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Avis SCPI Alta Convictions : la SCPI du nouveau cycle immobilier
La SCPI Alta Convictions s'impose aujourd'hui comme un véhicule d'investissement immobilier de nouvelle génération, conçu par Altarea Investment Managers. Le but ? Transformer les défis du marché actuel en opportunités de rendement durable.
Et avec un taux de distribution de 6,53 % en 2024 et un objectif maintenu à 6,50 % pour 2025, on peut dire que l’essai a été (jusqu’ici !) transformé. Et la suite ? Que vaut, selon nous, cette SCPI labellisée ISR ? Faut-il investir ?
Voici notre avis sur la SCPI Alta Convictions.
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Alta Convictions en résumé
Alta Convictions est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Alta Convictions
- Le rendement élevé, avec un taux de distribution de 6,53 % en 2024 et un objectif maintenu à 6,50 % en 2025,
- La stratégie d’investissement différenciante, centrée sur les usages essentiels et moins exposés aux cycles économiques,
- Un taux d’occupation très élevé, signe d’une forte liquidité locative,
- L’approche ESG “Best-in-Progress” intelligente, qui crée de la valeur verte via la réhabilitation d’actifs existants plutôt que l’achat d’immeubles déjà « parfaits »,
- Une décote attractive à l’entrée, avec un prix de part de 308 € pour une valeur de reconstitution de 331,71 €, offrant un potentiel de revalorisation futur,
- Le ticket d’entrée très accessible (331,71 €), fixé à une seule part,
- L’expertise du groupe Altarea, qui donne accès à des opérations complexes, parfois hors marché.
Les désavantages à investir sur la SCPI Alta Convictions
- Une SCPI encore très jeune, lancée en 2023, avec un recul limité,
- La capitalisation encore modeste (92,86 M€ au 30 septembre 2025), avec seulement 15 actifs et une trentaine de locataires, ce qui limite encore la mutualisation des risques,
- Une concentration géographique marquée, avec une exposition très majoritaire aux métropoles françaises, malgré une ouverture progressive à l’Europe,
- Des frais de gestion supérieurs à la moyenne, à 13,74 %, qui imposent un haut niveau de performance durable pour rester pleinement justifiés,
- Une exposition au risque de taux, liée à un endettement d’environ 12 %, certes prudent, mais non nul.
Notre verdict sur la SCPI Alta Convictions
Notre avis sur Alta Convictions est très positif.
Nous estimons que cette SCPI fait partie des meilleurs lancements de ces dernières années. Son principal atout réside dans son alignement parfait avec le “nouveau cycle immobilier” : pas d’actifs surpayés hérités de l’ère des taux bas, mais des acquisitions récentes, réalisées à des rendements élevés, sur des usages essentiels et résilients.
La stratégie opportuniste, l’approche ESG pragmatique “Best-in-Progress”, la qualité du gestionnaire et la capacité à délivrer immédiatement plus de 6,5 % de rendement constituent, selon nous, un ensemble extrêmement solide. La décote actuelle sur le prix de la part renforce encore l’attractivité du support.
En revanche, Alta Convictions ne doit pas encore être considérée comme un pilier unique ou majeur au sein d’une allocation SCPI. Sa jeunesse et sa taille imposent de raisonner en taille de position limitée, au moins dans un premier temps. Alta Convictions est, selon nous, une excellente SCPI de complément, à fort potentiel, particulièrement pertinente pour les investisseurs qui souhaitent s’exposer intelligemment au redémarrage du marché immobilier, sans traîner le poids du passé. À suivre…
Histoire et vision de la SCPI Alta Convictions
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Alta Convictions une opportunité intéressante aujourd'hui.
Alta Convictions, qu'est-ce que c'est ?
Constituée officiellement le 25 juillet 2023, Alta Convictions est la première SCPI lancée par Altarea Investment Managers. Nous l’avons suivi depuis ses débuts, et pour bien comprendre la genèse de ce projet, il faut regarder du côté de la maison mère, Altarea. Un acteur de référence de la transformation urbaine en France, historiquement connu pour son expertise en promotion via Cogedim et en gestion de grands pôles commerciaux. En lançant Alta Convictions, le groupe a souhaité démocratiser son savoir-faire auprès des épargnants particuliers en proposant un produit de rendement pur.
