Immobilier de bureaux en Europe.
Avis Coeur d’Europe : 6 % de rendement pour la SCPI paneuropéenne labellisée ISR
Lancée en 2021 par Sogénial Immobilier, Cœur d’Europe est une SCPI de rendement diversifiée focalisée sur la zone euro. Au programme, un portefeuille immobilier d’entreprise varié situé dans plusieurs pays européens (Belgique, Espagne, Portugal, Allemagne…). Cette jeune SCPI a rapidement gagné du terrain avec un taux de distribution de 6,02 % en 2024. Elle se distingue en outre par une fiscalité avantageuse et par son engagement durable, concrétisé par l’obtention du label ISR fin 2024.
Sur le papier, ça fait rêver… Mais qu’en est-il vraiment en pratique ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Cœur d'Europe en résumé
Cœur d'Europe est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Cœur d'Europe
- Le rendement attractif, avec un taux de distribution d’environ 6 % en 2024, supérieur à la moyenne du marché,
- La diversification poussée, à la fois géographique et sectorielle, grâce à un patrimoine réparti sur plusieurs pays européens et plusieurs typologies d’actifs,
- Un taux d’occupation toujours supérieur à 95%, signe d’une gestion locative efficace et d’un risque de vacance très limité,
- La Fiscalité avantageuse pour les investisseurs français, les loyers étrangers n’étant pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %),
- Le label ISR obtenu en 2024,
- La société de gestion expérimentée, Sogénial Immobilier ayant déjà fait ses preuves avec d’autres SCPI.
Les désavantages à investir sur la SCPI Cœur d'Europe
- Coeur d’Europe est assez jeune (lancée fin 2021), ce qui signifie un manque de recul historique sur sa résilience en cas de contexte difficile,
- Une capitalisation encore modeste, avec environ 216 M€ d’encours (fin 2025), et donc un nombre d’actifs limité (36 immeubles) par rapport aux grandes SCPI du marché,
- Des frais dans la moyenne haute du marché,
- LE icket d’entrée de 10 parts minimum (soit 2 040 €), un seuil qui peut freiner les petits épargnants,
- Risque de concentration à court terme, le patrimoine étant encore restreint : un incident sur un locataire ou un marché aurait un impact plus marqué que pour une SCPI très diversifiée.
Notre verdict sur la SCPI Cœur d'Europe
Notre avis sur Cœur d’Europe est globalement positif.
Cette SCPI paneuropéenne ambitieuse bénéficie d’une gestion expérimentée et d’une stratégie de diversification efficace. Selon nous, le rendement stable depuis la création, la fiscalité optimisée et son orientation ISR en font indéniablement un support attractif pour les investisseurs en quête de revenus réguliers et de durabilité.
Les premiers résultats sont d’ailleurs très encourageants, et nous faisons confiance à Sogénial Immobilier pour poursuivre sur cette lancée. Le cas échéant, Cœur d’Europe pourrait rapidement s’affirmer comme une alternative qui compte parmi les SCPI diversifiées en zone euro.
Il convient toutefois de garder à l’esprit quelques réserves, qui devraient s’estomper avec le temps. Cœur d’Europe reste une SCPI jeune et de taille plus modeste que certaines de ses concurrentes déjà bien établies (on pense par exemple à Corum Eurion). Rien de rédhibitoire selon nous, mais nous restons attentifs aux futurs développements autour de Coeur d’Europe, et notamment de sa résilience en période de marché tendue. En attendant, nous conserverons ici une taille de position raisonnable pour cette SCPI prometteuse.
Histoire et vision de la SCPI Cœur d'Europe
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Cœur d'Europe une opportunité intéressante aujourd'hui.
Cœur d'Europe, qu'est-ce que c'est ?
Cœur d’Europe est une SCPI de rendement à capital variable lancée en juin 2021 par la société de gestion Sogénial Immobilier. Il s’agit de la première SCPI paneuropéenne de ce gestionnaire, déjà connu pour ses SCPI investies en France (Cœur de Régions, Cœur de Ville).
L’ambition affichée avec Cœur d’Europe était d’offrir aux épargnants un véhicule d’investissement immobilier international en zone euro, afin de répondre à un besoin de diversification hors des frontières françaises, mais sans risque de change.
Fin 2024, sa capitalisation atteignait environ 170 M€, et elle réunissait plus de 5 000 associés. Cette dynamique de collecte lui a permis de constituer rapidement un portefeuille d’actifs diversifiés à travers l’Europe.
