Immobilier diversifié en régions.
Avis SCPI Cœur de Régions : misez sur les régions françaises dynamiques
La SCPI Cœur de Régions est faite pour les épargnants qui cherchent à capter le dynamisme des territoires français. Gérée par Sogenial Immobilier, elle privilégie une stratégie de proximité et une diversification sectorielle robuste qui lui permettent de délivrer un taux de distribution constant de 6,20 % en 2024 et 2025.
On a donc un ancrage régional, couplé à une gestion agile de ses 82 actifs, qui offrent un profil de rendement attractif et une résilience éprouvée depuis 8 ans. Alors, faut-il vraiment investir sur Cœur de Régions ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Cœur de Régions en résumé
Cœur de Régions est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Cœur de Régions
- Le taux de distribution élevé et régulier, supérieur à 6 % chaque année depuis la création, avec 6,20 % servis en 2024,
- Un taux d’occupation financier élevé, signe de bonne gestion,
- Une diversification géographique cohérente, centrée sur les métropoles régionales françaises dynamiques, moins concurrentielles que Paris,
- Une diversification sectorielle intéressante (bureaux, commerces, locaux d’activité, santé), ce qui limite le risque locatif,
- Une capitalisation intermédiaire bien calibrée (416 M€), permettant une bonne mutualisation et une grande agilité dans la gestion,
- La stratégie opportuniste sur des actifs de taille moyenne, souvent en VEFA ou récents, favorisant la qualité du patrimoine,
- Le label ISR obtenu en 2024, renforçant l’attractivité ESG du fonds,
- L’expertise reconnue de la société de gestion Sogenial Immobilier, déjà éprouvée sur d’autres véhicules.
Les désavantages à investir sur la SCPI Cœur de Régions
- Une exposition majoritaire à l’immobilier d’entreprise régional, sensible aux cycles économiques locaux,
- Un horizon de placement long (au moins 8 à 10 ans) nécessaire pour absorber les frais de souscription,
- Pas de diversification internationale, la SCPI restant majoritairement centrée sur la France.
Notre verdict sur la SCPI Cœur de Régions
Notre avis sur la SCPI Cœur de Régions est positif.
Selon nous, cette SCPI incarne parfaitement ce que recherchent de nombreux investisseurs aujourd’hui : du rendement, de la régularité et de la lisibilité.
Le couple rendement / risque est particulièrement bien maîtrisé, avec un taux de distribution supérieur à 6 % sur toute la durée de vie de la SCPI, un taux d’occupation proche de l’excellence et une valorisation des parts cohérente. Des signaux très solides, en somme. Nous apprécions particulièrement la stratégie régionale, souvent sous-estimée, mais qui permet à Cœur de Régions d’accéder à des actifs moins chers, plus rentables et mieux loués que dans les zones ultra-concurrentielles.
Bon point également également pour la taille intermédiaire de cette SCPI, ce que nous avons tendance à voir comme une “faiblesse”, mais qui dans le cas présent permet une grande agilité. En effet, Cœur de Régions n’hésite pas à procéder aux arbitrages nécessaires en cas d’opportunités, et adopte de manière générale une gestion très dynamique, marque de fabrique de Sogénial. Enfin, la labellisation ISR, gage de pérennité, indique une gestion responsable.
Seul “bémol”, les frais, plutôt élevés, mais qui n’ont jamais empêché Cœur de Régions de distribuer des dividendes solides, année après année.
En résumé, Cœur de Régions nous semble être une SCPI de rendement robuste, bien gérée et particulièrement pertinente pour compléter une allocation immobilière diversifiée.
Histoire et vision de la SCPI Cœur de Régions
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Cœur de Régions une opportunité intéressante aujourd'hui.
Cœur de Régions, qu'est-ce que c'est ?
La SCPI Cœur de Régions a été lancée en décembre 2018 par Sogenial Immobilier. Dès ses origines, elle a été conçue pour répondre à une problématique centrale de l'épargne immobilière. À savoir, comment offrir un rendement élevé tout en limitant la volatilité inhérente aux marchés "Prime" parisiens ? En somme, Cœur de Régions se positionne sur un besoin croissant de décentralisation des investissements vers les métropoles régionales françaises. Car c’est là que les taux de rendement à l'acquisition sont généralement les plus généreux.
