Immobilier diversifié en zone euro
Avis CORUM Eurion : la SCPI diversifiée 100% Zone Euro
CORUM Eurion est une SCPI diversifiée créée par CORUM Asset Management en 2020. Cette Société Civile de Placement Immobilier investit exclusivement au sein de la zone euro.
Eurion s’est rapidement imposée comme l’une des SCPI majeure de sa catégorie et c’est pour cette raison que nous proposons cette analyse aujourd’hui. Et ce succès est justifié. CORUM Eurion est accessible, diversifiée et affiche un rendement supérieur à la moyenne du marché depuis son lancement.
Mais qu’en est-il dans le détail ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI CORUM Eurion en résumé
CORUM Eurion est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI CORUM Eurion
- Un rendement au dessus de son objectif avec 5,53 % net de frais de gestion en 2024 (rendement non garanti)
- Une stratégie 100 % zone euro qui est idéale pour limiter les risques de change
- Une sélection rigoureuse des immeubles qui est assurée par la société de gestion CORUM
- Une diversification géographique réelle avec des marchés variés en Europe
- Une capitalisation qui dépasse le milliard d'euros
- L’accessibilité avec un ticket d’entrée à 215 € seulement
- Une approche opportuniste et agile, qui a prouvé son efficacité ces dernières années
Les désavantages à investir sur la SCPI CORUM Eurion
- Une forte exposition au marché immobilier européen
- Seulement 5 ans d'ancienneté, ce qui limite le recul sur la gestion et la performance à long terme
- Des frais de souscription dans la moyenne haute
Notre verdict sur la SCPI CORUM Eurion
Notre avis sur CORUM Eurion est positif !
Cette SCPI a su tenir les promesses faites à son lancement. Elle délivre un rendement supérieur à la moyenne du marché et offre une diversification géographique cohérente avec l’attente des investisseurs.
Nous apprécions particulièrement que la distribution potentielle du dividende se fasse tous les mois ainsi que l’engagement ISR qui montre la vision à long terme de la SCPI. Ses frais de souscription de 12 % et son jeune âge invitent à la prudence et à un engagement long terme.
Mais au vu de la qualité de la gestion CORUM AM et des résultats déjà obtenus, nous considérons CORUM Eurion comme un indispensable au sein d’un patrimoine. Nous voyons d’un œil très positif la gestion très active de la SCPI, avec des équipes qui n’hésitent pas à ajuster l’allocation et la répartition des actifs en fonction des cycles économiques, dans l’intérêt des épargnants.
Pour un investisseur en quête de revenus passifs et de diversification européenne, CORUM Eurion s’impose, selon nous, comme un choix judicieux. Elle complète à merveille les autres SCPI de la gamme proposée par la maison CORUM L’Épargne, pour une allocation globale très équilibrée en matière de pierre-papier.
Histoire et vision de la SCPI CORUM Eurion
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI CORUM Eurion une opportunité intéressante aujourd'hui.
CORUM Eurion, qu'est-ce que c'est ?
CORUM Eurion est une SCPI diversifiée. Il s’agit du complément parfait qui manquait à la gamme de SCPI CORUM. Lors de son lancement, CORUM était seulement composé des SCPI Origin et XL (CORUM USA est venue s'ajouter en 2024).
Eurion est pensée pour saisir des opportunités en Europe et pour délivrer un rendement potentiel régulier aux investisseurs. C’est chose faite jusqu’ici, puisque le taux de distribution a atteint 5,53 % net de frais en 2024, bien au-dessus de la moyenne des SCPI concurrentes.
Aujourd’hui, CORUM Eurion poursuit son développement, avec des dizaines de milliers d’investisseurs et une cinquantaine d’immeubles en portefeuille (1,4 milliard d'euros de capitalisation).
La stratégie d'investissement de CORUM Eurion
La stratégie qui a été mise en place par CORUM AM est avant tout axée sur la diversification et la qualité des actifs sélectionnés.
Et ces actifs, ce sont principalement des bureaux, qui composent la plus grosse partie du portefeuille. Dans le patrimoine immobilier de CORUM Eurion, nous retrouvons également des biens comme des hôtels, des commerces et des plateformes logistiques.
Les acquisitions continuent de s’étendre sur différents pays de la zone euro, ce qui assure une diversification géographique efficace. En effet, même si la devise reste la même en zone euro, les pays qui composent cette SCPI font état de grandes disparités, qu’il s’agisse de la situation économique ou des spécificités de chaque marché immobilier.
Pour ce qui est de la sélection des locataires, on reconnaît la rigueur « Made in CORUM ». On privilégie ici les baux longs (7 ans en moyenne) signés avec des entreprises solides. Le but étant, comme toujours, de garantir un taux d’occupation financier proche des 100 %.
