Immobilier résidentiel en France
Avis Épargne Pierre : la SCPI de rendement régionale et responsable
Lancée en 2013 par Atland Voisin, Épargne Pierre est une SCPI de rendement à capital variable qui investit dans les grandes métropoles régionales. Avec plus de 2,7 milliards d’euros de capitalisation, elle s’impose comme un poids lourd de la pierre-papier, et l’une des SCPI les plus plébiscitées du marché. Sa force : une forte diversification géographique et sectorielle, un patrimoine réparti sur plus de 400 actifs, et une gestion ISR depuis 2021.
Beaucoup d'atouts, en somme, du moins sur le papier. Mais en réalité, faut-il vraiment investir sur Épargne Pierre aujourd’hui ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Épargne Pierre en résumé
Épargne Pierre est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Épargne Pierre
- Une SCPI historique et très largement éprouvée, lancée en 2013, avec plus de dix ans de recul,
- Une capitalisation très élevée (environ 2,8 Md€), qui assure une mutualisation des risques quasi irréprochable,
- Une diversification remarquable, avec plus de 400 actifs sur l’ensemble du territoire français,
- Une présence majoritaire en régions, permettant de capter des rendements supérieurs à ceux de l’Île-de-France,
- Un rendement stable autour de 5,3 %, inchangé depuis 2019, gage de régularité,
- Une gestion reconnue et rigoureuse, portée par Atland Voisin, acteur historique de la pierre-papier,
- La labellisation ISR depuis 2021.
Les désavantages à investir sur la SCPI Épargne Pierre
- Un rendement inférieur aux SCPI les plus offensives du marché,
- Une forte exposition aux bureaux et commerces (77 %), des secteurs confrontés à des mutations structurelles,
- Une absence de diversification internationale,
- Des frais situés dans la moyenne haute du marché, qui imposent un horizon de détention long,
- Une valeur de reconstitution en baisse depuis 2022, point de vigilance sur la revalorisation future de la part,
- Un délai de jouissance de six mois, à intégrer dans votre gestion de trésorerie.
Notre verdict sur la SCPI Épargne Pierre
Notre avis sur la SCPI Épargne Pierre est clairement positif.
Épargne Pierre incarne, selon nous, l’archétype de la SCPI “cœur de portefeuille”. Elle ne cherche pas à battre des records de rendement, mais à délivrer une performance régulière, lisible et durable. Sa taille, sa diversification extrême et la stabilité de ses distributions en font un support particulièrement rassurant dans un contexte immobilier changeant.
Nous apprécions particulièrement la cohérence de la stratégie, la granularité du patrimoine et la capacité d’Atland Voisin à piloter un portefeuille aussi vaste sans dégrader la qualité locative. La labellisation ISR renforce encore cette logique patrimoniale de long terme.
En revanche, il serait illusoire d’y chercher un moteur de performance agressif. Épargne Pierre s’adresse avant tout aux investisseurs qui privilégient la stabilité, la visibilité et la mutualisation du risque, quitte à accepter un rendement moins flamboyant que certaines SCPI plus jeunes ou plus opportunistes.
En résumé, Épargne Pierre n’est pas une SCPI “spectaculaire”, mais il s’agit d’un support profondément solide. À ce titre, elle mérite pleinement sa place au centre d’une allocation immobilière bien construite, en complément de supports plus dynamiques.
Histoire et vision de la SCPI Épargne Pierre
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Épargne Pierre une opportunité intéressante aujourd'hui.
Épargne Pierre, qu'est-ce que c'est ?
Épargne Pierre a été créée en 2013 par Atland Voisin, et c’est donc une SCPI “historique”. Elle avait été créée avec un objectif clair, celui d’offrir une exposition au marché immobilier professionnel français, hors Paris, en capitalisant sur les métropoles régionales.
