SCPI logistique : notre sélection pour investir en 2026

Les SCPI ont le vent en poupe et attirent de plus en plus d'investisseurs qui souhaitent se constituer ou développer leur patrimoine, se créer des revenus passifs ou préparer leur retraite.

Parmi elles, nous retrouvons les SCPI logistiques qui sont arrivés sur le devant de la scène depuis la crise du COVID-19 et l'essor du e-commerce. Dans cet article, nous vous présentons en détails les SCPI logistiques, leurs avantages et notre sélection pour un investissement en 2026.

Qu'est-ce qu'une SCPI logistique ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier sans acheter de bien physique et sans avoir les contraintes qui sont liées à la gestion. L'investissement se fait en achetant des parts dans une société de gestion qui gère un parc immobilier et redistribue les loyers aux investisseurs proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent.

Les SCPI peuvent décider de se concentrer sur des secteurs ou zones géographiques en particulier. On recense notamment les :

• SCPI de santé
• SCPI de bureaux
• SCPI résidentielles
• SCPI de commerces
• SCPI logistiques

Nous nous concentrons ici sur le dernier des secteurs mentionnés : la logistique. Investir dans la logistique signifie investir dans des entrepôts, des locaux d'activité ou encore des bâtiments d'activité. Cela signifie qu'une SCPI logistique n'achètera que (ou presque que) des propriétés qui sont utilisées à des fins logistiques.

Les types d'actifs logistiques

Plusieurs types d'actifs peuvent être présents dans le parc immobilier d'une SCPI logistique :

• Hangars et terrains industriels : Ces espaces sont utilisés pour entreposer du matériel, des véhicules ou des produits volumineux. Les terrains industriels permettent aussi l'implantation d'activités de production ou de maintenance.
• Plateformes logistiques Il s'agit de hubs de distribution qui assurent la réception, le tri et la réexpédition des marchandises. Elles jouent un rôle essentiel dans la chaîne d'approvisionnement à l'international.
• Bâtiments d'activité : Ce sont des bâtiments qui sont utilisés pour stocker, assembler et assurer le service après-vente d'une activité. Généralement, ils sont utilisés principalement par les PME et PMI et ont, la plupart du temps, une surface inférieure à 10 000 m².
• Entrepôts de stockage : Ces bâtiments sont destinés à entreposer des marchandises avant leur distribution vers les centres régionaux ou les clients et leur taille dépasse généralement 10 000 m².
• Entrepôts du dernier kilomètre (ou logistique urbaine) : Conçus pour la livraison rapide des colis, ces entrepôts permettent de distribuer les colis aux clients en moins de 24 heures. Ils répondent aux besoins croissants du e-commerce et de la livraison urbaine.
• Locaux d'activité : Ils combinent zones de stockage et espaces administratifs et facilitent le fonctionnement des entreprises au quotidien (gestion, logistique, maintenance).
• Centres de distribution : Ces sites sont au cœur de la préparation de commandes et de réception des marchandises, notamment pour les sociétés de e-commerce. Ils permettent d'optimiser le rangement, la gestion des stocks et la rapidité de livraison.

Pourquoi investir dans une SCPI logistique ?

Investir dans des SCPI logistique peut être une bonne idée pour plusieurs raisons :

• Croissance du e-commerce : les consommateurs commandent de plus en plus sur Internet (y compris pour les produits essentiels au quotidien) et la demande en entrepôts et autres centres logistiques croît sans cesse.
• Optimisation des flux et coûts pour les entreprises : les entreprises cherchent sans cesse à réduire leurs coûts et optimiser leurs processus. Cela s'accompagne souvent de nouveaux centres de distribution ou par des plateformes logistiques plus importantes.
• De bons rendements : les SCPI logistiques affichent des rendements qui sont particulièrement attractifs. Alors que les SCPI de capitalisation se concentrent sur la valorisation du patrimoine immobilier, les SCPI logistiques se concentrent sur le rendement.
• Augmentation des loyers : comme tout bien immobilier, les loyers des bâtiments d'activité, des entrepôts et zones de stockage sont indexés sur l'inflation. Ils augmentent donc régulièrement. Pour les investisseurs, cela se traduit par une augmentation du rendement et par des dividendes perçus qui sont plus conséquents.
• Peu de gestion : contrairement à la gestion d'un hôtel ou d'un immeuble de logements, les actifs détenus dans une SCPI de logistique demandent peu de gestion au quotidien. Cela permet de limiter considérablement les frais.