Cœur de Régions se distingue par une croissance rapide de sa capitalisation, qui a atteint 415,8 millions d’euros au 30 septembre 2025, contre environ 322 millions d’euros à la fin de l’année 2023. Cette progression témoigne d'une collecte dynamique, bien que nous ayons noté un léger ralentissement au premier trimestre 2025 avec 13,20 millions d'euros collectés. La SCPI se rapproche donc de plus en plus d’un stade de maturité qui permet au gestionnaire de rester sélectif.
Et cela semble fonctionner, puisque depuis sa création, cette SCPI a systématiquement délivré des performances supérieures à la moyenne du marché, avec un taux de distribution stable à 6,20 % en 2023 et 2024. Nous estimons que cette régularité est le fruit d'une gestion de "bon père de famille" appliquée à des actifs de taille moyenne, permettant une mutualisation efficace des risques.
Fin 2025, la SCPI regroupe plus de 9 500 associés, consolidant sa réputation de véhicule de confiance pour l'épargne de long terme.
La stratégie d'investissement de Cœur de Régions
La stratégie d'investissement de Cœur de Régions est le pilier de son succès. Elle repose sur un postulat simple mais rigoureux : investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, activités) situé au cœur des régions françaises dynamiques est plus rémunérateur que de viser cette typologie d’actifs en région parisienne.
La répartition géographique de la SCPI Cœur de Régions
La SCPI investit donc en privilégiant la qualité des emplacements et des locataires. Elle vise ainsi les villes de province dynamiques pour bénéficier de rendements locatifs plus élevés. La répartition géographique du portefeuille s’établit ainsi :
- Régions françaises (86 %) : opportunité dans les grandes agglomérations de province (Lyon, Toulouse, Metz, etc), où la concurrence est moins forte.
- Île-de-France (14 %) : investissements ponctuels en périphérie parisienne, pour diversifier dans un marché plus stable.
Pour chaque région ciblée, la SCPI cherche à capter des locataires solvables, qu'il s'agisse de PME locales, de services publics ou de filiales de grands groupes. Par exemple, nous avons vu d’un très bon œil le renforcement récent de sa présence en Occitanie. Avec l'acquisition de 3 000 m² de bureaux à Castelnau-le-Lez, la SCPI démontre sa capacité à saisir des opportunités dans des zones à forte croissance démographique et économique.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Cœur de Régions
Sectoriellement, la SCPI maintient un équilibre entre différents types d'usages pour lisser les cycles économiques, en investissement souvent dans des immeubles neufs ou récents (VEFA), avec la répartition suivante :
- Bureaux (51 %) : cœur du portefeuille, locataires à long terme, stabilité des revenus avec des baux de longue durée.
- Commerces (30 %) : retail parks et locaux commerciaux pour capter des flux de consommation locale et urbaine, garantissant des loyers réguliers grâce à des enseignes stables,
- Locaux d’activité (17 %) : entrepôts et ateliers, secteur résilient porté par la logistique de proximité, et qui apporte un rendement attractif sur les immeubles de taille moyenne,
Santé/éducation (2 %) :
actifs résilients (cliniques, écoles) offrant une diversification supplémentaire.
Nous considérons cette répartition comme qualitative, car elle évite la dépendance à un seul marché. Par exemple, la SCPI laisse le marché des actifs paneuropéens à sa "sœur" Cœur d'Europe pour éviter toute cannibalisation au sein de la société de gestion, ce qui permet à Cœur de Régions de rester l'experte incontestée du territoire français.
Historiquement, cette SCPI avait commencé par une forte concentration sur les bureaux régionaux (toujours d’actualité) avant d'ouvrir son allocation aux locaux d'activités, anticipant ainsi la transformation de la supply chain urbaine.
Enfin, l'engagement ESG est au cœur de la stratégie de Cœur de Régions, avec l'obtention du label ISR, garantissant une sélection d'actifs répondant à des critères de performance énergétique et de bien-être des occupants.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Cœur de Régions
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Cœur de Régions :
Taux de distribution cible
Pour l'exercice 2024, Cœur de Régions a affiché un rendement de 6,20 %, un chiffre qu'elle a su maintenir par rapport à 2023. Une performance solide, et supérieure à la moyenne du marché des SCPI de rendement.