Selon nous, Épargne Pierre s’adresse aux épargnants en quête d’un rendement stable (autour de 5 %), dont la priorité est d’obtenir une granularité élevée pour mutualiser les risques. Lancée au sein d’un paysage à l’époque bien plus pauvre en alternatives pierre-papier, Épargne a connu une collecte massive dès ses premiers exercices. Et c’est ainsi qu’en 2018, cinq ans seulement après son lancement, elle franchit le milliard d’euros de capitalisation, pour atteindre, fin 2024 plus de 2,7 milliards d’euros et plus de 52 000 investisseurs.
Aujourd’hui, Épargne Pierre est la deuxième plus grosse SCPI diversifiée du marché. Elle vise un rendement stable (dividende inchangé depuis 2019) tout en assurant une gestion rigoureuse et durable.
Nous voyons par ailleurs d’un très bon œil la labellisation ISR de cette SCPI, depuis 2021. Selon nous, il s’agit aujourd'hui d’un critère de performance, mais également un facilitateur de collecte pour un support immobilier. En effet, il y a fort à parier que les investisseurs recherchent de plus en plus à s’exposer à des investissements responsables. Il est également possible qu'à l'avenir, certaines institutions comme les banques, favorisent le respect de critères ESG ou la labellisation ISR en finançant par exemple les acteurs concernés à moindre coût.
Quoi qu’il en soit, il est aujourd’hui évident qu’Épargne Pierre a su imposer un support qui conjugue une performance très correcte, avec un impact sociétal positif. Une SCPI mûre, solide, et orientée vers une croissance sélective.
La stratégie d'investissement de Épargne Pierre
La SCPI Épargne Pierre investit exclusivement en France. Ici, le portefeuille fait état d’une forte présence en régions (plus de 70 % du portefeuille), principalement dans les grandes métropoles économiques (Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, etc). L’Ile-de-France ne représente donc qu’une partie minoritaire du patrimoine. Cette implantation vise à capter des rendements supérieurs à ceux du marché parisien, parfois saturé en termes d’opportunités, tout en profitant d’un tissu économique de plus en plus dynamique en régions.
La répartition géographique de la SCPI Épargne Pierre
- Île-de-France (28 % du portefeuille) : cœur économique du pays, elle offre stabilité locative et liquidité élevée. Épargne Pierre y sélectionne des actifs récents, bien situés et adaptés à une demande tertiaire soutenue,
- Nord-Ouest (17 %) : Rennes, Nantes, Angers, des métropoles qui affichent une excellente tenue locative dans les bureaux et les commerces. Elles permettent à la SCPI de sécuriser ses revenus sur des marchés équilibrés,
- Sud-Ouest (15 %) : Bordeaux, Toulouse, Bayonne, des villes dynamiques, portées par la démographie et la croissance régionale. Une zone stratégique pour capter des rendements solides hors surchauffe parisienne,
- Nord et Nord-Est (13 % et 14 %) : zones industrielles et tertiaires actives, avec de nombreux actifs d’activités loués à long terme. Épargne Pierre y privilégie les biens fonctionnels aux loyers compétitifs,
- Sud-Est (13 %) : Lyon, Grenoble, Aix-Marseille, pôles majeurs du tertiaire régional, souvent plus rentables que l’Île-de-France à qualité équivalente. Une composante stable du portefeuille, placée sur une zone géographique à forte création de richesse.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Épargne Pierre
- Bureaux (48 %) : cœur historique du portefeuille. Ces bureaux sont loués à des entreprises solides, sur des baux longs. Des actifs qui, s’ils représente un peu moins de la moitié du portefeuille en valeur, assurent la majorité du revenu locatif et offrent une bonne visibilité financière,
- Commerces (29 %) : essentiellement des retail parks et des locaux loués à des enseignes alimentaires ou de santé. Ces actifs ancrés dans la consommation courante apportent une résilience bienvenue lors des phases de marchés plus complexes,
- Hôtels / Tourisme (9 %) : une sélection d’établissements choisis, implantés dans des zones attractives, avec des baux fermes. Ces actifs visent à diversifier les sources de rendement tout en lissant les cycles,
- Logistique / Locaux d’activités (8 %) : positionnés en périphérie des grandes agglomérations, ils répondent à la croissance du e-commerce et des circuits courts. Une poche en développement dans le portefeuille.
