Locaux d'activité et logistique.
ActivImmo, la SCPI spécialisée dans la logistique du dernier kilomètre
ActivImmo est une SCPI de rendement focalisée sur l’immobilier logistique, lancée en 2019 par Alderan. Elle se distingue par une stratégie 100 % dédiée aux entrepôts et locaux d’activités liés à l’e-commerce, un segment en pleine explosion ces dernières années.
Elle fait aujourd’hui partie des « SCPI d’entrepôts » incontournables, et a d’ailleurs été labellisée ISR depuis 2021. Au programme, une expertise logistique de longue date, des performances solides, et une diversification de plus en plus marquée en Europe. Mais dans les faits, qu’en est-il vraiment ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Activimmo en résumé
Activimmo est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Activimmo
- Une spécialisation claire sur l’immobilier logistique, secteur en forte croissance,
- Un rendement stable autour de 5,5 %,
- Une capitalisation importante (1,4 milliard d’euros), gage de mutualisation des risques,
- Une diversification en zone euro bien pensée (Espagne, Italie, Portugal),
- Une politique d’investissement rigoureuse et sélective,
- Le label ISR obtenu dès 2021, avec un patrimoine immobilier à dominante HQE,
- Le versement mensuel des loyers, mis en place en 2025,
- Aucune pénalité de sortie en cas de revente des parts.
Les désavantages à investir sur la SCPI Activimmo
- Une concentration sectorielle qui augmente la sensibilité à une déroute sectorielle,
- Un taux d’occupation (92,8 %) un peu en retrait face aux meilleures SCPI du marché,
- Un report à nouveau limité, laissant peu de marge en cas d’imprévu locatif,
- Des frais de souscription et de gestion dans la moyenne haute,
- Aucune revalorisation du prix de part depuis 2019.
Notre verdict sur la SCPI Activimmo
Disons le sans détour, ActivImmo n’est pas la SCPI la plus rémunératrice en matière de rendement. Elle s’impose néanmoins comme une SCPI cohérente et bien pilotée, qui coche la majorité des cases que l’on attend d’un support spécialisé. Sa thématique logistique, encore peu représentée sur le marché, est selon nous porteuse sur le long terme, et elle permet une diversification bienvenue au sein d’une allocation comprenant plusieurs SCPI.
Le couple rendement / stabilité est au rendez-vous, avec un taux de distribution régulier (supérieur à 5 %) et une diversification désormais européenne qui rassure. Nous saluons aussi la transparence du positionnement, la qualité des actifs, et la capacité de la SCPI à évoluer sans dévier de sa feuille de route.
Reste un taux d’occupation perfectible, et une structure de frais qui appelle à une détention longue. Mais dans l’ensemble, nous considérons qu’ActivImmo offre un excellent compromis entre performance, visibilité et thématique sectorielle, pour un portefeuille SCPI équilibré.
Histoire et vision de la SCPI Activimmo
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Activimmo une opportunité intéressante aujourd'hui.
Activimmo, qu'est-ce que c'est ?
ActivImmo est une SCPI à capital variable lancée en juin 2019 par la société de gestion Alderan. Il s’agit de la première SCPI française dédiée entièrement à l’immobilier logistique.
Dès son origine, le positionnement était clair : permettre aux épargnants de profiter de la croissance explosive du secteur des entrepôts et locaux d’activités. Ce secteur est en effet poussé par l’essor du e-commerce, et la volonté des acteurs d’accélérer les livraisons avec des sites en provinces européennes (ce qu’on appelle la « logistique du dernier kilomètre »).
ActivImmo a rencontré un succès rapide, dès son lancement auprès des investisseurs en recherche de diversification. En l’espace de six ans, sa capitalisation a dépassé 1,4 milliard d’euros (fin 2025) et elle compte à ce jour près de 29 000 investisseurs. Cette montée en puissance, assez remarquable de rapidité, s’explique par la réputation solide d’Alderan, par la pertinence de la thématique (la logistique étant un secteur en plein boom) et par des performances au rendez-vous dès les premiers exercices.
La stratégie d'investissement de Activimmo
La stratégie d'ActivImmo est, vous l'aurez compris, focalisée sur les biens professionnels logisitiques.
