Avis SCPI Eurovalys 2026 : la référence allemande de la pierre-papier passée au crible

Eurovalys est une SCPI de rendement à capital variable lancée en juillet 2015 par la société de gestion Advenis REIM, filiale du groupe Advenis. Elle constitue le premier véhicule d'épargne immobilière du gestionnaire et son fer de lance historique sur les marchés européens, devant Elialys (Europe du Sud, lancée en 2019) et Eden (Europe du Nord, lancée fin 2024).

Sa raison d'être tient en une promesse simple : permettre aux épargnants français d'accéder à la première économie de la zone euro, avec ses 84 millions d'habitants, son tissu d'entreprises dense et la convention fiscale franco-allemande de 1959 qui exonère les revenus de prélèvements sociaux. Eurovalys a ainsi été la première SCPI grand public à proposer une exposition pure à l'Allemagne, sans diluer ce positionnement.

En une décennie, Eurovalys est devenue un acteur établi du marché. Sa capitalisation atteint 951 millions d'euros au 31 mars 2026, pour 16 307 associés et 36 immeubles détenus à travers le territoire allemand. Le label ISR, obtenu en février 2022 et renouvelé en 2025, vient consolider sa stature institutionnelle. Cependant, le ralentissement économique allemand de 2023-2024 a contraint la SCPI à baisser son prix de part de 6,8 % au 1er janvier 2024, ramené de 1 030 € à 960 €, ce qui pèse sur la performance long terme.

La stratégie d'Eurovalys repose sur une conviction : l'Allemagne, et rien que l'Allemagne. Cette focalisation est un parti pris fort, qui distingue radicalement Eurovalys des SCPI paneuropéennes plus généralistes. La sélection des actifs s'appuie sur la présence locale du groupe Advenis à Francfort depuis plus de quinze ans, un atout qui permet d'identifier des opportunités hors radar et de piloter les actifs dans la durée.

Une telle concentration "hors France" peut refroidir certains investisseurs. Mais en réalité, une telle SCPI peut être un excellent levier de diversification au sein d'une allocation variée !

Voici la répartition géographique du patrimoine au 31 mars 2026 :

• Francfort (25,38 %) : place financière européenne majeure, forte demande tertiaire,
• Munich (15,78 %) : capitale économique bavaroise, marché parmi les plus solides d'Europe,
• Düsseldorf (16,59 %) : pôle des sièges sociaux internationaux et de la communication,
• Cologne (7,37 %) : ville universitaire et tertiaire dynamique,
• Stuttgart (3,13 %) : cœur industriel et automobile allemand,
• Hambourg, Berlin, Hanovre, Brême et autres (31,75 %) : diversification régionale sur les pôles secondaires.

Côté typologie d'actifs, l'allocation est très orientée tertiaire :

• Bureaux (83,77 %) : cœur de la stratégie, focalisée sur les immeubles modernes et bien situés,
• Commerce (2,48 %) : poche défensive, peu significative dans le portefeuille global,
• Santé et Éducation (2,24 %) : baux longs et locataires institutionnels,
• Production et Industrie (2,58 %) : exposition marginale aux locaux d'activité,
• Autres (8,93 %) : diversification opportuniste sur les segments tertiaires complémentaires.

Notons par ailleurs que cette concentration sur les bureaux allemands évite tout chevauchement avec Elialys (Europe du Sud) et Eden (Europe du Nord), une segmentation claire qui empêche toute cannibalisation au sein de la gamme Advenis REIM.

Historiquement, Eurovalys a d'abord consolidé un parc de bureaux core dans le Big 7 allemand, avant d'élargir marginalement vers des actifs industriels et commerciaux. Le PPA (Power Purchase Agreement) signé en 2024 pour fournir de l'électricité éolienne sur 16 actifs illustre l'engagement ESG concret de la SCPI, au-delà du seul label ISR.

Corum est une société de gestion française 100 % indépendante, fondée en 2011 par Frédéric Puzin.

En une décennie, elle s’est imposée comme un acteur majeur des SCPI, avec plus de 8 Mds € d’actifs immobiliers gérés en 2025. Ce succès s’explique en partie par les performances de la gamme (les SCPI Origin, XL, et Eurion). Ces SCPI ont, en effet, toutes dépassé leurs objectifs de rendement initiaux.

Nous considérons que l’expertise de son équipe de gestion et l’esprit d’innovation de Corum en font aujourd’hui une référence incontournable sur ce secteur.

Le taux de distribution 2025 d'Eurovalys s'établit à 4,98 %, en ligne avec les annonces de la société de gestion. C'est un niveau légèrement inférieur à la moyenne du marché (autour de 5,5 %), mais cohérent avec le repositionnement opéré depuis la baisse de prix de 2024.

Les dividendes sont versés trimestriellement, avec 11,30 € bruts par part au premier trimestre 2026, dont 11,03 € nets de fiscalité étrangère déjà acquittée en Allemagne. Le délai de jouissance, quant à lui, est fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription.

La capitalisation d'Eurovalys atteint 951 millions d'euros au 31 mars 2026, pour 990 601 parts et 16 307 associés.

Cette taille en fait l'une des SCPI les plus capitalisées du marché allemand ouvert aux investisseurs particuliers. Elle a été atteinte en dix ans, ce qui témoigne d'une collecte régulière et soutenue, particulièrement durant la période 2020-2022. Cette taille critique est selon nous un véritable atout : elle permet une mutualisation poussée des risques locatifs sur 36 immeubles et 195 locataires, et permet à Eurovalys de figurer comme support central au sein d'une allocation immobilière diversifiée.

Le TRI sur 10 ans communiqué par Advenis REIM s'établit à 4,14 %. Un chiffre honorable, mais nettement impacté par la baisse de prix de part intervenue au 1er janvier 2024. Sans cet ajustement, le TRI aurait été significativement plus élevé. Selon nous, ce TRI reflète davantage un cycle baissier exceptionnel qu'une performance structurelle. Avec la reprise économique allemande attendue en 2026 (croissance projetée à 1,2 % du PIB), la normalisation du marché tertiaire et un prix de part désormais décoté, les chances qu'Eurovalys délivre un TRI futur supérieur sont selon nous élevées, à condition d'inscrire son placement sur la durée recommandée de 9 ans.

Le Taux d'Occupation Financier d'Eurovalys s'établit à 89,32 % au premier trimestre 2026, ce qui constitue un point de vigilance assumé par la société de gestion. Une partie des locaux est vacante en recherche de locataire, et certains actifs subissent le contrecoup du ralentissement tertiaire allemand récent.

La SCPI annonce toutefois des négociations avancées sur près de 8 600 m², dont 5 600 m² sur le seul actif de Neubiberg. Si ces commercialisations aboutissent, le TOF devrait sensiblement remonter en 2026. C'est selon nous l'indicateur le plus crucial à surveiller dans les trimestres à venir pour cette SCPI.