Bureaux en France et en Europe.
SCPI Elialys Avis : l'expertise ibérique au service de votre patrimoine immobilier
Elialys, c’est une SCPI qui s’est imposée comme une solution pour les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine vers l'Europe du Sud. Elle propose une stratégie audacieuse centrée sur la péninsule ibérique, et qui allie cette “concentration géographique” à des actifs de bureaux qualitatifs, et d’autres biens tournés vers l'éducation ou la logistique.
Avec un taux de distribution performant de 5,71 %, et une gestion proactive de son parc immobilier, nous estimons qu'elle offre un couple rendement-risque particulièrement équilibré. Si l’on ajoute à cela la labellisation ISR, Elialys à tout d’une SCPI à étudier. Voici notre avis.
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Elialys en résumé
Elialys est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Elialys
- Un rendement solide et régulier, avec un taux de distribution de 5,71 % en 2024,
- Un taux d’occupation très élevé, proche de 99 %, qui sécurise la distribution des revenus,
- L’expertise locale forte en Espagne et au Portugal, grâce à une présence opérationnelle historique d’Advenis REIM,
- Une fiscalité étrangère avantageuse, sans prélèvements sociaux,
- Une diversification sectorielle en nette amélioration, avec l’intégration progressive de la logistique, de l’hôtellerie et de la santé,
- Une accessibilité rare, avec une souscription possible dès une seule part à 204 €,
- Une décote de 6 % à l’achat, le prix de la part restant inférieur à la valeur de reconstitution,
- Une démarche responsable affirmée, via la labellisation ISR et une stratégie ESG active.
Les désavantages à investir sur la SCPI Elialys
- Une forte concentration géographique (98 % des actifs situés en Espagne),
- Une exposition encore significative aux bureaux, malgré la diversification engagée,
- Des frais globaux plutôt élevés, notamment en cas de revente (frais de retrait et commissions),
- Une capitalisation encore intermédiaire, qui limite la mutualisation par rapport aux très grandes SCPI.
Notre verdict sur la SCPI Elialys
Notre avis sur la SCPI Elialys est positif.
Selon nous, Elialys s’impose comme une SCPI européenne de conviction, avec un positionnement très marqué sur la péninsule ibérique qui peut rebuter les profils ultra-prudents, mais qui constitue la principale force de ce support. L’Espagne affiche aujourd’hui des fondamentaux économiques solides, une dynamique locative favorable et une fiscalité attractive, qu’Elialys exploite avec méthode et cohérence.
Nous apprécions particulièrement l’évolution de la stratégie, qui corrige progressivement les faiblesses initiales (double concentration bureaux / Espagne) au profit d’une allocation plus équilibrée. Le rendement est également au rendez-vous, la gestion est rigoureuse, et l’accessibilité de la SCPI est un vrai point différenciant sur le marché.
Elialys nous semble donc parfaitement adaptée à un investisseur qui cherche du rendement régulier, une exposition internationale assumée, et qui accepte un niveau de concentration plus élevé que certains supports plus diversifiés. Au sein d’une allocation pierre papier variée, Elialys a selon nous toute sa place pour apporter ce côté “Europe du Sud” et régularité de rendements.
Histoire et vision de la SCPI Elialys
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Elialys une opportunité intéressante aujourd'hui.
Elialys, qu'est-ce que c'est ?
Lancée en mai 2019 par la société de gestion Advenis REIM, la SCPI Elialys marque une étape stratégique dans le développement paneuropéen de ce gestionnaire.
Selon nous, la création de ce véhicule correspondait à une demande croissante des investisseurs pour des marchés immobiliers offrant des rendements supérieurs à ceux de la “zone euro centrale”, tout en bénéficiant de cadres fiscaux avantageux. Elialys se positionne ainsi comme le complément géographique naturel de la SCPI Eurovalys, cette dernière étant exclusivement centrée sur le marché allemand.