Forte du savoir-faire de Sogénial Immobilier et d’un positionnement original, Cœur d’Europe s’est imposée comme l’une des jeunes SCPI européennes à suivre, récompensée d’ailleurs par plusieurs prix professionnels en 2024-2025 (meilleure SCPI « diversifiée » de plus de 100 M€ d’encours, prix de la solidité financière, etc).
La stratégie d'investissement de Cœur d'Europe
La stratégie de Cœur d’Europe se veut diversifiée et opportuniste sur l’ensemble de la zone euro. Concrètement, la SCPI cible des actifs offrant un couple rendement-sécurité attractif, avec un potentiel de valorisation à long terme.
Historiquement, la stratégie de Cœur d’Europe a montré une évolution progressive. À ses débuts, la SCPI s’était concentrée sur le marché belge : elle a par exemple acquis dès 2021-2022 des plateaux de bureaux fraîchement rénovés à Bruxelles (2 833 m²) puis deux crèches idéalement situées dans la capitale belge, sécurisant des baux de 9 ans. Les autres pays sont venus par la suite, avec l’entrée de l’Espagne en 2023 (citons par exemple un immeuble de bureaux à Benidorm, entièrement loué à un acteur financier national), puis premières acquisitions en Allemagne en 2024. En 2025, Cœur d’Europe a continué sur sa lancée avec notamment deux gros actifs commerciaux en Espagne (à Cullera et à Palma de Majorque).
Pour nous, cette montée en puissance géographique illustre une stratégie agile. Coeur d’Europe montre qu’elle est capable de saisir les meilleures opportunités dans chaque pays en fonction du cycle économique local.
Enfin, Cœur d’Europe met l’accent sur la taille modérée de ses investissements individuels (généralement entre 1 et 7 M€ par actif). Ce choix lui confère une grande flexibilité. Elle peut se positionner sur des biens de niche, plus liquides, et éviter de concentrer une trop grande partie de son capital sur un seul actif. Encore une preuve de l’expertise en interne.
Notons également l’engagement ESG de la SCPI : Cœur d’Europe intègre des critères de durabilité dans ses décisions et a obtenu la labellisation ISR moins de quatre ans après son lancement. Un plus indéniable pour l’attractivité de la SCPI.
La répartition géographique de la SCPI Cœur d'Europe
Cœur d’Europe investit exclusivement en zone euro, principalement dans des pays aux marchés dynamiques et matures.
- Espagne (38,7%) : économies régionales en plein essor (notamment dans la logistique et les bureaux), ce qui permet de capter des rendements attractifs,
- Belgique (30,4 %) : marché stable où l’immobilier d’entreprise a battu des records d’investissement ces dernières années,
- Portugal (20,7 %) : pays ayant su attirer les investisseurs internationaux, avec un cadre fiscal propice et une forte demande locative,
- Allemagne (10,2 %) : première économie européenne, synonyme de locataires solides et de stabilité à long terme.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Cœur d'Europe
Le patrimoine de la SCPI couvre également plusieurs typologies d’actifs professionnels afin de diluer les risques sectoriels :
- Commerces (46,7 % du portefeuille) : murs de commerce urbains ou centres commerciaux de proximité, bénéficiant de locataires de qualité et de la résilience de la consommation courante,
- Bureaux (25,2 % du portefeuille) : des immeubles récents ou rénovés, situés dans des zones d’affaires dynamiques, offrant des baux fermes de long terme,
- Logistique et locaux d’activités (21,91 % du portefeuille) : entrepôts et locaux polyvalents, portés par l’essor du e-commerce et la demande en chaînes d’approvisionnement efficaces,
- Santé et éducation (6,4 % du portefeuille) : crèches, cliniques ou résidences gérées, des actifs liés à des besoins essentiels, offrant des loyers sécurisés sur de très longues durées.
Cette allocation tous azimuts permet à la SCPI de se démarquer des supports plus spécialisés, en élargissant au maximum la mutualisation des risques. Selon nous, ce créneau paneuropéen est complémentaire de celui de sa « grande sœur » Cœur de Régions (axée sur les territoires français) : Sogénial évite ainsi toute cannibalisation entre ses véhicules, chaque SCPI couvrant un périmètre distinct.
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Cœur d'Europe
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Cœur d'Europe :
Taux de distribution cible
En 2024, Cœur d’Europe a distribué 6,02 % de rendement brut à ses associés (5,25 % net après fiscalité étrangère). Ce taux de distribution, non garanti, se situe parmi les plus élevés du marché des SCPI diversifiées. À titre de comparaison, la moyenne du marché tournait autour de 5 % brut en 2024.