En ce qui concerne la périodicité, les dividendes sont versés trimestriellement. Pour l'année 2025, nous avons relevé un acompte de 10,29 € par part au titre du troisième trimestre. Le délai de jouissance, quant à lui, est fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription.
Capitalisation
La capitalisation de Cœur de Régions a connu une expansion remarquable depuis son lancement. Au 30 septembre 2025, elle s’élevait à 415,8 millions d’euros. En l'espace de deux ans, le fonds a considérablement augmenté sa taille, passant de 322 millions d'euros fin 2023 à plus de 400 millions aujourd'hui. Cette croissance témoigne d'une collecte soutenue, qui reflète selon nous la confiance des épargnants.
Cette taille permet une diversification immobilière satisfaisante, avec 82 actifs et 184 locataires. Nous considérons que ce niveau de capitalisation est un point d'équilibre idéal. Car la SCPI est suffisamment robuste pour mutualiser les risques locatifs, tout en restant assez agile pour acquérir des actifs de taille moyenne (entre 2 et 10 millions d'euros) qui constituent le cœur de sa stratégie.
Contrairement à des véhicules de plusieurs milliards d'euros, Cœur de Régions peut encore faire bouger les lignes de son rendement par de nouvelles acquisitions ciblées.
TRI (10 ans)
Pour Cœur de Régions, le TRI sur 5 ans s'établissait à 4,81 % fin 2024. Bien que ce chiffre puisse paraître inférieur au taux de distribution annuel, il s'explique par la jeunesse du véhicule et la stabilité de son prix de part sur les premières années.
Sogenial Immobilier n’a pas publié de TRI cible à 10 ans, mais au regard de la performance actuelle et des revalorisations passées, nous estimons qu'un TRI compris entre 5 % et 6 % est un objectif réaliste pour les prochaines années.
Taux d'occupation financier
Pour Cœur de Régions, le taux d’occupation (TOF) est historiquement bon. Sur l'année 2025, il s'établit à 95,16 %. C’est au-dessus de la moyenne sectorielle, et cela démontre que Sogenial Immobilier parvient à louer ses actifs rapidement après leur acquisition.
Un bon TOF est toujours un indicateur de bonne gestion, et concernant Cœur de Régions, il prouve que le patrimoine est en adéquation avec la demande locative régionale. Il s’agit donc, selon nous, d'une sécurisation du rendement à moyen et long terme.
Combien coûte une part de SCPI Cœur de Régions ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
En 2025, la valeur de reconstitution de Cœur de Régions est de 681,94 €. Le prix de souscription en vigueur actuellement est de 664 € par part, cohérent est présentant une légère décote à la faveur de l’investisseur.
Historiquement, nous avons constaté que ce prix de part a été revalorisé par étapes : il était de 653,50 € fin 2022 avant de passer à 659 € puis à 664 € en juillet 2023. Une progression que nous voyons d’un très bon œil, car elle témoigne de la création de valeur au sein du portefeuille.
Précisons aussi que le minimum de souscription est fixé à 4 parts, et qu’il vous faudra donc au minimum 2 656,00 € pour investir sur la SCPI Cœur de Régions. Ce seuil rend la SCPI inaccessible aux petits portefeuilles, qui doivent tenir compte de la nécessité de diversifier. Tout du moins pour ce qui est de l’investissement au comptant. Car même si votre budget est limité, il reste l’option de l’investissement à crédit, sur lequel nous reviendrons plus bas.
Selon nous, Cœur de Régions a toutes les chances de continuer à améliorer son prix de part au vu de la solidité de son portefeuille et de la cohérence de son positionnement.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Cœur de Régions :
Les frais de souscription de 12 %, qui servent à couvrir les frais de recherche, d'acquisition et de commercialisation, sont assez classiques. Bien qu'ils puissent paraître élevés par rapport à certaines SCPI récentes "sans frais", ils sont compensés par un taux de distribution brut très compétitif. En effet, la performance affichée de 6,20 % est nette de frais de gestion, ce qui signifie que l'investisseur perçoit réellement ce rendement.