Sous la direction de Jean-François Chaury, Advenis REIM a conçu Elialys pour capter la dynamique économique de la péninsule ibérique, une région où le groupe bénéficie d'une présence locale forte via ses bureaux à Madrid et Lisbonne depuis plus de 15 ans. Cette expertise locale permet d'identifier des opportunités « hors marché » et de gérer les actifs au plus près des besoins des locataires. Au 30 septembre 2025, la SCPI affichait une capitalisation de 112,13 millions d'euros, répartie entre plus de 2 175 associés.
L'objectif initial était de proposer une SCPI d'entreprise capable de délivrer un rendement régulier tout en assurant une valorisation du capital sur le long terme. Nous estimons que ce pari est réussi, car Elialys a su traverser les crises récentes (n’oublions pas qu’elle a été lancée un an à peine avant la pandémie de COVID) en maintenant un taux d'occupation financier proche de 99 % et en augmentant progressivement son rendement distribué chaque année. En 2025, la SCPI a franchi une nouvelle étape en divisant son prix de part par cinq pour améliorer son accessibilité et favoriser les versements programmés.
La stratégie d'investissement de Elialys
La stratégie de gestion d’Elialys repose sur une approche de conviction géographique et sectorielle très ciblée. Nous avons analysé la manière dont la SCPI déploie son capital, et il est indéniable que le gestionnaire privilégie les grandes métropoles régionales de l’Europe du Sud. En somme, là les fondamentaux économiques sont actuellement parmi les plus solides de l’Union européenne.
La répartition géographique de la SCPI Elialys
Voici les marchés géographiques ciblés par Elyalis :
- Espagne (98,30 %) : un moteur de croissance dont le dynamisme économique offre des perspectives de rendement supérieures à la moyenne européenne,
- Portugal (1,70 %) : un marché mature permettant de capter des actifs de qualité à des prix compétitifs et bénéficiant d'une fiscalité favorable,
- Italie et France (en cas d'opportunité) : la SCPI n’exclut pas ces zones de diversification à l’avenir, prévues pour limiter la concentration ibérique sur le long terme.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Elialys
Le portefeuille s'articule également autour d'une typologie d'actifs diversifiée :
- Bureaux (61,40 %) : ils constituent le cœur du patrimoine avec un focus sur les actifs "Prime" adaptés aux nouveaux usages hybrides,
- Hôtels (13,60 %) : un segment qui permet de profiter de la puissance structurelle du secteur touristique de la péninsule (l’espagne est chaque année dans les “top” destinations mondiales,
- Commerces (7,40 %) : une sélection rigoureuse d’enseignes de services résilientes, à l’image des acquisitions récentes de salles Basic-Fit,
- Éducation (6,30 %) : un choix stratégique pour intégrer des actifs non cycliques offrant une excellente visibilité sur les revenus locatifs,
- Logistique (4,50 %) : ce secteur accompagne le développement de la logistique urbaine et l'essor local du e-commerce,
- Santé (3,60 %) : une classe d’actifs défensive renforçant la résilience globale de la SCPI par des baux fermes de long terme.
Au début, en 2019, Elialys était très centrée sur les bureaux. On avait donc une concentration sectorielle qui s’ajoutait à la concentration géographique, ce dont nous ne sommes pas très friands. Mais Elialys a su faire évoluer sa stratégie historique vers la logistique légère et l’hôtellerie, un virage que nous accueillons à bras ouverts, et qui vient diluer de plus en plus la forte poche “Bureaux”. Celle-ci gardera bien sûr sa place en “cœur de portefeuille”, mais avec une pondération beaucoup plus raisonnable selon nous.
Une mutation que nous jugeons très pertinente, dans la mesure où elle vient diluer le risque locatifs. Enfin, cet engagement s'inscrit dans une démarche responsable : labellisée ISR et classée SFDR 8, la SCPI améliore activement la performance énergétique de ses bâtiments, comme le montre la rénovation exemplaire de l’immeuble de bureau de Saragosse, suite à son acquisition.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Elialys
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Elialys :
Taux de distribution cible
En 2024, le taux de distribution d’Elialys s'est établi à 5,71 %, confirmant une progression constante depuis 2021 (5,01 %).