Les années précédentes affichaient des niveaux comparables : 6,10 % en 2022, 5,93 % en 2023 (brut). Une constance de bonne augure, même si cette SCPI est encore trop jeune pour tirer des conclusions tendancielles significatives.
Précisons que cette distribution est trimestrielle, et que vous entrerez en jouissance à compter du sixième mois.
Capitalisation
La capitalisation de Cœur d’Europe a connu une progression régulière depuis son lancement. Elle a ainsi franchi le cap des 100 M€ dès la fin 2023, pour atteindre 170 M€ fin 2024.
En 2025, la collecte soutenue a porté l’encours au-delà des 200 M€ (environ 216 M€ au 3ᵉ trimestre 2025).
Ce rythme de croissance témoigne selon nous de la confiance des investisseurs. Il s’agit d’une bonne nouvelle, car nous apprécions qu’une SCPI dispose de la taille critique qui lui permette de diversifier de plus en plus son portefeuille (et donc de diluer le risque !).
Certes, Cœur d’Europe reste plus petite que certaines SCPI européennes phares qui pèsent plus d’un milliard d’euros (la référence, Corum Origin, est à plus de 3,5 milliards de capitalisation) mais dépasser 200 M€ en moins de quatre ans reste prometteur.
TRI (10 ans)
Sogenial n’a pas communiqué de TRI cible chiffré à ce stade. Néanmoins, nous estimons que si la SCPI parvient à maintenir un rendement annuel autour de 5 à 6 % net et à revaloriser périodiquement son prix de part, son TRI à 5 ans pourrait se situer dans ces eaux-là (autour de 5,5 % par an).
Taux d'occupation financier
Le taux d’occupation financier (TOF) de Coeur d’Europe atteint 98,56 % (fin 2024), ce qui est une excellente nouvelle pour les investisseurs.
Au 3ᵉ trimestre 2025, le TOF était encore très élevé, autour de 95,75 %. Concrètement, cela signifie que la SCPI exploite presque au maximum son parc immobilier, ce qui sécurise ses revenus. Pour vous en tant qu’investisseur, c’est l’assurance que votre capital est pleinement employé et productif.
Combien coûte une part de SCPI Cœur d'Europe ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix de souscription d’une part de Cœur d’Europe est actuellement fixé à 204 € (depuis le 1ᵉʳ juillet 2025). À son lancement en 2021, la part était proposée à 200 €. Une première revalorisation est intervenue début 2025 (202 €), puis une seconde mi-2025 pour atteindre 204 €.
La valeur de reconstitution (valeur des biens, par part) est quant à elle de 212,39 € (troisième trimestre 2025). Ce qui signifie qu’en investissant sur Coeur d’Europe au prix de part actuel, vous bénéficiez d’une décote sur la valeur réelle de l’actif, qui pourrait bien rattraper sa valeur de reconstitution à long terme.
Par ailleurs, l’augmentation graduelle du prix illustre la montée en valeur du portefeuille immobilier de la SCPI.
Précisons également qu’ici, le minimum de souscription est de 10 parts, soit 2 040 €. Cela peut sembler élevé si votre portefeuille est restreint, mais souvenez vous que l’option crédit immobilier s’applique ici (nous y reviendrons).
Enfin, à la revente, la valeur de retrait (le montant que vous récupérez par part en cas de revente) s’élève à 179,52 € actuellement. Ce chiffre, inférieur d’environ 12 % au prix de souscription, reflète essentiellement les frais prélevés à l’entrée (voir section suivante).
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Cœur d'Europe :
Chez Coeur d’Europe, vous subirez 12 % de frais de souscription, ce qui est assez classique et dans la moyenne du marché. Ces frais sont prélevés lors de l’achat de parts et servent à couvrir les coûts liés à l’acquisition des immeubles (frais de recherche, notaires, etc), ainsi que la rémunération du gestionnaire et des intermédiaires.
Les frais de gestion annuels, de 12 % TTC, sont prélevés sur les loyers bruts collectés par la SCPI. Ils rémunèrent la société de gestion pour l’administration courante, la gestion des locataires, l’entretien du patrimoine, etc. Ce taux de 12 % est légèrement supérieur à la moyenne du marché (environ 10-11 %), ce qui s’explique par la dimension internationale de la SCPI (gestion plus complexe). Notons que pour compenser, Cœur d’Europe ne facture pas de commission de revente des parts : le marché secondaire est assuré par la société de gestion elle-même via la valeur de retrait.
La structure de frais de Cœur d’Europe est classique pour une SCPI paneuropéenne, quoique positionnée dans la tranche haute. L’investisseur doit, selon nous, en tenir compte en termes de rentabilité nette. Il vous faudra environ deux années de distribution à 6 % pour « compenser » ces frais initiaux.