Nous estimons que ces frais sont justifiés par le travail d'asset management intensif requis pour gérer un parc de plus de 80 immeubles en région. Sogenial fait ici un vrai travail sur la valorisation des actifs et la renégociation des baux, ce qui est moins faisable en région parisienne.
Alors oui, les frais sont significatifs, mais lissables dans une optique patrimoniale de long terme. Comme souvent, l’investissement sur cette SCPI devient ainsi cohérent avec un horizon de détention de 8 à 10 ans.
Perspectives de la SCPI Cœur de Régions
Nous considérons que les perspectives pour Cœur de Régions sont rassurantes en raison de son positionnement défensif. En se concentrant sur les régions, la SCPI évite les risques liés à la désaffection pour les grands ensembles de bureaux parisiens. Les marchés régionaux offrent en outre des loyers plus abordables pour les entreprises, ce qui réduit le risque de départ des locataires.
Les pistes d'évolution résident dans la poursuite d’une réelle sectorielle, notamment vers les locaux d'activités et la logistique du dernier kilomètre, des segments actuellement très porteurs en raison de la transformation des modes de consommation. Nous estimons que la stratégie de "petits actifs" permet une agilité dont les grosses SCPI ne disposent pas. Sogenial peut facilement arbitrer rapidement son portefeuille pour se séparer d'actifs matures et réinvestir dans des biens à plus fort potentiel de rendement.
Nous sommes donc très confiant dans la capacité de Cœur de Régions à continuer de performer sur les années à venir, et à garder la flexibilité qui fait son succès aujourd’hui.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout investissement immobilier, investir sur la SCPI Cœur de Régions comporte des risques. Nous avons identifié, en premier lieu, le risque de concentration géographique. Bien que diversifiée sur le territoire national, elle reste 100 % exposée au marché français, sans diversification en zone euro ou à l'international. Un ralentissement économique spécifique à la France pourrait venir impacter significativement l'ensemble du portefeuille.
Et un deuxième risque de concentration existe ici : la dépendance aux revenus locatifs tirés des immeubles de bureaux, qui représentent plus de 50 % du portefeuille de la SCPI. Mais selon nous, cette part devrait s’atténuer au profit d’une allocation plus orientée “logistique” dans les années à venir.
Et pour cette SCPI, aucun risque de change, puisque l’activité se situe à 100 % en France, mais un risque de liquidité, qui n’est pas propre à Cœur de Régions, mais à toutes les SCPI de manière générale (vendre vos parts peut prendre du temps).
Puis-je investir sur la SCPI Cœur de Régions via mon assurance vie ou PER ?
L'optimisation fiscale est un levier majeur de la rentabilité, à condition que le gain en impôts soit supérieur à vos frais de contrats d’assurance vie. Cœur de Régions est avant tout conçue pour être détenue en direct, mais quelques options existent, comme le contrat d’assurance vie UNEP Evolution.
En revanche, l'investissement via un Plan d'Épargne Retraite (PER) peut être possible si votre courtier propose le référencement des SCPI de Sogenial. L'avantage du PER réside dans la déduction des versements de votre revenu imposable, ce qui procure une économie d'impôt immédiate proportionnelle à votre tranche marginale d'imposition.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Cœur de Régions ?
Il est tout à fait possible de recourir à l'emprunt pour acquérir des parts de Cœur de Régions. Cette démarche permet de bénéficier de l'effet de levier financier. Ainsi, si le taux de rendement de la SCPI (6,20 %) est supérieur au coût de votre crédit, vous augmentez mécaniquement la rentabilité de votre apport personnel.
Nous soulignons que les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui optimise la fiscalité de l'opération.
Emprunter est donc une stratégie judicieuse pour vous constituer un patrimoine immobilier important avec un effort mensuel limité. Toutefois, nous vous rappelons qu’un crédit vous engage, et souvent à long terme, alors que les rendements de la SCPI ne sont pas garantis. Vous devrez rembourser les mensualités, même en cas de baisse des dividendes ou de vacances locatives. Il convient donc de calibrer prudemment le montant emprunté.