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3 classesLog In est une SCPI de rendement nouvelle génération axée sur l’immobilier industriel et logistique européen. Son ambition est de financer la réindustrialisation du continent tout en offrant aux épargnants un rendement attractif, autour de 6 % par an.
Nous avons suivi Log In depuis ses premiers pas, notamment en raison de son portefeuille diversifié et de sa labellisation ISR. Voici notre avis sur Log In : est-elle réellement attractive pour un investisseur en quête d’un support immobilier international ?
Log In est l'une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Notre avis sur la SCPI Log In est positif.
Selon nous, Log In fait clairement partie des SCPI de nouvelle génération les plus crédibles du marché. Son positionnement sur l’immobilier industriel et logistique européen est pertinent, lisible et surtout cohérent avec les grandes tendances économiques actuelles. Mais au-delà du narratif, ce sont les chiffres déjà délivrés qui retiennent notre attention : un rendement supérieur à 6 %, un taux d’occupation irréprochable et une montée en puissance rapide de la capitalisation.
Le partenariat avec Principal Real Estate constitue, à nos yeux, la véritable différenciation. Le “edge” tant recherché. Il apporte une profondeur d’analyse et une rigueur de gestion rarement accessibles via une SCPI grand public. Cela se ressent directement dans la qualité du patrimoine sélectionné, et dans la maîtrise du risque locatif.
En revanche, Log In ne doit pas être perçue comme un placement opportuniste de court terme. Les frais d’entrée élevés, la jeunesse du véhicule et sa spécialisation sectorielle imposent une approche patrimoniale de long terme et une intégration raisonnée au sein d’une allocation SCPI diversifiée. Log In justement est une excellente brique de diversification européenne, particulièrement adaptée aux investisseurs à la recherche de rendement, capables d’assumer une spécialisation marquée et disposés à s’inscrire dans la durée.
Bien dosée dans un portefeuille, elle nous semble aujourd’hui offrir un excellent couple rendement / visibilité.
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Log In une opportunité intéressante aujourd'hui.
Log In, c’est une SCPI lancée en octobre 2022 par la société de gestion indépendante Theoreim. Cette SCPI est d’ailleur le premier véhicule de Theoreim à être destiné au grand public, elle cible exclusivement l’immobilier industriel et logistique européen afin “d’accompagner la réindustrialisation du continent”. Noble cause sur le papier, même si selon nous, il s’agit plutôt d’un argument marketing, l’objectif premier restant bien entendu de maximiser le rendement pour les investisseurs, et la collecte de la SCPI.
Pour concrétiser cette vision globale, Theoreim s’est allié à Principal Real Estate Europe. Et c’est le genre de détail qui fait toute la différence. Car Principal Real Estate, c’est un acteur américain historique, fondé au 19ème siècle, spécialisé dans la gestion d’actifs immobiliers institutionnels. Et concrètement, Principal intervient dans :
Nous voyons ce partenariat d’un très bon œil. Car pour l’investisseur final, la présence de Principal Real Estate Investors implique un niveau d’expertise institutionnelle rarement accessible via une SCPI.
Côté objectifs, Log In s’est fixé un rendement annuel cible autour de 6 %. Et la promesse a été tenue : le taux de distribution a atteint 6,21 % en 2023 puis 6,30 % en 2024. La SCPI affiche aussi un TRI sur 10 ans estimé à 5 %, reflétant une approche de long terme assez prudente. Et le succès est, jusqu’ici, au rendez-vous. Car en moins de trois ans, la capitalisation dépasse déjà des 200 millions d’euros (fin 2025), pour environ 4 000 investisseurs.
og In s’appuie sur un positionnement thématique (immobilier industriel et logistique) déployé à l’échelle européenne afin de diversifier les risques. Son portefeuille compte 16 immeubles répartis dans divers pays européens. Voici sa répartition géographique :
La SCPI a d’abord ciblé l’Europe de l’Ouest (Italie, Espagne, Allemagne) avant de s’ouvrir au Royaume-Uni puis à l’Est, preuve d’une expansion progressive. Labellisée ISR, Log In intègre par ailleurs des critères ESG dans ses choix (bâtiments éco-performants, impact local, etc), essentiel selon nous en termes de positionnement.
