre la fin du démembrement pour récupérer la pleine propriété et la possibilité de percevoir les loyers ou revendre vos parts.
Risque lié à la valeur des parts
Les SCPI reposent sur l'immobilier et la valeur de leurs parts peut fluctuer en fonction du marché. La valeur de reconstitution (qui reflète la valeur réelle du patrimoine détenu par la SCPI) peut évoluer à la baisse et impacter indirectement la valeur de vos parts à la fin du démembrement.
Aucun revenu perçu pendant la durée du démembrement
C'est l'un des principes fondamentaux de ce type d'investissement : le nu-propriétaire ne touche aucun revenu tant que l'usufruit n'est pas terminé. Autrement dit, vous immobilisez un capital sans rentrée financière pendant plusieurs années. Ce placement est donc réservé aux épargnants qui n'ont pas besoin de revenus immédiats, mais qui visent une valorisation future.
Revente anticipée difficile et parfois pénalisée
Revendre des parts de SCPI démembrées avant le terme du démembrement est compliqué et peu avantageux. Le marché secondaire est très limité et la valeur de revente dépend de la durée restante de l'usufruit. De plus, certaines sociétés de gestion peuvent appliquer des frais de sortie ou une pénalité, rendant la revente anticipée défavorable.
Notre avis sur les SCPI de nue-propriété
De manière générale, investir dans les SCPI en nue-propriété n'est pas un investissement à prendre à la légère et il ne convient pas à tout le monde. La nue-propriété s'adresse avant tout aux investisseurs capables d'immobiliser leur capital plusieurs années sans percevoir de revenus. Elle ne convient donc pas à ceux qui recherchent des rentes immédiates. Il s'agit d'un placement particulièrement adapté aux épargnants les plus imposés.
Comme il s'agit d'un placement long terme, il est essentiel de bien sélectionner la SCPI selon la qualité du patrimoine immobilier détenu : zones dynamiques et secteurs porteurs. Nous recommandons de se faire accompagner par des professionnels pour être sûr de soi avant d'investir dans ce type de véhicules.
En résumé, il s'agit d'un placement intéressant pour les hauts revenus qui préparent leur retraite et n'ont pas de mal à immobiliser une partie de leur épargne dans le but de générer une rente future.
Questions fréquentes
Comment acheter des SCPI en nue-propriété ?
Vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété via un courtier spécialisé, une plateforme en ligne comme Louve Invest ou Epargnoo ou votre conseiller en gestion de patrimoine, en choisissant la durée du démembrement.
Comment vendre ses parts de SCPI ?
La revente de parts de SCPI se fait auprès de la société de gestion ou sur le marché secondaire.
Pourquoi opter pour la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ?
La nue-propriété permet d'acheter ses parts avec une décote allant jusqu'à 35 %, d'éviter toute fiscalité pendant la période de démembrement et de récupérer la pleine propriété à terme.
Quelle est la fiscalité des revenus en nue-propriété ?
Il n'y a aucune fiscalité pendant la durée du démembrement puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : la fiscalité ne s'appliquera qu'une fois la pleine propriété récupérée.