Et le pari a été gagnant. Il faut dire que dès son lancement, la SCPI a affiché des ambitions claires : offrir un rendement attractif tout en répondant aux problématiques de la "ville de demain".
Selon nous, le lancement d’Alta Convictions en plein cœur de la crise immobilière de 2023 constitue son principal atout. Contrairement aux fonds historiques qui doivent gérer la baisse de valeur de leurs actifs (à cause de la hausse des taux), Alta Convictions a investi ses premiers euros collectés dans des conditions de marché optimales, avec des rendements immédiats plus élevés. Sous la direction de Marc-Olivier Penin, la SCPI a franchi le cap des 1 000 associés dès fin 2024, pour atteindre une capitalisation de 92,86 millions d'euros au 30 septembre 2025, signe d'une confiance rapide des investisseurs.
Et pour cause, grâce à l’expertise l’Altarea, nous avons observé que la SCPI a bénéficié d'un accès privilégié à des dossiers d'acquisition complexes, souvent hors marché. Un vrai plus, qui explique selon nous la capacité de la SCPI à déployer ses capitaux avec une rapidité et une pertinence remarquables depuis sa création.
La stratégie d'investissement de Alta Convictions
La doctrine d'investissement d'Alta Convictions repose sur une conviction centrale : l'immobilier doit s'adapter aux mutations des usages plutôt que de les subir. Une stratégie que nous qualifierions d’opportuniste, et multi-sectorielle. Par exemple, Alta Convictions délaisse les bureaux traditionnels de périphérie pour se concentrer sur des actifs essentiels et résilients. Audacieux, mais porteur.
La répartition géographique de la SCPI Alta Convictions
La répartition géographique est un pilier de cette stratégie. Bien que majoritairement concentrée sur les grandes métropoles françaises (environ 80-90 % du portefeuille), la SCPI dispose d'une clause de diversification européenne lui permettant d'investir jusqu'à 20 % de ses actifs hors de France. Cette poche européenne a déjà été activée avec l'acquisition d'un centre de recherche technologique à Madrid, en Espagne, illustrant la volonté du gestionnaire d'aller chercher du rendement là où la croissance démographique et économique est la plus forte.
Voici la répartition du parc immobilier d’Alta Convictions :
- France, grandes métropoles (95 %) : la moitié du portefeuille est répartie entre Bordeaux et Annecy, ce qui montre la capacité d’Alta Convictions à “prendre des paris” à contre courant (peu de SCPI concentrerait un quart de allocation dans une ville comme Nancy, qui ne dispose pas du dynamisme économique des grandes métropoles françaises). Suivent Paris et l’Ile de France, Chaponnay, Orléans, etc. En somme, un parc de proximité, avec une réelle profondeur de marché et une liquidité locative indéniable.
- Espagne, Madrid (5 %) : il s’agit du centre de recherche technologique mentionné précédemment. Là on vise l’exposition à l’économie Espagnole et Madrilène, dynamique, et également l’optimisation fiscale avec une partie du parc hors de France.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Alta Convictions
Sur le plan sectoriel, Alta Convictions opère une sélection rigoureuse :
- Les commerces de pied d'immeuble et l'alimentaire représentent 41 % du portefeuille. Un choix crucial, selon nous, car ces commerces répondent à des besoins quotidiens et sont moins exposés aux aléas du commerce en ligne. On parle, là, de besoins non substituables.
- Les retail parks (25 %) complètent cette approche en ciblant des zones de consommation de plein air très fréquentées, comme le site Arcal’Oz à Annecy.
- La logistique urbaine et frigorifique (24 %) constitue le troisième moteur de croissance, porté par l'explosion des besoins de livraison rapide (logistique du dernier kilomètre), notamment à Lyon ou Metz.
Nous apprécions particulièrement le fait qu'Alta Convictions se focalise sur des actifs de taille intermédiaire et en adoptant une approche "Best-in-Progress" (achat et réhabilitation de biens qui n’était pas performants en matière d’environnement, plutôt que d’acheter des biens nouveaux) pour l'ESG. Ainsi, chaque actif fait l'objet d'une notation environnementale lors de l'acquisition. Si la note est inférieure à 70/100, la société de gestion s'engage sur un plan de travaux pour l'améliorer de 20 points en trois ans.