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Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Log In :
Avec 6,21 % en 2023 puis 6,30 % en 2024, Log In s’est démarquée comme faisant partie du “haut du panier” parmi les SCPI paneuropéennes.
Selon nous, ces performances reflètent la qualité des actifs acquis sous la tutelle de Principal Real Estate, et une gestion locative efficace (taux d’occupation maximal, loyers recouvrés intégralement, etc).
Précisons que si vous investissez sur Log In, vos revenus vous seront distribués chaque trimestre, ce qui reste moins avantageux qu’une distribution mensuelle, de plus en plus pratiquée sur le marché. Le délai de jouissance quant à lui, est de 5 mois. Vous ne commencerez donc à percevoir vos premiers dividendes que le premier jour du 6ᵉ mois suivant votre souscription.
En deux ans d’existence, Log In a atteint une capitalisation d’environ 207 millions d’euros, après être partie de 50 M€ fin 2022.
Cette progression très rapide, portée par une collecte de plus de 55 M€ rien qu’en 2024, montre l’engouement des épargnants pour cette SCPI, qui regroupe aujourd’hui près de 4 500 associés.
En conséquence, les 16 immeubles acquis par la société commencent à offrir un niveau de diversification intéressant.
Malgré toutes ces observations positives, la SCPI demeure d’une taille modeste face aux poids-lourds du marché. Il conviendra donc de ne pas la surpondérer dans un portefeuille, même si sa croissance rapide renforce progressivement la mutualisation des risques.
Log In affiche un Taux de Rendement Interne cible de 5 % sur 10 ans.
Cet objectif paraît prudent, et tout à fait atteignable. À lui seul, un taux de distribution annuel durablement supérieur à 6 % permettrait de dépasser cette barre sur la durée, sous réserve de maintenir la valeur des parts.
Bien entendu, rien n’est garanti, et nous rappelerons ici que les performances passées ne présagent en rien de celles à venir. Mais compte tenu des fondamentaux solides de cette SCPI, nous estimons que Log In parviendra, à moyen / long terme, à maintenir ce taux.
Le taux d’occupation financier (TOF) de Log In se maintient à 100 % depuis son lancement. Ce qui signifie, en pratique, que tous les immeubles acquis sont loués sans interruption et génèrent des loyers en continu.
Ce plein-emploi traduit la stratégie prudente de la SCPI. Log In n’investit que dans des actifs déjà occupés par des locataires en place via des baux longs (durée ferme moyenne proche de 10 ans). On sent d’ailleurs bien, ici, l'expertise de Principal Real Estate.
Nous avons également remarqué que la gestion avait tendance à rapidement investir les fonds collectés. Ce, afin d’éviter toute vacance locative.
Nous voyons ce TOF maximal d’un très bon œil, puisqu’il s’agit généralement d’un indicateur très rassurant de la bonne gestion d’une SCPI, mais aussi et surtout de l’attractivité de son patrimoine immobilier.
Voici les principaux frais de la SCPI Log In :
Comme la plupart des SCPI, Log In prélève des frais à l’entrée et pour la gestion. Le frais de souscription s’élève à 10 % HT (12 % TTC) du montant investi, et est inclus dans le prix de la part. En outre, une commission de gestion annuelle de 12 % HT (14,4 % TTC) des loyers bruts est déduite par Theoreim pour couvrir les coûts de gestion courante. Pour ce qui est de la sortie, pas de frais. En cas de revente, vous cèderez simplement vos parts au prix de retrait (soit le prix de part diminué de la commission d’entrée).
Selon nous, la grille de frais de Log In se situe dans la fourchette haute du marché. La commission d’entrée de 12 % est substantielle. Elle impose de conserver ses parts plusieurs années pour l’amortir. Les frais de gestion, eux aussi significatifs, rémunèrent une gestion paneuropéenne plus complexe, mais n’empêchent pas la SCPI d’afficher un taux de distribution net compétitif.
En définitive, si les frais de Log In constituent un petit frein à la performance à court terme, ils restent selon nous cohérents avec sa stratégie spécialisée, et son positionnement haut de gamme. Il faudra juste envisager cet investissement sur le long terme, et non pas pour “un an ou deux”.