La répartition géographique de la SCPI Activimmo
Comme nous le disions, 100 % du portefeuille d’activImmo, est orienté vers cette classe d’actifs professionnels. La SCPI privilégie les zones où la demande est la plus forte et pérenne :
- France (78,2 %) : Marché domestique principal, notamment en périphérie des grandes villes françaises, où les besoins en entrepôts urbains sont critiques pour assurer des livraisons rapides aux consommateurs,
- Espagne (13,8 %) : Deuxième marché d’investissement de la SCPI, qui profite ici d’une croissance logistique soutenue (essor du e-commerce et attractivité des plateformes espagnoles),
- Italie (4,2 %) : Présence plus récente, visant des opportunités dans les zones économiques dynamiques italiennes (nord de l’Italie, Milan, etc.), où le secteur logistique bénéficie d’une forte reprise industrielle et du commerce en ligne,
- Irlande, Pays Bas, Portugal, Allemagne (début d’exposition) : ActivImmo a réalisé ses premières acquisitions au Portugal en 2025, attirée par des rendements locatifs élevés propre au pays (plus de 7 % sur certaines opérations), tout en étendant sa diversification en Europe.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Activimmo
- Entrepôts logistiques urbains (51 %) : des plateformes de stockage de taille moyenne ou des centres de messagerie situés au plus près des villes, adaptés à la livraison du dernier kilomètre. Ces actifs répondent aux nouveaux besoins de distribution rapide et multi-température, ce qui permet de sécuriser des baux fermes sur de longues durées,
- Locaux d’activités polyvalents (31%) : des bâtiments mixtes (stockage, petits ateliers, parfois avec bureaux attenants) loués à des PME industrielles ou filiales de grands groupes. Ces sites constituent souvent l’avant-dernier maillon de la chaîne logistique (hub régional) et offrent une certaine flexibilité d’usage. Ce choix permet à ActivImmo de capter une diversité de locataires (industrie, transport, commerce) tout en restant dans le thème,
- Autres actifs professionnels (Logistique urbaine, transport, etc) (18%) : la politique d’investissement d’ActivImmo autorise jusqu’à 30 % du portefeuille dans d’autres typologies immobilières (bureaux, commerces liés à la logistique, etc.) pour saisir des opportunités spécifiques ou augmenter la rentabilité. En pratique, nous avons constaté que ces biens ont souvent une dimension logistique.
Historiquement, la SCPI a démarré en concentrant ses investissements en France, sur des zones logistiques stratégiques (Île-de-France, axes Lille-Lyon-Marseille, etc.), et a rapidement atteint une taille critique.
À partir de 2022, face à l’abondance de la collecte et pour diversifier les sources de rendement, ActivImmo a amorcé son expansion européenne : elle a acquis fin 2022 ses premiers entrepôts en Espagne, puis a poursuivi en 2023-2024 avec des actifs en Italie et au Portugal.
Selon nous, cette ouverture a rendu ActivImmo plus attractive, car plus diversifiée. Nous n’aurions pas vu du même œil une SCPI logistique centrée sur la France. Car cela représenterait une « double concentration », à la fois sectorielle et géographique.
On notera également qu’ActivImmo porte une attention particulière à la qualité environnementale de ses actifs (plusieurs entrepôts récents intègrent des normes HQE ou des panneaux solaires). La labellisation ISR était également une volonté de la part d’Alderan, qui affirme avoir travaillé une année complète sur l’obtention de ce label. Un investissement logique, face à la demande croissante en investissement responsables de la part des investisseurs.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Activimmo
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Activimmo :
Taux de distribution cible
ActivImmo a affiché un taux de distribution de 5,50 % en 2024, un niveau légèrement supérieur à la moyenne des SCPI de rendement (qui tournait autour de 5,0 %). Depuis son lancement, nous avons observé des rendements très corrects chaque année (entre 5,5 et 6 % selon les exercices), ce qui témoigne selon nous de la résilience stratégique d’ActivImmo. Même en 2023, alors que le marché immobilier se tendait, ActivImmo a distribué plus de 5,5 %.
Nous sommes donc en présence d’un support « stable » en matière de rendement, même si nous rappellerons que les performances passées ne présagent en rien de celles à venir.
Capitalisation
La capitalisation d’ActivImmo dépasse désormais 1,4 milliard d’euros (fin septembre 2025). Ce qui en fait l’une des plus importantes SCPI spécialisées du marché.
Et c’est un très bon signal, car il traduit la confiance des investisseurs. L’autre avantage, ici, c’est la mutualisation des risques : un portefeuille plus large dilue l’impact d’un incident isolé.
ActivImmo compte ainsi plus de 180 immeubles sous gestion, ce qui correspond à près de 1,4 millions de mètres carrés, répartis sur plusieurs pays.