Nous estimons que le rendement distribué par Elialys est l'un de ses atouts majeurs. Ce résultat place premièrement la SCPI au-dessus de la moyenne du marché français. Mais c’est surtout sa stabilité que nous trouvons attractive, dans un marché où les acteurs peinent à être réguliers.
Ici, les dividendes sont versés trimestriellement, avec des acomptes bruts de 2,78 € et 2,79 € par part au cours de l'année 2025. Le délai de jouissance est fixé au premier jour du quatrième mois suivant la souscription, soit après trois mois calendaires pleins.
Capitalisation
Au 30 septembre 2025, la capitalisation d'Elialys atteignait 112,13 millions d'euros.
Bien que la taille du fonds soit encore modeste par rapport aux piliers du secteur, nous avons observé une collecte dynamique avec plus de 15 000 parts souscrites au seul troisième trimestre 2025. Là encore, la croissance est stable, régulière, et nous n’avons aucun doute sur le fait que cela se poursuivra sur les années à venir.
Cette capitalisation permet aujourd'hui une diversification sur 18 actifs distincts et 48 locataires, ce qui est correct, surtout si l’on considère aujourd’hui que cette taille intermédiaire offre une agilité précieuse pour acquérir des actifs de taille moyenne, souvent boudés par les grands fonds institutionnels.
TRI (10 ans)
Le Taux de Rendement Interne (TRI) cible sur 5 ans d'Elialys au 31 décembre 2024 s'établit à 3,99 % (parfois arrondi à 4 % selon les rapports édités pour la SCPI).
Nous attirons votre attention sur le fait que ce chiffre intègre la phase de constitution du patrimoine et les frais initiaux. Compte tenu de la revalorisation du prix de part intervenue fin 2025 et de la dynamique actuelle des loyers en Espagne, nous anticipons un TRI glissant plus élevé pour les années à venir, porté par l'appréciation des valeurs d'expertise des actifs ibériques.
Taux d'occupation financier
Le taux d'occupation financier (TOF) d’Elyalis s'établit à 98,50 %. C’est clairement un indicateur de bonne gestion, robuste, qui prouve que malgré la collecte importante sur les derniers trimestre, la SCPI emploie très bien son capital.
Ce taux est même en hausse par rapport aux trimestres précédents. Nous avons noté qu'un tel niveau de remplissage témoigne de la qualité des emplacements choisis et de la solvabilité des locataires, qui incluent des signatures de premier rang comme BBVA ou Pierre & Vacances. Cette stabilité locative est cruciale pour sécuriser le versement des dividendes trimestriels dans la durée.
Combien coûte une part de SCPI Elialys ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix de souscription d'une part de la SCPI Elialys est de 204 €.
Il a fait l'objet d'une revalorisation de 2 % le 1er décembre 2025, passant de 200 € au prix actuel. Cette augmentation s'explique par la hausse de la valeur réelle du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, notamment en Espagne.
Nous estimons qu'investir aujourd'hui sur Elialys présente, malgré cette hausse, une réelle opportunité patrimoniale. En effet, avec une valeur de reconstitution de 216,64 €, l'investisseur acquiert des parts avec une décote de 6 % par rapport à la valeur réelle des actifs (frais d'acquisition inclus).
Et, excellente nouvelle pour les petits portefeuilles, le minimum de souscription est fixé à une seule part pour une première entrée au capital, soit 204 €. Ce qui fait d’Elyalis l’une des SCPI les plus accessibles du marché.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Elialys :
L'investissement dans la SCPI Elialys implique une structure de frais classique, nécessaire à la gestion et au développement du portefeuille immobilier à l'étranger.
Parlons tout d’abord des frais de souscription. Ils sont fixés à 11,40 % TTC et intégrés dans le prix d'achat de 204 €. Mais bonne nouvelle, ils ne sont prélevés qu'au moment de la revent. Les frais de gestion, quant à eux, s'élèvent à 12,00 % TTC des loyers annuels encaissés. Ils rémunèrent Advenis REIM pour la gestion locative, l'entretien du patrimoine et la distribution des revenus aux associés. Des commissions de cession ou d'acquisition (1,44 %) peuvent s'appliquer lors d'arbitrages immobiliers, tout comme des frais de retrait (6 %) lorsque vous revendrez vos parts.