Une excellente stratégie selon nous, qui crée une "valeur verte", indispensable aujourd'hui pour garantir la liquidité et la performance du patrimoine à l'horizon 2030.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Alta Convictions
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Alta Convictions :
Taux de distribution cible
En 2024, Alta Convictions a délivré un rendement de 6,53 % brut de fiscalité, une performance qui la place dans le haut du tableau des SCPI diversifiées. Pour l'année 2025, nous avons noté un objectif de 6,50 % (donné par la direction), un chiffre d'autant plus remarquable qu'il est maintenu malgré la revalorisation du prix de la part.
Notez que chez Alta Convictions, les dividendes sont versés trimestriellement, et la SCPI applique un délai de jouissance fixé au premier jour du quatrième mois suivant la souscription, ce qui est une très bonne nouvelle, l’écrasante majorité des supports pratiquant un délai de jouissance de 6 mois.
Capitalisation
La capitalisation de la SCPI a connu une croissance soutenue pour un support aussi jeune. Elle est ainsi passée de 62,6 millions d'euros fin 2024 à 92,86 millions d'euros au 30 septembre 2025. Cette expansion rapide, de l'ordre de 50 % en moins d'un an, démontre que cet angle "nouveau cycle" trouve écho auprès des épargnants.
Nous estimons que cette taille, bien que synonyme de débuts très encourageants, est encore trop restreinte pour consacrer une grosse partie de votre allocation pierre-papier à cette SCPI. Avec 15 actifs et près de 30 locataires, le risque est encore trop peu mutualisé.
Néanmoins, nous avons toute confiance en Altarea pour que ce “démarrage en fanfare” se poursuive. Et quoi qu’il en soit, il n’y a rien de rédhibitoire à l’heure actuelle, et vous pouvez très bien vous exposer à Alta Convictions avec une taille de position raisonnable.
TRI (10 ans)
Altarea ne communique pas encore de TRI cible à 10 ans pour Alta Convictions. Cependant, la performance globale annuelle (PGA) pour 2024 s'est élevée à 8,20 %, intégrant le dividende et la hausse du prix de part.
Nous considérons que les chances de maintenir un TRI élevé dans les prochaines années sont réelles. Pourquoi? Parce que la SCPI achète des actifs avec des rendements initiaux proches de 7 % ou 7,5 %, comme nous l'avons vu pour ses récentes acquisitions à Bordeaux ou en Espagne.
À notre avis, si la gestion reste sélective, un TRI cible de l'ordre de 6 % à 6,5 % sur 8 ans est tout à fait envisageable, ce qui placerait Alta Convictions parmi les placements les plus performants du secteur.
Taux d'occupation financier
Alta Convictions a affiché un TOF exceptionnel de 100 % durant ses 18 premiers mois d'existence. Au 30 septembre 2025, ce taux s'est ajusté à 95 %.
Nous ne considérons pas ce léger repli comme un signal négatif, mais comme la conséquence naturelle d'une croissance rapide. Lorsqu'une SCPI achète un portefeuille d'immeubles, il peut y avoir de courtes périodes de vacance entre deux baux ou des locaux en cours de rénovation. Quoi qu’il en soit, la quasi-totalité du parc est louée, ce qui sécurise le versement des dividendes.
Combien coûte une part de SCPI Alta Convictions ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
La valeur de reconstitution d’Alta Convictions s'élève à 331,71 € par part. Alors que, depuis le 1er décembre 2025, le prix de souscription d'une part est de 308 €. Ce prix a déjà été revalorisé deux fois depuis le lancement (initialement 300 €), ce qui valide la stratégie d'achat du gestionnaire. L'investissement minimum est extrêmement accessible puisqu'il est fixé à une seule part, soit 308 € pour une première souscription.
Nous attirons votre attention sur l'écart significatif entre le prix d'achat (308 €) et la valeur de reconstitution (331 €). Cela représente une décote de près de 8 % en votre faveur, dont il faudra vite profiter si vous souhaitez investir sur cette SCPI. Pourquoi ? Car une SCPI ne peut pas pratiquer un écart de plus de 10 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution. Donc concrètement, vous achetez vos parts "moins cher" que leur valeur réelle d'expertise. Et elles pourraient très vite s’apprécier, surtout que nous avons pleine confiance en Altarea pour sélectionner des actifs à fort potentiel de revalorisation.
