Immobilier diversifié en Europe.
Altixia Candece XII : notre avis sur cette SCPI de régions avec distribution mensuelle
Si vous êtes en recherche de revenus réguliers sur le secteur de la pierre-papier, vous avez peut-être entendu parler de la SCPI Altixia Cadence XII. Et pour cause, avec son versement mensuel des dividendes, une performance qui frôle les 6% en 2024, ce support à de quoi tenter l’investisseur en quête de diversification et de rendement.
Nous avons étudié le dossier en profondeur, afin de répondre à la question : faut-il investir sur Altixia Cadence XII ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Altixia Cadence XII en résumé
Altixia Cadence XII est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Altixia Cadence XII
- Le versement mensuel des revenus, qui facilite par exemple un investissement à crédit,
- Le rendement solide et régulier, avec un taux de distribution de 5,73 % en 2024 et des perspectives réalistes autour de 5,10–5,40 % par an,
- La stratégie opportuniste sur des actifs de taille intermédiaire, moins concurrentiels et plus rentables que les grandes transactions institutionnelles,
- Un portefeuille bien équilibré sectoriellement, avec une répartition quasi équivalente entre commerces, bureaux et locaux d’activité, limitant les biais structurels,
- Une sélection d’actifs récents ou neufs, réduisant les besoins en travaux et les risques de décote patrimoniale,
- La diversification géographique cohérente, majoritairement en régions françaises mais enrichie par une ouverture européenne (Espagne, Irlande),
- Une capitalisation intermédiaire, qui offre encore de l’agilité dans les acquisitions tout en assurant une mutualisation déjà satisfaisante des risques.
Les désavantages à investir sur la SCPI Altixia Cadence XII
- Le rendement plus modeste que celui de certaines SCPI concurrentes,
- Le taux d’occupation à surveiller, à 90,81 % au T3 2025, qui pèse temporairement sur la performance,
- Une concentration géographique marquée en régions françaises, exposant la SCPI aux cycles économiques locaux,
- Des frais situés dans la moyenne haute du marché, avec 10,80 % de frais de souscription et 12 % de frais de gestion annuels,
- Un TRI à court terme modeste, pénalisé par les frais d’entrée et la jeunesse relative du portefeuille.
Notre verdict sur la SCPI Altixia Cadence XII
Notre avis sur Altixia Cadence XII est assez positif.
Selon nous, cette SCPI remplit très bien son rôle de support de diversification orienté revenus, grâce à son versement mensuel, son rendement correct et une stratégie d’investissement intelligente sur des actifs intermédiaires à fort potentiel locatif. Nous apprécions particulièrement l’équilibre sectoriel du portefeuille et la qualité des biens sélectionnés, qui traduisent une vraie maîtrise opérationnelle de la part d’Altixia REIM.
En revanche, nous ne considérons pas Altixia Cadence XII comme une SCPI « cœur de portefeuille ». Sa taille encore modeste, son taux d’occupation temporairement dégradé et sa concentration géographique impliquent une certaine vigilance. Elle trouve tout son intérêt en complément de grandes SCPI plus massives, pour dynamiser le rendement global sans déséquilibrer l’allocation.
En résumé, Altixia Cadence XII s’adresse avant tout aux investisseurs qui recherchent des revenus réguliers, acceptent un horizon long et souhaitent ajouter une brique opportuniste, agile et bien gérée à leur portefeuille de pierre-papier.
Histoire et vision de la SCPI Altixia Cadence XII
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Altixia Cadence XII une opportunité intéressante aujourd'hui.
Altixia Cadence XII, qu'est-ce que c'est ?
Altixia Cadence XII a été lancée en 2019 par la société de gestion Altixia REIM, avec le concours des experts comme Luc Bricaud pour répondre à une problématique majeure : la régularité des flux financiers.
C’est d’ailleurs de là que vient le terme « Cadence », qui souligne la particularité de distribuer des revenus chaque mois. Un standard de plus en plus présent sur le marché, mais c’était loin d’être le cas à l’époque.
