Investir dans les SCPI depuis un PEA en 2026

De nombreux investisseurs possèdent un PEA dans le but d'investir en bourse pour faire fructifier leur capital, mais aussi pour des raisons fiscales. Si ces investisseurs décident de s'intéresser à l'immobilier et à la « pierre papier », il serait naturel de chercher à acheter des parts de SCPI par le biais d'un PEA.

Investir dans les SCPI depuis un PEA n'est malheureusement pas possible, mais cet article a pour but de vous présenter les alternatives au PEA ainsi que de vous expliquer les tenants et aboutissants de ces solutions.

Qu'est-ce qu'un PEA ?

Le PEA (Plan d'Epargne en Actions) est un dispositif d'investissement réglementé par le gouvernement français. Son but est d'encourager les particuliers et épargnants à investir dans les entreprises européennes et en devenir actionnaires. Pour ce faire, l'État promet un cadre fiscal avantageux avec une imposition réduite par rapport au compte titres (CTO).

En contrepartie, l'investisseur ne peut investir que dans des actions et fonds de société établies au sein de l'UE ou l'EEE (hors Liechtenstein). La décision de créer le PEA est historique et a eu lieu en 1992, à une époque où les ménages français privilégiaient les livrets d'épargne et autres placements sécurisés, sans soutenir la croissance économique des entreprises françaises et européennes.

L'idée est donc simple : attirer des fonds et récompenser la détention longue par une fiscalité avantageuse à condition de conserver le PEA au moins 5 ans. Depuis sa création, le PEA a connu différentes évolutions mais l'idée de fond demeure la même.

Les actifs éligibles au PEA

Tous les actifs financiers ne peuvent pas être logés dans un PEA. La réglementation impose des critères stricts et seuls les actifs suivants sont éligibles :

• Actions de sociétés ayant leur siège dans l'Union européenne ou dans l'Espace économique européen (hors Liechtenstein)
• Parts d'OPCVM (SICAV ou FCP) investies à au moins 75 % en actions européennes
• ETF (trackers) qui répliquent la performance des indices boursiers
• Parts de sociétés coopératives ou mutualistes
• Actions de sociétés non cotées (limite de 10 % de la valeur totale du PEA)

Les produits à revenu fixe (obligations et fonds monétaires) ou placements immobiliers ne sont pas éligibles au PEA.

Les différents types de PEA

Au fil des années, le PEA a évolué et s'adapte maintenant aux différents types d'épargnants. On distingue 3 sortes de PEA :

• PEA classique : avec un plafond de versement limité à 150 000€ (hors gain), il s'agit du PEA d'origine avec une fiscalité plus avantageuse à partir de 5 ans d'ancienneté. Il permet de se construire un portefeuille d'actions et d'ETF à long terme
• PEA-PME : créé en 2014, il vise à orienter les investissements vers les PME (petites et moyennes entreprises) avec un plafond de versement fixé à 225 000€ (cumulé avec le PEA). Les actions et sociétés non cotées sont éligibles.
• PEA jeune : créé en 2019, il s'adresse aux 18-25 ans rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Il s'agit d'un répliquât du PEA classique avec un plafond limité à 20 000€.

Les SCPI sont-elles éligibles au PEA ?

Non, les SCPI ne sont malheureusement pas éligibles au PEA, car il se concentre uniquement sur les entreprises et non l'immobilier. Les SCPI ne sont pas des actifs cotées en bourse.

Investir dans l'immobilier depuis un PEA

Même si les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, il existe plusieurs manières de s'exposer au secteur immobilier grâce au PEA et avec les avantages fiscaux qui y sont liés. Notamment par le biais du PEA-PME, ou encore, en dehors du PEA, via des sociétés foncières cotées (SIIC) ou des REIT sur un compte-titres ordinaire (CTO).

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding, ou financement participatif, est un investissement qui est récemment devenu à la mode. Il permet de prêter de l'argent à des emprunteurs (marchands de biens ou entreprises) qui ont des projets à financer tels que la rénovation d'un bâtiment ou des projets liés à la transition énergétique.

Le rendement est généralement assez élevé et dépasse les 10% annuels pour les projets immobiliers et avoisine les 7% pour les projets de transition énergétique.

Il est possible de financer certains de ces projets par le biais d'un PEA-PME. On pense notamment à Enerfip, plateforme française spécialisée dans le financement de projets d'énergie renouvelable (éolien, solaire, biomasse, etc.).

Cela permet d'investir en donnant du sens à son épargne tout en bénéficiant du cadre fiscal avantageux qu'offre le PEA.

SIIC et REIT

Les SIIC (société d'investissement immobilier cotée) sont des entreprises propriétaires de bâtiments et cotées en bourse. Il s'agit de l'équivalent français des REIT (d'origine américaine : Real Estate Investment Trusts) et ils permettent d'investir dans l'immobilier sans en être propriétaire direct, de façon similaire aux SCPI.

Il est possible d'investir dans des SIIC ou REIT par le biais d'un CTO qui est soumis à une imposition plus importante que le PEA. C'est-à-dire de l'impôt sur le revenu à hauteur de 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % (total de 30%).

Notez que jusqu'en 2011, il était possible de loger une SIIC au sein de son PEA. Cela n'est plus possible aujourd'hui, mais les titres présents en 2011 sur le PEA peuvent rester au sein du PEA en 2025.

Comparatif PEA vs SCPI : lequel choisir ?