Nous avons remarqué, de par la stratégie de Log In et l’alliance avec Principal Real Estate, que cette SCPI prenait à cœur de s’aligner sur des tendances de fond favorables. Ce qui devrait soutenir ses rendement futurs, surtout dans un contexte de réindustrialisation européenne et d’expansion continue du e-commerce. Le tout entretenant une demande élevée pour les entrepôts, usines et autres actifs logistiques que cible la SCPI. Alors, bien entendu, il s’agira de transformer l’essai, une crise pouvant clairement remettre cette vision macro économique.
Mais globalement, nous observons une réelle capacité de Log In a atteindre à un vivier d’opportunités immobilières cohérentes à l’échelle du continent. La SCPI devrait ainsi poursuivre avec cette stratégie d’acquisitions ciblées (éventuellement dans de nouveaux pays ou segments comme les data centers) pour étoffer son portefeuille, ce qui renforcera encore sa diversification et sa résilience. C’est là tout le challenge selon nous : ne pas “s’enfermer” dans une logique répétitive qui impliquerait in fine une fausse diversification, mais plutôt de coller avec l’ambition de base, à savoir les usages liés à la réindustrialisation de l’europe, ce qui peut être très vaste (et porteur !).
Log In dispose donc de réels atouts de notre point de vue, qui devraient lui permettre de continuer à servir un rendement attractif tout en valorisant le patrimoine sur le long terme.
Comme tout placement, investir sur la SCPI Log In comporte certains risques.
D’abord, la SCPI est jeune (créée en 2022) et n’a pas encore fait ses preuves sur un cycle complet. Son historique limité la rend peu prévisible sur d’éventuelles phases de marché plus complexes.
Ensuite, malgré sa diversification paneuropéenne, Log In reste assez concentrée sur le secteur industriel : en cas de choc touchant ce marché (ce qui n’est pas impossible), elle pourrait en souffrir directement.
Par ailleurs, une partie du portefeuille est investie hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne) : cela induit un risque de change, ainsi qu’une fiscalité étrangère.
Enfin, comme toujours la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie, et la revente de vos parts pourrait prendre du temps (d’où l’importance d’un horizon de placement long).
Oui, il est possible d’investir sur Log In via un emprunt bancaire.
Ce peut être très utile pour bénéficier de l’effet de levier bancaire. En empruntant, vous investissez au-delà de votre apport personnel, ce qui peut accroître le rendement global de votre placement. En effet, si le taux du prêt est inférieur à celui servi par la SCPI, le différentiel améliore votre rentabilité.
De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit la fiscalité sur les loyers perçus.
Mais emprunter pour investir en SCPI n’a pas que du bon. Car le crédit accroît le risque financier. Vous devrez en effet rembourser votre emprunt quelles que soient les performances de la SCPI (qui peuvent être négatives). Il est donc prudent de n’emprunter que dans la limite de votre capacité de remboursement.
Oui. Log In est éligible à certains contrats d’assurance-vie, ce qui permet de l’acquérir au sein d’une enveloppe fiscalement avantageuse.
Placée en assurance-vie, la SCPI vous permettra de capitaliser vos loyers sans impôt immédiat. Après 8 ans de contrat, vos gains bénéficieront d’un abattement qui allègera considérablement votre taxation. Mais en contrepartie, chaque assurance-vie facture des frais.
Log In est également proposée sur quelques PER individuels. Ces contrats vous permettront de déduire fiscalement les sommes investies. On parle donc d’un avantage à l’entrée. En contrepartie, vos fonds seront indisponibles jusqu’à la retraite (sauf cas de force majeure). Ce qui est parfait pour l’horizon de temps long terme propre à l’investissement en SCPI.
Le taux de distribution 2024 de Log In s’élève à 6,30 %, un niveau très attractif au-dessus de la moyenne du marché.
L’investissement minimum est de 4 parts, soit 1 020 € au prix unitaire actuel de 255 €.
Oui, cette SCPI est éligible dans certains contrats d’assurance-vie (et PER), ce qui permet d’investir avec une fiscalité avantageuse.
Log In acquiert des actifs immobiliers industriels et logistiques dans plusieurs pays d’Europe (notamment en Italie, Espagne, Allemagne et Royaume-Uni).
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La SCPI LOG IN gérée par Theoreim annonce une hausse de son prix de part de 250 € à 255 € (+2 %), effective le 1ᵉʳ novembre 2025. Cette revalorisation reflète la solidité du patrimoine et réduit l'écart avec la valeur de reconstitution.
Alexandre Plunian 