L’avantage pour l’investisseur, ici, c’est une gestion budgétaire facilitée, notamment en cas d'emprunts pour les associés.
Au sein de la gamme du gestionnaire, Altixia Cadence XII est le véhicule diversifié de référence, et elle vient compléter l’offre plus spécialisée proposée par Altixia Commerces.
Au 30 septembre 2025, la SCPI affichait une capitalisation de 188,26 millions d'euros, portée par la confiance de 2 450 porteurs de parts. Nous ne sommes donc pas, ici, sur une “grosse SCPI”, à laquelle on va accorder une position centrale en portefeuille, faute de mutualisation suffisante des risques. En revanche, la distribution mensuelle en fait un excellent support de diversification.
Concernant l’objectif de rendement, il est historiquement fixé au-dessus de 5 %, et est largement atteint avec un taux de distribution de 5,73 % en 2024.
La stratégie d'investissement de Altixia Cadence XII
Nous avons constaté que le succès d’Altixia Cadence XII, en termes de rendement, repose sur une stratégie « tout-terrain », ciblant des actifs de taille moyenne (2 à 10 millions d’euros) où la concurrence institutionnelle est plus faible, et pour lesquels les rendements sont sensiblement meilleurs. On est donc sur une approche opportuniste mais nous notons qu’Altixia REIM privilégie un certain équilibre sectoriel et géographique, en prenant soin d’éviter les marchés saturés, comme on peut le voir ci-après.
La répartition géographique de la SCPI Altixia Cadence XII
Voici la répartition géographique d’Altixia Cadence XII :
- Provinces françaises (56 %) : des marchés offrant des rendements locatifs stables et une moindre volatilité moindre, en comparaison avec la région parisienne, très dynamique, mais où le prix des biens engendre une rentabilité moins évidente,
- Île-de-France hors Paris (22 %) : ici, la SCPI vise la demande tertiaire dynamique des pôles économiques périphériques,
- Espagne (13 %) : une expansion européenne bienvenue, notamment sur ce marché ibérique qui offre des rendements supérieurs à 7 %,
- Irlande (6 %) : là, l’idée est de s’exposer aux gros hubs technologiques mondiaux, ce qui garantit la solvabilité des locataires,
- Paris (3 %) : logique patrimoniale, sécurisation de la valeur sur le très long terme.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Altixia Cadence XII
Et quant aux biens ciblés :
- Commerces (37 %) : la régularité des flux étant une pierre angulaire du modèle de cette SCPI, on comprends cette allocation importante sur les retail parks et commerces essentiels,
- Locaux d’activité (30 %) : ici, la SCPI apporte une réponse à la très forte demande en “logistique du dernier kilomètre”, avec des plateformes en périphéries d’aires urbaines dynamiques,
- Bureaux (29 %) : cette allocation vise en priorité des biens récents, adaptés aux nouveaux usages (télétravail, flexibilité, etc),
- Logistique (4 %) : segment porteur lié à l’explosion de l'e-commerce mondial, utilisé ici plutôt comme un vecteur de diversification à la marge.
Nous apprécions grandement l’équilibre du portefeuille d’Altixia, notamment en ce qui concerne le type de biens ciblé. On retrouve en effet des allocations équivalentes pour les commerces, immeubles de bureaux, et locaux d’activité, ce qui est plutôt rare, la plupart des SCPI assumant un parti pris qui les condamne à une concentration importante sur un type d’actifs.
Par ailleurs, nous saluons la qualité de sélection, avec des actifs neufs ou récents qui limitent les frais d’entretien. C’est là que se manifeste, selon nous, l’expertise d’Altixia REIM.
Enfin, la stratégie mise en place sur Altixia Cadence XII évite toute « cannibalisation » avec Altixia Commerces : Cadence XII utilise le commerce comme levier de rendement au sein d'une poche mixte, alors que sa sœur en a fait sa spécialisation. Soulignons enfin l’ouverture sur l'Europe, un virage pertinent selon nous, qui apporte un peu de diversification géographique et d’optimisation fiscale.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Altixia Cadence XII
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Altixia Cadence XII :
Taux de distribution cible
En 2024, le taux de distribution d’Altixia Cadence XII s'est établi à 5,73 %. Ce rendement ne représente pas seulement la performance locative du parc immobilier, mais inclut également une part de plus-value (1,48 %). C'est-à -dire une augmentation du prix de la part (et par conséquent de la valeur de l’actif de la SCPI).