La répartition géographique de la SCPI CORUM Eurion
La répartition géographique du portefeuille illustre la stratégie de CORUM Eurion :
- Irlande (environ 23%) : une économie « innovante » (pôle technologique à Dublin), qui verrouille des locataires solides sur le long terme
- Pays-Bas (environ 21%) : marché avec une faible vacance locative
- France (environ 18%) : diversification hors Paris pour profiter d’un contexte économique local résilient
- Italie (environ 15%) : diversification en Europe
- Portugal (environ 9%) : rendements immobiliers élevés portés par un fort dynamisme touristique et tertiaire
- Espagne (environ 7%) : potentiel de valorisation dans les métropoles avec forte reprise économique
- Finlande (environ 6%) : environnement nordique stable offrant une bonne sécurité juridique pour les baux
- Autres (Lettonie environ 1%) : positions opportunistes sur des marchés de niche de la zone euro
La répartition par classe d'actifs de la SCPI CORUM Eurion
En parallèle, la diversification par typologie d’actifs est la suivante :
- Bureaux (environ 73%) : cœur du portefeuille avec des baux longs et une bonne visibilité sur les revenus
- Hôtellerie (environ 11%) : exposition au secteur touristique et générant des loyers qui sont indexés sur le taux de fréquentation
- Commerces (environ 8%) : diversification avec des enseignes solides pour assurer des revenus stables aux investisseurs
- Logistique et industrie (environ 7%) : pour profiter de l’essor du e-commerce et aux besoins en entrepôts
- Éducation et loisirs (environ 2%) : présence marginale sur des actifs spécialisés (écoles, complexes de loisirs) pour saisir quelques opportunités
Par type d'actif
Détails techniques
La société de gestion
Corum est une société de gestion française 100 % indépendante, fondée en 2011 par Frédéric Puzin.
En une décennie, elle s’est imposée comme un acteur majeur des SCPI, avec plus de 8 Mds € d’actifs immobiliers gérés en 2025. Ce succès s’explique en partie par les performances de la gamme (les SCPI Origin, XL, et Eurion). Ces SCPI ont, en effet, toutes dépassé leurs objectifs de rendement initiaux.
Nous considérons que l’expertise de son équipe de gestion et l’esprit d’innovation de Corum en font aujourd’hui une référence incontournable sur ce secteur.
- Nom
- CORUM
- Date d'enregistrement
- 31 mars 2025
- Capitalisation totale
- 7.05 Md€
- Notre avis
- (10/10)
- SCPIs gérées
Performance et chiffres clés de la SCPI CORUM Eurion
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI CORUM Eurion :
Taux de distribution cible
En 2024, CORUM Eurion a délivré un taux de distribution de 5,53 % net de frais, en léger recul par rapport à 2023 (5,67 %). Mais notons que ce niveau reste nettement supérieur à la moyenne des SCPI diversifiée (environ 4,5 %). Selon nous, cette différence est directement liée à la qualité de la gestion CORUM, notamment dans la sélection d’actifs.
Capitalisation
La capitalisation de CORUM Eurion dépasse 1,4 milliard d’euros fin 2025 (contre 1,33 Md€ fin 2024). Ce n’est pas le chiffre qui interpelle, mais plutôt le délai très court qu’il a fallu pour l’atteindre : seulement 5 ans.
La SCPI Eurion collecte donc des capitaux très rapidement, ce qui a pour conséquence d’avoir des acquisitions régulièrement. De plus, un tel pouvoir d’achat assure une bonne diversification avec près de 50 immeubles et une multitude de locataires répartis à travers l’Europe, ce qui dilue fortement le risque locatif.
TRI (10 ans)
Le taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de CORUM Eurion atteint 6,36 % fin 2024. Cet indicateur, qui combine les dividendes versés et la revalorisation de la part sur la période, illustre la performance globale de la SCPI.
Il dépasse l’objectif prévu initialement, ce qui témoigne de la valeur créée pour les investisseurs. Nous avons remarqué que CORUM avait tendance à être prudent en ce qui concerne les objectifs annoncés et cela conduit généralement à avoir de bonnes surprises.
Taux d'occupation financier
Le taux d’occupation de CORUM Eurion frôle les 100 % (99,9 % fin 2025).
Autrement dit, quasiment aucun espace ne reste vacant. On est donc sur une gestion locative maîtrisée à la perfection et cela démontre par ailleurs la qualité du portefeuille. Les baux longue durée conclus avec des locataires pérennisent cette stabilité.
Combien coûte une part de SCPI CORUM Eurion ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix de souscription d’une part de CORUM Eurion est de 215 € (il s’agit par ailleurs de l’investissement minimum par épargnant).
Ce prix est stable depuis 2022. En cas de sortie, le prix de retrait s’élève à 189,20 € par part. Soit 12 % de moins, ce qui correspond aux frais de souscription prélevés.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI CORUM Eurion :
Vous vous demandez peut-être ce que représente la commission de 12 % prélevée à la souscription ? Elle permet de financer les frais d’acquisition lors de l’achat des immeubles (par exemple les frais de notaire).