De plus, elles présentent certains atouts par rapport à d'autres types de SCPI comme les SCPI de bureaux qui, avec le développement du télétravail, peuvent devenir moins attractives.

Les meilleures SCPI logistiques en 2026

Maintenant, découvrez notre sélection des 6 meilleures SCPI logistiques en 2026. Notre analyse se base sur la réputation de la société de gestion, sur la composition du parc immobilier, sur les frais ainsi que sur le rendement qui est proposé aux investisseurs.

SCPI 100% logistique

Certaines SCPI n'investissent que dans les actifs à but logistique. Nous avons établi notre top 3 en se basant notamment sur leur robustesse, leur rendement et la société de gestion.

SCPI diversifiées avec exposition logistique

Une SCPI n'a pas besoin d'investir exclusivement dans des actifs à but logistique pour être considérée « SCPI logistique ». Certaines SCPI préfèrent la diversification et choisissent également d'investir dans d'autres types d'actifs comme des bureaux, des commerces ou du résidentiel.

Nous avons ici aussi établi notre top 3 pour l'année 2026 :

Les avantages et risques d'investir en SCPI logistique

Les SCPI spécialisées dans la logistiques séduisent de plus en plus d'investisseurs particuliers grâce à leurs atouts :

Les avantages de la SCPI Logistiques :

• Rendements attractifs et réguliers : les SCPI logistiques offrent en moyenne un taux de distribution avoisinant les 4-5%, avec des loyers souvent indexés sur l'inflation qui permettent de préserver la rentabilité.
• Stabilité et sécurité : les investissements reposent sur des baux commerciaux longs, généralement de 9 à 15 ans. Ils permettent d'avoir une plus grande stabilité et d'avoir une bonne prévision des revenus. De plus, la diversification géographique et locative réduit le risque global.
• Faibles charges d'entretien : comparées à d'autres actifs immobiliers comme les bureaux ou les logements résidentiels, les entrepôts et autres bâtiments logistiques ou d'activité nécessitent peu de travaux et d'entretien, ce qui améliore la rentabilité nette.
• Opportunité de plus-value sur le long terme : la croissance du e-commerce augmente la demande pour ce type d'actif. Les prix des biens immobiliers augmentent et cela permet d'avoir de la plus-value latente.
• Absence de gestion : la société de gestion de la SCPI s'occupe de la gestion complète du parc immobilier. Contrairement à l'investissement dans l'immobilier locatif classique, l'investisseur ne s'occupe de rien.

Les inconvénients de la SCPI logistique

• Variation de la valeur des parts : comme tout placement immobilier ou toute SCPI, la valeur des parts peut fluctuer selon les conditions du marché. Pour limiter les risques, un investissement dans une SCPI doit se faire à long terme.
• Vacances locatives ou impayés de loyer : le rendement peut être impacté par une absence temporaire de locataire ou des impayés de loyers. Ce risque est cependant moins important que pour une SCPI résidentielle.
• Liquidité : la liquidité plus faible par rapport à d'autres placements financiers peut entraîner des difficultés pour revendre ses parts rapidement.

Comment investir dans une SCPI logistique ?

Vous souhaitez investir dans une SCPI logistique ? Voici les 4 étapes simples que vous devez suivre :

Étape 1 : Choisir une plateforme en ligne

Commencez par choisir le courtier spécialisé dans l'investissement en SCPI de votre choix. Nous apprécions particulièrement Louve Invest ou Epargnoo, notamment pour leur plateforme ergonomique et leur service client réactif. Ainsi que pour leur cashback qui est non négligeable et qui permet de réaliser de belles économies.

Ces plateformes permettent d'acheter des parts de SCPI entièrement en ligne et peuvent également vous accompagner en cas de besoin.