Notons que gérer une telle « taille » implique également un défi : Alderan doit continuer à sélectionner rigoureusement ses acquisitions pour maintenir la performance globale. Jusqu’ici, la collecte importante a été investie de manière satisfaisante, sans dilution notable du rendement, preuve d’une gestion efficace de la montée en puissance.
TRI (10 ans)
Le Taux de Rendement Interne (TRI) visé par ActivImmo sur le long terme est d’environ 5 % par an (sur 10 ans).
À titre de repère, le TRI réalisé sur 5 ans (depuis 2019) s’établit autour de 3,8 %. Ce niveau, inférieur au taux de distribution annuel, s’explique par l’impact des frais initiaux et l’absence de revalorisation du prix de la part jusqu’à présent (le prix de souscription est resté fixe à 610 € depuis la création).
Si ActivImmo parvient dans les prochaines années à augmenter le prix de ses parts (en fonction de la hausse de la valeur de reconstitution de son patrimoine) tout en maintenant son rendement locatif, le TRI à 10 ans devrait s’approcher de la cible de 5 %, voire la dépasser.
Taux d'occupation financier
Le taux d’occupation financier (TOF) d’ActivImmo oscille entre 92 et 95 % ces derniers trimestres (92,8 % au 30/09/2025, contre 95 % un an plus tôt). En pratique, cela signifie que la quasi**-**totalité des surfaces du portefeuille génère des loyers.
Mais notons que certaines SCPI, comme Transitions Europe ou Remake Live, font nettement mieux, avec des TOF qui flirtent avec les 100%. Un point de vigilance, et un axe de progression pour Activimmo, donc. Même si nous restons ici dans les clous d’un taux d’occupation « normal » pour une SCPI en forte croissance.
Combien coûte une part de SCPI Activimmo ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
La valeur de reconstitution d’Activimmo est estimée à environ 610 € par part (au 31 décembre 2024). Ce chiffre sert de référence pour déterminer le prix de souscription des parts, dans une fourchette réglementaire de plus ou moins 10 %.
Dans le cas d’ActivImmo, on constate que le prix actuel de la part, de 610 € (frais de souscription inclus) est aligné sur la valeur de reconstitution. Autrement dit, les parts se négocient à leur « juste valeur patrimoniale », sans décote ni surcote. C’est plutôt rassurant car cela signifie que l’épargnant achète au prix réel de l’actif net.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Activimmo :
Nous considérons que la politique tarifaire d’Activimmo est dans la moyenne du secteur.
À commencer par la commission de souscription de 12 % TTC. Elle comprend notamment la rémunération du gestionnaire et des intermédiaires, les frais liés à la collecte de fonds et aux investissements immobiliers (recherche, études, notaires, etc.). Concrètement, sur 610 € investis, environ 66 € servent à couvrir ces coûts d’entrée.
Ensuite, la commission de gestion annuelle s’élève à 12 % TTC des loyers bruts encaissés par la SCPI. Ce pourcentage est directement déduit des revenus locatifs avant redistribution aux associés ; il rémunère la société de gestion pour l’ensemble des tâches courantes (gestion locative et technique des immeubles, suivi administratif, reportings, etc.).
À noter qu’ActivImmo ne facture pas de frais de sortie lors de la revente des parts : un associé qui souhaite se retirer revendra simplement ses parts au prix net vendeur (égal à la valeur de retrait, actuellement 545,34 € par part). L’absence de pénalité de sortie est un point positif, même si en pratique la valeur de retrait est inférieure d’environ 10 % au prix d’achat. Vous devrez donc envisager un horizon de placement suffisamment long, afin que la valeur de retrait rattrape à minima votre prix d’achat.
Une structure de frais assez classique, qui impose comme nous le disions de « penser à long terme », ce qui n’est pas rédhibitoire lorsque l’on investit dans l’immobilier. Par ailleurs, jusqu’à présent, ActivImmo a délivré un rendement suffisamment élevé et régulier pour absorber ces frais sans entamer l’attrait du placement. Avec 5,5 % de rendement annuel, un associé retrouve théoriquement ses frais d’entrée en deux ans de distributions.
De plus, le choix d’un versement mensuel des loyers depuis 2025 montre que la SCPI a une trésorerie saine lui permettant d’améliorer l’expérience investisseur (et la mise en place d’intérêts composés) sans coût additionnel.
Perspectives de la SCPI Activimmo
Nous considérons qu’ActivImmo aborde les prochaines années avec de solides atouts et un positionnement porteur.