Quoi qu’il en soit, ces frais n’ont pas empêché Cœur d’Europe de délivrer un rendement supérieur à 5 % net depuis sa création. En somme, pas de mauvaise surprise côté frais, mais une nécessité de conserver ses parts suffisamment longtemps pour optimiser son rendement.
Perspectives de la SCPI Cœur d'Europe
Qu’en est-il de l’avenir de Cœur d’Europe ? Les perspectives de cette SCPI nous semblent encourageantes, grâce à plusieurs atouts structurels. Tout d’abord, son positionnement paneuropéen lui confère un large terrain de jeu pour ses investissements. La SCPI peut sélectionner les marchés les plus porteurs à un instant T, et profiter du décalage des cycles économiques entre pays. Ce qui implique cependant de conserver l’expertise nécessaire pour ce faire en interne.
Ensuite, Cœur d’Europe cible selon nous des secteurs diversifiés dont plusieurs offrent de belles perspectives à long terme. Par exemple, la logistique (boostée par l’e-commerce), ou encore la santé et l’éducation (portées par des besoins sociaux croissants).
La zone euro reste également un espace économique solide, qui protège la SCPI du risque de change. De plus, la fiscalité avantageuse des revenus étrangers continuera d’attirer des épargnants en quête d’optimisation (surtout dans un contexte où la fiscalité française des revenus fonciers est lourde).
On peut aussi souligner que Cœur d’Europe a montré sa capacité à revaloriser son prix de part (+2 % en 2025) alors même que nombre de SCPI ont dû baisser la valeur de leurs parts face à la remontée des taux d’intérêt.
De bons signes pour l’avenir, grâce auxquels Coeur d’Europe devrait continuer à offrir un couple rendement/risque attractif sur les prochaines années.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout investissement, Cœur d’Europe comporte des risques qu’il faut garder à l’esprit. D’abord, étant une SCPI récente, elle n’a pas encore traversé de grave crise immobilière. Son manque de track record historique rend difficile l’évaluation de son comportement en période franchement défavorable.
Ensuite, bien que la SCPI soit diversifiée, on peut pointer un risque de concentration géographique à court terme : aujourd’hui, près de 70 % du patrimoine est situé dans deux pays (Espagne et Belgique). Une dégradation économique ou réglementaire dans l’un de ces marchés pourrait donc impacter significativement le rendement global (même si la diversification tend à s’accentuer au fil des nouvelles acquisitions).
Par ailleurs, le risque locatif est inhérent à l’immobilier d’entreprise. Un départ inattendu de locataire ou un impayé de loyer peut temporairement peser sur la distribution. Avec 36 actifs et plus de près de 130 locataires, Cœur d’Europe est moins exposée qu’une SCPI mono-actif, mais davantage qu’une SCPI de 200 immeubles.
Notons aussi le risque de taux : si les taux d’intérêt venaient à grimper encore, la valeur des immeubles (et donc la valeur de reconstitution) pourrait être sous pression, ce qui à terme limiterait le potentiel de revalorisation du prix de part.
Enfin, comme pour toute SCPI, il existe un risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie immédiatement (il faut qu’un acheteur se présente).
Puis-je investir sur la SCPI Cœur d'Europe via mon assurance vie ou PER ?
Cœur d’Europe n’est pas encore éligible à l’investissement via assurance-vie ou PER. À ce jour (fin 2025), aucun contrat d’assurance-vie grand public ne propose cette SCPI en unité de compte, et il en va de même pour les Plans Épargne Retraite.
Concrètement, cela signifie que pour investir dans Cœur d’Europe, il vous faudra passer par un achat de parts en direct (au comptant ou à crédit) auprès de la société de gestion ou d’un courtier.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Cœur d'Europe ?
Oui, il est tout à fait possible d’emprunter pour acquérir des parts de Cœur d’Europe, comme pour la plupart des SCPI.
Cela présente plusieurs avantages. D’une part, vous profitez de l’effet de levier (en empruntant à un taux proche du rendement de la SCPI, on maximise le rendement des fonds propres investis). D’autre part, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Dans le cas de Cœur d’Europe, cette déduction peut compenser une partie de l’imposition sur les loyers perçus, et améliorer votre gain net.
Cependant, il faut garder en tête que le recours au crédit augmente le niveau de risque. Vous devrez rembourser l’emprunt quelle que soit la performance de Cœur d’Europe Montez donc un financement prudent, qu’il vous sera possible de rembourser même en cas de défaillance de la SCPI.