Étape 2 : Simuler et comparer les SCPI

Avant d'investir dans une SCPI logistique, nous vous recommandons d'étudier en détail leurs caractéristiques (taux de distribution, capitalisation, société de gestion, nature des actifs, investissement minimal). Vous pouvez ainsi comparer les différentes SCPI et choisir une SCPI qui sera la plus adaptée à votre profil et à vos espérances de rendement. Les plateformes en ligne proposent généralement un simulateur pour établir une projection de vos revenus potentiels.

Étape 3 : Choisir votre mode d'investissement

Une fois votre SCPI choisie, vous pouvez définir votre mode d'achat :

• Au comptant : le mode d'achat le plus classique où vous payer vos parts cash
• A crédit : empruntez pour profiter de l'effet de levier et acheter vos parts avec le crédit. Les loyers serviront ainsi à rembourser vos mensualités
• En démembrement : achetez seulement la nue-propriété ou l'usufruit pour optimiser votre fiscalité. Idéal en fonction de votre situation patrimoniale

Étape 4 : Finaliser la souscription et suivre vos revenus

Une fois la SCPI sélectionnée, validez votre souscription en ligne et recevez vos parts. Vous pourrez ensuite suivre l'évolution de votre placement. La société de gestion vous versera vos revenus de manière mensuelle ou trimestrielle (en fonction de la SCPI) directement sur votre compte courant. Vous pourrez ensuite choisir de les réinvestir dans d'autres SCPI ou de les utiliser à toute autre fin.

Comment choisir une SCPI logistique ?

Plusieurs points doivent être analysés en détail avant d'investir dans une SCPI logistique :

• Indicateurs et performances globales de la SCPI : Analysez les chiffres clés comme le taux de distribution (TD), c'est-à-dire le rendement annuel, le taux d'occupation financier (TOF) et le taux de rendement interne (TRI). La valeur de reconstitution de la SCPI doit également être prise en compte.
• Qualité de la société de gestion : Privilégiez une société de gestion reconnue et expérimentée, avec une communication transparente et une gestion prudente du parc immobilier.
• Frais : Analysez les frais de souscription (souvent entre 8 et 12 %) ainsi que les frais de gestion annuels (pouvant aller jusqu'à 18%), car ils peuvent impacter le rendement net de votre investissement.
• Diversification géographique et sectorielle : Une SCPI investissant dans plusieurs zones géographiques et différents types d'actifs offre une meilleure mutualisation du risque.
• Durée des baux et profil des locataires : Les baux longs (souvent 9 à 15 ans) avec des entreprises solides garantissent une plus grande stabilité des revenus locatifs.
• Stratégie d'investissement : Assurez-vous que la stratégie de la SCPI soit en adéquation avec votre profil : la logistique urbaine (dernier kilomètre), la logistique régionale ou les grands hubs européens vont avoir des objectifs de rendement et de risque différents.
• Historique : Consultez les rapports annuels et bulletins trimestriels de la SCPI pour obtenir une compréhension claire de la gestion des actifs, des acquisitions et de la politique de distribution de la société de gestion.
• Fiscalité : Prenez en compte la fiscalité des revenus fonciers selon votre pays de résidence pour pouvoir envisager des solutions comme le démembrement ou l'investissement à crédit ou vous concentrer sur des SCPI dites européennes.

Notre avis sur les SCPI spécialisées dans la logistique

Suite à l'essor des activités de logistique avec le commerce en ligne et le développement de la logistique urbaine, nous pensons que les SCPI logistiques permettent d'investir dans des actifs d'avenir avec des revenus plus sûrs que certains secteurs comme l'hôtellerie ou les bureaux. Il faut cependant prendre en compte les risques des investissements en SCPI, notamment la valeur à la revente, les vacances locatives et la durée d'investissement requise pour profiter pleinement des avantages de la SCPI. Pour davantage de sûreté et de mutualisation des risques, nous préconisons cependant des SCPI diversifiées qui n'ont pas exclusivement que des actifs de logistique. En fonction de votre Taux Marginal d'Imposition (TMI), vous pouvez également vous diriger vers une SCPI fiscale.

FAQ sur les SCPI logistiques

Pourquoi choisir une SCPI logistique ?

Investir dans une SCPI logistique permet de s'exposer à un secteur en plein essor avec le développement du commerce en ligne.

Quel est le rendement d'une SCPI logistique ?

Une SCPI logistique a un taux de rendement avoisinant les 5% annuels nets de frais.