Nous considérons que ces frais sont cohérents avec les performances nettes distribuées. Si l'on compare Elialys à d'autres SCPI européennes, la structure de coûts est compensée par une fiscalité étrangère souvent plus clémente (pas de prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source espagnole pour les résidents français), ce qui améliore le rendement net final pour l'épargnant. Des coûts dans la moyenne plutôt haute, en somme, mais compensés par le gain fiscal, et qui n’ont jamais empêché une distribution très correcte.
Perspectives de la SCPI Elialys
Nous portons un regard optimiste sur les perspectives d'Elialys en 2026. L'Espagne et le Portugal continuent d'afficher des indicateurs macroéconomiques robustes, portés par une consommation intérieure solide et un secteur touristique en pleine explosion. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous voyons d’un très bon œil la diversification hôtelière naissance d’Elialys, qui tombe à point nommé.
Ce positionnement sur des actifs « Core+ » lui permet par ailleurs de bénéficier de loyers indexés et d'un potentiel de revalorisation mécanique des actifs.
D’ailleurs, Advenis REIM a annoncé vouloir intensifier la diversification vers la logistique légère et l'immobilier de santé, des segments qui offrent une décorrélation intéressante par rapport au marché des bureaux traditionnels. Un élément supplémentaire qui rassure sur la capacité d’Elialys à adopter une orientation stratégique opportuniste et qui n’est pas figée.
Enfin, la labellisation ISR renforcée et les objectifs de performance énergétique élevés (score ESG cible de 53 %) sont des arguments majeurs pour attirer les grands locataires institutionnels.
Pour toutes ces raisons, nous estimons que qu’Elialys est idéalement armée pour poursuivre sa croissance et pérenniser un rendement proche de 6 % dans les années à venir.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout investissement immobilier, Elialys présente des risques que nous vous recommandons de prendre en compte. Le risque principal est actuellement la concentration géographique, puisque plus de 98 % des actifs sont situés en Espagne. Tout ralentissement économique majeur ou changement de fiscalité locale dans la péninsule ibérique pourrait peser sur les performances globales du fonds.
Le risque de liquidité est également présent : les parts de SCPI ne sont pas cotées et leur revente dépend de la confrontation entre l'offre et la demande. Enfin, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des immeubles peut varier à la baisse en fonction des cycles immobiliers ou de la remontée des taux d'intérêt.
Selon nous, l’investissement sur une SCPI telle qu’Elialys doit s’envisager sur une durée minimale de 9 à 10 ans pour lisser ces fluctuations.
Puis-je investir sur la SCPI Elialys via mon assurance vie ou PER ?
Oui, la SCPI Elialys est accessible via certains contrats d'assurance-vie. Nous avons notamment identifié sa présence dans l'offre de Selencia Patrimoine (contrats Privilège Gestion Active).
L'investissement via une assurance vie peut présenter certains avantages : la fiscalité des revenus est celle du contrat (capitalisation des loyers) et la liquidité est assurée par l'assureur lui-même, très utile si vous souhaitez revendre vos parts?
En revanche, vous ne pourrez pas bénéficier de l'effet de levier du crédit pour ce type de souscription, et les frais de gestion du contrat d'assurance-vie s'ajouteront à ceux de la SCPI.
Et pour ce qui est de l’investissement en PER, Elialys n’est pas encore disponible sur cette enveloppe fiscale, à l’inverse de sa “soeur” Eurovalys.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Elialys ?
Il est tout à fait possible de recourir à l'emprunt pour investir sur Elialys. Cette stratégie permet de profiter de l'effet de levier en utilisant le rendement distribué (5,71 %) pour couvrir les mensualités du prêt.
Par ailleurs, les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables, ce qui optimise la rentabilité nette de l'opération pour les investisseurs fortement imposés. Attention toutefois à bien vérifier votre capacité de remboursement, car le versement des dividendes trimestriels n'est pas garanti, tandis que votre dette reste exigible en toutes circonstances.