Le PEA et les SCPI sont deux placements très différents : l'un est un compte qui permet de détenir des parts d'entreprises et l'autre permet d'investir dans de l'immobilier.

Les deux ont leur place dans un portefeuille équilibré. Cependant, si vous ne souhaitez investir que dans l'un d'entre eux, voici les points de comparaison les plus importants :

SCPI vs PEA : Les actifs

PEA : Il permet d'investir dans de grandes entreprises européennes et des ETF, mais aussi, via le PEA-PME, des actions de PME. La diversification peut être importante dans le cas où vous investissez sur des ETF. Le PEA permet d'investir jusqu'à 150 000€ (versements).

SCPI : Les SCPI n'investissent que dans l'immobilier avec des actifs tangibles dans plusieurs secteurs (santé, résidentiel, logistique, etc.) et zones géographiques (France, Espagne, États-Unis..). L'investissement en SCPI n'a pas de limite géographique.

Notre avis : le PEA permet une plus grande diversification des investissements que la SCPI qui se concentre exclusivement sur l'immobilier.

SCPI vs PEA : La fiscalité

PEA : Le PEA a un régime fiscal particulièrement avantageux : les plus-values et dividendes sont exonérés d'impôt sur le revenu après cinq ans de détention. Seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent.
SCPI : Les revenus (loyers) d'une SCPI sont des revenus fonciers et sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu** **et aux prélèvements sociaux. Notez cependant que certaines SCPI dites fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier, monuments historiques) ou les SCPI européennes ainsi que des dispositifs comme le PER (Plan d'Epargne Retraite) permettent de réduire son imposition.

Notre avis : le PEA est plus avantageux sur le plan fiscal, mais les SCPI fiscales peuvent être intéressantes pour ceux qui cherchent à défiscaliser.

SCPI vs PEA : La liquidité

PEA : Le PEA est un placement liquide et les titres détenus (actions, ETF, fonds) peuvent être vendus rapidement sur les marchés financiers. Les fonds sont généralement disponibles quelques heures après la vente.

SCPI : Les SCPI sont réputées pour être des placements peu liquides. Les parts ne se vendent pas instantanément et il faut souvent attendre qu'un acheteur se présente ou passer par un marché secondaire. En cas de tension sur le marché immobilier, les délais de vente peuvent s'allonger.

Notre avis : le PEA l'emporte largement sur la liquidité. La SCPI est un placement à long terme.

SCPI vs PEA : Les performances

PEA : La performance d'un PEA dépend des marchés ciblés et des actions achetées. En moyenne, on peut espérer un rendement de 8% par an, mais avec une grande volatilité. En temps de crise, le portefeuille peut perdre en valeur. Il est très difficile d'investir dans le PEA en profitant de l'effet de levier, mis à part via un crédit à la consommation (avec un taux élevé) ou un crédit Lombard.

SCPI : Les SCPI offrent une rentabilité plus stable et prévisible avec un taux de distribution moyen avoisinant les 5% annuels. Le rendement peut cependant être amélioré grâce à l'effet de levier en cas d'achat des parts de SCPI via un crédit.

Notre avis : le PEA permet d'avoir des performances plus importantes, mais la volatilité est plus importante que le marché immobilier.

SCPI vs PEA : Les risques

PEA : Investir via un PEA expose l'investisseur aux fluctuations des marchés financiers : les titres peuvent grimper ou chuter rapidement et l'investisseur doit être prêt à perdre le capital investi.

SCPI : Les SCPI sont moins sensibles aux marchés financiers. Le capital n'est pas garanti, mais les variations sont souvent plus faibles que sur les actions. Les risques principaux sont la vacances locatives et la dévalorisation des biens acquis par la société de gestion.
Notre avis : le PEA s'adresse surtout aux investisseurs qui sont tolérants au risque et la SCPI convient aux profils les plus prudents.

Notre avis sur les SCPI et le PEA

Les SCPI et le PEA sont selon nous complémentaires et ont tous deux leur place dans un portefeuille d'un épargnant français :

• Le PEA permet d'avoir du rendement et de s'exposer aux marchés financiers
• Les SCPI apportent de la stabilité et un revenu régulier à l'investisseur

Nous recommandons donc aux investisseurs de se renseigner sur les deux produits. Il est par ailleurs possible d'augmenter le rendement des SCPI par le biais d'un crédit (effet de levier) ou de réduire la fiscalité en logeant les parts de SCPI sur un PER ou une assurance-vie.

Si vous souhaitez vous exposer à l'immobilier par le biais de la bourse, vous pouvez vous intéresser à des entreprises comme Realty Income. Cette entreprise est réputée pour verser un généreux dividende mensuel.

Les alternatives au PEA

Puisque l'association PEA+SCPI n'est pas autorisée, voici quelques alternatives à envisager si vous souhaitez investir dans les SCPI ou dans l'immobilier de manière plus générale :

• Investir dans les SCPI en achetant directement des parts via des plateformes ou courtiers spécialisés comme Louve Invest ou Epargnoo
• Souscrire une assurance-vie multisupports comme Linxea qui inclut des SCPI en unités de compte.
• Envisager l'achat d'un bien physique ou investir via crowdfunding immobilier (PEA-PME).

Chaque alternative présente cependant des contraintes et il est important de choisir vos investissements en fonction de votre patrimoine, de votre profil, de votre situation financière et de vos objectifs.