Selon nous, cette décote constitue une aubaine et une protection contre une éventuelle baisse des prix immobiliers, tout en laissant présager de nouvelles hausses du prix de la part à l'avenir si le marché se stabilise.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Alta Convictions :
Les frais de souscription de 10,14 % servent à couvrir les frais d'acquisition (notaires, droits d'enregistrement) et les frais de recherche d'immeubles. Nous considérons ces frais comme classiques pour une SCPI à capital variable. Ils impliquent, selon nous, de conserver vos parts sur une période longue (Altarea recommande un horizon de placement de 9 ans) pour que la performance du fonds puisse compenser ce coût initial.
Les frais de gestion de 13,74 % sont légèrement supérieurs à la moyenne du marché. Toutefois, nous estimons que ce taux est justifié par la typologie des actifs. En effet, gérer des commerces de pied d'immeuble et des actifs logistiques multi-locataires demande une ingénierie et une présence terrain beaucoup plus forte que pour des immeubles de bureaux de grande taille.
Malgré ces frais, la SCPI parvient à délivrer un rendement net de 6,50 %, ce qui prouve l'efficacité de sa sélection d'actifs à haut rendement. Notre avis sur ces frais est donc nuancé : ils sont un peu élevés, mais ils n'empêchent en rien la SCPI de figurer parmi les meilleurs supports actuellement.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout investissement en SCPI, vous subirez ici un risque de perte en capital. En effet, la valeur de vos parts peut diminuer si le marché immobilier se dégrade ou si les expertises dévaluent le patrimoine. Ensuite, la liquidité des parts n'est pas garantie par la société de gestion. Vendre vos parts pourrait donc prendre du temps. Ainsi, il conviendra de ne pas investir de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
Nous notons également un risque de concentration géographique. Bien que la SCPI s'ouvre à l'Europe, elle reste extrêmement dépendante de la santé économique des métropoles françaises. Un ralentissement marqué de la consommation des ménages pourrait impacter les loyers des commerces, qui représentent une part importante du portefeuille.
Enfin, l'endettement de la SCPI (environ 12 %) l'expose aux fluctuations des taux d'intérêt, même si ce niveau reste très prudent par rapport à la limite statutaire de 35 %.
Puis-je investir sur la SCPI Alta Convictions via mon assurance vie ou PER ?
Bonne nouvelle pour les épargnants soucieux de leur fiscalité : Alta Convictions est désormais accessible au sein de certains contrats d'assurance-vie. Elle est notamment référencée chez l'assureur Oradéa Vie (filiale de la Société Générale).
Nous y voyons plusieurs avantages majeurs pour vous :
- Fiscalité optimisée : au lieu d'être imposés comme des revenus fonciers (jusqu'à 45 % d'IR + 17,2 % de PS), les dividendes sont soumis à la fiscalité de l'assurance-vie, beaucoup plus douce après 8 ans.
- Liquidité accrue : c'est l'assureur qui rachète vos parts si vous souhaitez sortir, ce qui élimine le risque d'attente lié au marché secondaire.
- Jouissance immédiate : souvent, les dividendes commencent à être versés dès le mois suivant la souscription dans ces contrats, supprimant le délai de jouissance de 3 mois.
Par contre, il vous faudra investir un montant suffisant pour que le gain en impôt couvre les frais de votre assurance-vie (que vous ne subissez pas avec une détention directe).
À ce jour, nous n’avons pas recensé de PER permettant d’investir sur Alta Convictions. Vraisemblablement, plus cette SCPI prendra de l’âge, plus elle sera listée sur davantage de supports.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Alta Convictions ?
Oui, il est tout à fait possible de recourir au crédit pour financer l'achat de parts d'Alta Convictions. Cette stratégie vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier important avec un apport initial limité.
L'intérêt est double : vous déduisez les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers (si vous investissez en direct), et le rendement de la SCPI (6,50 %) vous permet de payer vos mensualités. Attention toutefois : vous devez être en mesure de rembourser votre crédit même en cas de baisse des dividendes. Nous vous conseillons de bien calibrer votre investissement et vos mensualités avant de vous lancer.