Pour 2025, les prévisions oscillent entre 5,10 % et 5,40 %, un niveau que nous jugeons comme compétitif, et surtout atteignable.
Chez Altixia Cadence XII, la distribution mensuelle est un atout majeur si vous souhaitez un complément de revenu immédiat. Il faudra tout de même attendre le premier jour du sixième mois pour en bénéficier, mais ce rendement mensualisé reste très appréciable, d’autant plus si vous avez contracté un crédit immobilier pour investir en SCPI.
Capitalisation
Avec 188,26 millions d'euros fin 2025, la SCPI affiche une croissance correcte depuis son lancement. Elle s’approche d’une taille intermédiaire, ce qui constituerait un point fort à nos yeux, d’un point de vue agilité (afin de rester réactive sur des opportunités locales aux prix attractifs). Aujourd’hui, la diversification immobilière est déjà satisfaisante, avec 32 actifs en portefeuille.
C’est pourquoi, de notre point de vue, Altixia Cadence XII peut servir de complément dynamique pour un portefeuille déjà investi sur les "géants" du secteur, permettant ainsi de doper le rendement global sans concentrer excessivement les risques.
TRI (10 ans)
Le Taux de Rendement Interne (TRI) passé, sur 5 ans, est de 3,74 % au début de l'année 2026. Bien que ce chiffre intègre le poids des frais de souscription sur une période courte, nous pensons que les chances d'atteindre un TRI cible de 5 % à 5,5 % à long terme sont réelles.
La valorisation potentielle des actifs logistiques et les récentes acquisitions espagnoles à haut rendement (8 %) devraient soutenir cette performance. Nous considérons en effet que la qualité du patrimoine récent minimise le risque de dépréciation, et rend cet objectif crédible.
Il faut néanmoins reconnaître que ce support ne sera pas le plus “fulgurant” en termes de performance. L’intérêt se situant surtout du côté de la régularité et du bel équilibre au sein de l’actif selon nous.
Taux d'occupation financier
Le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'établit à 90,81 % au T3 2025. Un point que nous surveillerons attentivement par la suite, même si nous avons pu déterminer que ce retrait est dû :
- À une rotation de locataires en régions,
- À des franchises de loyers temporaires sur des baux nouvellement signés. Une pratique courante, mais qui n’est pas sans impact sur une SCPI de “petite taille” comme celle-ci.
Nous restons cependant confiants dans la capacité d’Altixia REIM à redresser cet indicateur, la qualité des 94 locataires allant dans ce sens.
Combien coûte une part de SCPI Altixia Cadence XII ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix d’une part de la SCPI Altixia Cadence XII est fixé à 200,00 €, avec un minimum d'achat de 10 parts lors de la première souscription, soit un ticket d'entrée de 2 000 €.
Pour évaluer la justesse de ce prix, nous avons recherché la valeur de reconstitution, qui représente la valeur réelle du patrimoine immobilier. Au 30 juin 2025, cette valeur s'élevait à 200,54 € par part.
Nous sommes donc, ici, sur un prix de part tout à fait juste et cohérent, qui pourrait continuer de s’apprécier à l’avenir, puisque nous anticipons une revalorisation de l’actif de la SCPI, au vu de la qualité des biens sélectionnés.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Altixia Cadence XII :
Investir dans Altixia Cadence XII implique plusieurs niveaux de frais. Les frais de souscription s'élèvent à 10,80 % TTC, inclus dans le prix de la part mais prélevés lors de la revente. Quant aux frais de gestion annuels, ils se montent à 12,00 % TTC des produits locatifs encaissés. À cela s'ajoutent des commissions d'acquisition (3,60 % TTC), de cession (2,40 % TTC) et de suivi de travaux (3,60 % TTC).