La dynamique du secteur logistique, bien qu’ayant connu un pic durant la pandémie, demeure reste de notre point de vue favorable sur le long terme. Nous misons ainsi sur une progression continue du e-commerce, la réduction des délais de livraison attendue par les consommateurs, et la nécessité de renforcer les chaînes d’approvisionnement locales. Tant d’arguments qui devraient soutenir la demande en entrepôts modernes, et qui valident la cohérence du positionnement ActivImmo.
Par ailleurs, la SCPI a montré sa capacité à évoluer : elle diversifie désormais son portefeuille à l’échelle européenne, ce qui lui permet de saisir des opportunités de marché dans des pays où la logistique est en plein essor (Espagne, Italie, Portugal) et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse les loyers étrangers. On peut aussi s’attendre à ce qu’ActivImmo continue de mutualiser davantage ses risques (via de nouvelles acquisitions sélectives) et améliore encore la qualité de son patrimoine (arbitrages des actifs moins performants, investissements dans des bâtiments éco-certifiés, etc.).
Tant que la SCPI parvient à rester sélective (éviter d’acquérir à tout prix en cas de forte collecte, afin de ne garder que des actifs offrant un bon couple rendement-risque) et adaptable aux tendances logistiques (par exemple, nouveaux besoins en plateformes « dernier kilomètre » de plus petite taille ou reconditionnement d’entrepôts pour l’activité légère), ses perspectives nous semblent favorables. Pour nous, ActivImmo a toutes les cartes en main pour pérenniser son succès, dans un marché logistique qui devrait continuer de jouer un rôle clé en immobilier professionnel.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout placement immobilier, ActivImmo comporte des risques qu’il convient d’avoir à l’esprit.
Le risque principal est lié à la conjoncture immobilière et financière : une hausse marquée des taux d’intérêt ou un retournement du marché de l’immobilier d’entreprise pourrait entraîner une baisse de la valeur des entrepôts détenus, et in fine une dévalorisation du prix de la part (qui est ajusté en fonction de la valeur de reconstitution).
De plus, la spécialisation sectorielle d’ActivImmo, si elle fait sa force, peut aussi constituer une faiblesse en cas de choc touchant le secteur logistique lui-même (ralentissement durable de la croissance du e-commerce, suroffre d’entrepôts, ou nouvelles réglementations contraignantes, etc).
Certes, la SCPI atténue ce risque en diversifiant sur plusieurs pays de la zone euro. Ce qui élimine le risque de change mais la rend tout de même dépendante de l’économie européenne dans son ensemble.
On notera également que le report à nouveau limité (les réserves de distribution équivalant à quelques jours de loyers seulement) signifie qu’en cas d’imprévu (vacance imprévue d’un entrepôt important, loyers suspendus, etc), la capacité de la SCPI à maintenir son niveau de distribution serait réduite : les dividendes pourraient être ajustés rapidement à la baisse si nécessaire, faute de matelas de sécurité conséquent.
En somme, ActivImmo n’échappe pas aux risques classiques des SCPI, malgré la qualité de sa gestion. Une réalité qui là encore implique d’envisager cet investissement à long terme.
Puis-je investir sur la SCPI Activimmo via mon assurance vie ou PER ?
Il est possible d’acquérir des parts d’ActivImmo au sein d’une assurance-vie, mais uniquement via certains contrats spécialisés en unités de compte immobilières. En effet, quelques assureurs référencent cette SCPI (par exemple, ActivImmo est disponible dans le contrat Netlife 2).
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Activimmo ?
Oui, il est possible d’investir à crédit sur ActivImmo. Concrètement, certaines banques ou courtiers proposent des prêts dédiés permettant de financer l’acquisition de parts de SCPI (soit sous forme de crédit immobilier classique si le montant est élevé, soit via un prêt personnel affecté). L’intérêt principal de recourir à l’emprunt est de bénéficier de l’effet de levier financier : tant que le taux d’emprunt est inférieur au rendement distribué par la SCPI, l’opération améliore le rendement sur vos fonds propres. Par exemple, si vous empruntez à 3 % pour investir et que la SCPI sert 5,5 %, l’écart de 2,5 points est du gain supplémentaire financé par l’argent de la banque.
De plus, en optant pour un crédit immobilier, vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers (les loyers versés par ActivImmo).
Malgré ces avantages, il faut rappeler qu’emprunter pour investir comporte des risques accrus. Vous vous engagez à rembourser un prêt sur plusieurs années quoi qu’il arrive. Si les performances de la SCPI baissent, ou si un imprévu financier personnel survient, vous devrez malgré tout assurer vos mensualités de crédit. Il est donc impératif d’emprunter de manière raisonnable.