Les frais de gestion annuels (12,4 % HT des loyers encaissés), quant à eux, rémunèrent la gestion de la SCPI : sélection et suivi des locataires, entretien du patrimoine, etc.
Selon nous, ces frais se trouvent dans la fourchette haute des SCPI. Un investissement dans CORUM Eurion s’envisage selon donc à long terme, le temps d’amortir les frais. Mais nous rappelons que ces frais sont totalement justifiés : on paie l’expertise et l’expérience de CORUM L’Épargne.
Et, quoiqu’il en soit, CORUM Eurion parvient à délivrer un rendement net attractif malgré ces coûts et ça nous semble être le plus important.
Si vous ne connaissez pas le terme « délai de jouissance » (qui est de 5 mois pour CORUM Eurion), il signifie que vous attendrez cinq mois après votre souscription avant de percevoir vos premiers dividendes (donc le sixième mois), le temps pour la SCPI d’investir les fonds collectés.
Perspectives de la SCPI CORUM Eurion
Grâce à l’expérience de CORUM et à la qualité de la composition de ses SCPI, l’avenir de CORUM Eurion s’annonce rassurant.
Investir exclusivement en zone euro élimine premièrement le risque de change et permet de stabiliser les revenus malgré les fluctuations économiques. Cela peut-être à double tranchant, mais dans le cadre d’un patrimoine diversifié, il est bon de conserver un investissement orienté à 100% sur l’Europe.
Sa diversification géographique (Irlande, Pays-Bas, Espagne, Portugal, etc) permet de se positionner sur les marchés les plus dynamiques à l’échelle européenne.
Nous apprécions particulièrement la manière dont CORUM AM a adapté son allocation dans le contexte post-Covid, où l’évolution du secteur des bureaux a été très brutale. C’est à ce titre qu’une part « logistique et hôtellerie » a été intégrée afin de saisir de nouvelles opportunités, en limitant l’exposition aux segments fragilisés. Une preuve supplémentaire de la qualité des SCPI CORUM.
L’engagement ISR est un autre atout pour l’avenir. En améliorant l’efficacité énergétique de ses immeubles, CORUM Eurion anticipe les normes environnementales. Avec une conséquence importante : cela préserve l’attractivité de son parc.
Nous considérons que la SCPI Eurion saura traverser les cycles immobiliers avec sérénité.
Il y a-t-il des risques ?
Malgré ses qualités, Corum Eurion reste exposée aux aléas du marché immobilier. Une hausse des taux d’intérêt ou une récession dans l’un des pays du portefeuille peut impacter la valeur des immeubles et les loyers distribués.
De plus, la SCPI est récente (lancée en 2020) et n’a pas encore traversé de crise majeure, ce qui laisse un léger manque de recul sur sa résilience à long terme. Enfin, la liquidité des parts n’est pas immédiate : en cas de revente anticipée, un délai peut s’appliquer, d’autant que les 12 % de frais d’entrée imposent d’investir sur un horizon long terme.
Par ailleurs, si le risque de change n’existe pas avec Corum Eurion (100 % investie en zone euro), il existe du coup un « risque Euro », en cas de crise majeure qui toucherait cette monnaie, ou les économies qui y sont associées.
Puis-je investir sur la SCPI CORUM Eurion via mon assurance vie ou PER ?
Pour CORUM Eurion, trois voies existent : la souscription en direct, l’assurance vie Corum Life et le PER Corum PERLife.
En assurance vie, nous apprécions la mécanique : vous capitalisez dans le contrat, vous arbitrez facilement, et la fiscalité ne se déclenche qu’au rachat, avec un cadre avantageux au bout de 8 ans.
Pour ce qui est du PER, le levier est fiscal à l’entrée. Vous pouvez en effet déduire vos versements, ce qui vous permet de préparer votre retraite plus facilement.
En contrepartie, vous acceptez la logique des unités de compte. Des frais de contrat peuvent donc s’aapliquer. Également votre allocation SCPI pourrait être plafonnée. Il s’agira donc de peser le pour et le contre.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI CORUM Eurion ?
Oui, l’investissement à crédit est possible sur Corum Eurion si vous achetez les parts en direct.
Le bénéfice principal, c’est l’effet de levier. Vous constituez un portefeuille immobilier plus vite, et celui-ci s’autofinance en cas de tournure favorable : les loyers paient vos mensualités. La encore, les intérêts d’emprunt peuvent s’imputer sur vos revenus fonciers.
Cela peut améliorer le rendement “après impôt” quand la tranche est élevée.
Mais ne minimisons pas les risques. En SCPI, les loyers ne sont pas garantis, la valeur de part peut évoluer, et la revente peut prendre du temps. Le cash-flow peut donc très bien devenir négatif, et il vous faudra tout de même régler votre mensualité. Empruntez donc des montants raisonnables, dont vous pourrez assurer le remboursement si le rendement n’est pas au rendez-vous.