Des frais qui se situent donc dans la moyenne haute du marché des SCPI à capital variable, et qui imposent, selon nous, un horizon de placement minimal de 8 à 9 ans pour être pleinement amortis par les rendements annuels.
Nous tenons toutefois à tempérer ce propos, au regard de la gestion très active pratiquée. La distribution mensuelle et la recherche d'actifs complexes, en régions et en Europe, demandent une expertise technique qui justifie cette rémunération. Il faut juste, en tant qu’investisseur, en avoir conscience, et envisager cet investissement à long terme.
Perspectives de la SCPI Altixia Cadence XII
Les perspectives pour Altixia Cadence XII en 2026 nous semblent favorables. Son "edge" réside dans son agilité sectorielle : en pivotant vers la logistique du dernier kilomètre et les commerces de proximité, elle s'ancre dans des marchés porteurs qui résistent à l'inflation. Nous apprécions grandement cette adaptabilité très opportuniste.
L'internationalisation vers l'Espagne et l'Irlande offre également des relais de croissance, avec des rendements immédiats proches de 8 %, bien supérieurs aux standards français actuels.
Nous estimons que la continuité stratégique axée sur des actifs récents et économes en énergie permettra à Altixia Cadence XII de répondre aux futures exigences environnementales, sans avoir à financer de lourds travaux.
Le principal challenge restera de conserver une collecte stable, condition sinéquanone pour que la SCPI ait les moyens de renforcer sa diversification, et consolider ainsi son avenir.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout placement immobilier, Altixia Cadence XII présente des risques.
Le risque de concentration géographique est le plus marqué, avec plus de 50 % du patrimoine situé en régions françaises, exposant le fonds aux cycles économiques locaux. Mais c’est le parti pris de la SCPI, qu’il faut donc assumer, même si nous accueillons à bras ouvert le début de diversification européenne qui a été opéré, notamment avec l’Espagne et l’Irlande.
Autre risque, le TOF actuel de 90,81 % devra être résorbé afin de ne pas éroder le rendement. Mais comme nous le disions précédemment, cela devrait être fait rapidement.
Enfin, les risques de liquidité et de perte en capital sont inhérents à ce support : la valeur des parts dépendant directement de l'état du marché immobilier tertiaire européen.
Puis-je investir sur la SCPI Altixia Cadence XII via mon assurance vie ou PER ?
Il est tout à fait possible de souscrire à Altixia Cadence XII via ces enveloppes fiscales pour optimiser votre fiscalité.
La SCPI est notamment référencée dans des contrats d'assurance-vie chez Generali et Spirica, ainsi que sur des plateformes comme Linxea.
L'avantage majeur est de bénéficier de la fiscalité allégée sur les revenus (assurance-vie) ou de la déductibilité des versements à l'entrée (PER), tout en profitant de la liquidité assurée par la compagnie d'assurance.
Nous estimons que c'est une excellente option pour préparer sa retraite avec des revenus mensuels sécurisés.
Attention toutefois, ici, vous ne serez pas propriétaire des parts. C’est l’assurance qui les achète, et les porte pour vous. Jetez également un œil aux frais inhérents à votre contrat d’assurance-vie ou PER, qui pourraient annuler le gain fiscal et rendre cette détention indirecte inutile.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Altixia Cadence XII ?
Oui, le recours au crédit est possible pour investir sur la SCPI Altixia Cadence XII.
C’est même une opportunité si vous souhaitez bénéficier de l'effet de levier propre à l’investissement immobilier, sauf qu’ici, vous n’aurez pas de locataires à gérer, la SCPI le fait pour vous.
Et en empruntant à un taux inférieur au rendement de la SCPI (environ 5,4 %), vous optimisez votre enrichissement patrimonial, tout en profitant du versement mensuel pour couvrir vos mensualités bancaires. En plus, les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui améliore le rendement net global de l'opération.
Attention cependant, nous rappelons que l'emprunt augmente votre risque financier. Vous devrez rembourser le capital même si les performances de la SCPI venaient à diminuer.