- Santé, éducation, autres (5 %) : crèches, établissements de soins, campus tertiaires… Des actifs défensifs, adossés à des locataires stables, et surtout des usages en pleine croissance, et donc en forte demande. En somme, un renfort dans la résilience globale du patrimoine.
Et avant toute acquisition, la sélection se fait via un comité d’investissement rigoureux, qui concentre l’expertise historique d’Atland Voisin. Et en parlant d’histoire, Épargne Pierre était à l’origine très axée bureaux/commerces, mais a développé depuis 2021 sa diversification avec l’intégration d’actifs plus résidentiels, ou orientés santé et logistique.
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Épargne Pierre
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Épargne Pierre :
Taux de distribution cible
En 2024, Épargne Pierre a affiché un taux de distribution de 5,28 %, soit un dividende annuel de 10,98 € par part.
Ce rendement, stable depuis 2019, est dans la moyenne des SCPI de rendement. Selon nous, il reflète la politique de répartition rigoureuse et rassure sur la capacité de la SCPI à générer des revenus réguliers, y compris en contexte tendu. Alors certes, sur le marché concurrentiel des SCPI, certains supports “font mieux”. Mais il faut tenir compte de la taille d’Épargne Pierre, et de son niveau de diversification extrême, des atouts à prendre en compte lorsque l’on compare des supports.
Concernant la périodicité, le versement des dividendes est trimestriel, avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du sixième mois. Des détails à prendre en compte pour votre trésorerie personnelle, surtout si vous financez votre investissement en SCPI à crédit, avec des mensualités à honorer. La stabilité de ce rendement sur plusieurs années constitue, selon nous, un indicateur fort de la qualité de gestion.
Capitalisation
Avec une capitalisation de 2,8 milliards d’euros en cette fin 2025, Épargne Pierre fait partie des SCPI les plus importantes du marché français. Elle a acquis ce statut via une croissance constante depuis 2013, portée par une collecte dynamique. Ce qui signifie, de notre point de vue, une réelle confiance des investisseurs, qui ont pour beaucoup érigé Épargne Pierre comme la “valeur sûre” du paysage SCPI.
Comme nous le disions, cette taille permet une mutualisation des risques quasi irréprochable, une diversification accrue, et un accès à des actifs de qualité. Elle confère aussi une solidité structurelle à la SCPI. C’est précisément pour cette raison qu’Épargne Pierre constitue selon nous un support pertinent pour le cœur d’une allocation immobilière.
TRI (10 ans)
Le TRI (Taux de Rendement Interne) cible sur 10 ans d’Épargne Pierre s’établit à 5,5 % annuels. Ce chiffre intègre les revenus perçus et l’éventuelle revalorisation de la part.
Selon nous, ce niveau de TRI est cohérent avec les rendements distribués par le passé. Et c’est plutôt satisfaisant dans le contexte immobilier actuel. On est clairement, avec cette SCPI sur un modèle patrimonial assumé, la fameuse vision “père de famille”, sans promesse de plus-values faramineuses à court terme.
La priorité reste donc la régularité des revenus, avec une vision long terme rassurante pour les porteurs de parts.
Taux d'occupation financier
Le taux d’occupation financier (TOF) d’Épargne Pierre atteignait 94,67 % au 30 juin 2025.
C’est un niveau d’occupation relativement haut. Là encore, vous avez peut-être vu de nombreuses SCPI concurrentes afficher des TOF proche des 100%. Mais pour rappel, il faut ici aussi considérer la taille de la SCPI.
Nous considérons toutefois que ce taux d’occupation reste un point de vigilance que nous surveillerons, même si à ce jour, on peut affirmer que la quasi-totalité du patrimoine est exploitée et génère des loyers.
C’est un excellent indicateur de gestion, surtout pour une SCPI aussi diversifiée. Cela témoigne d’une sélection d’actifs rigoureuse et d’une efficacité locative constante. Autre point rassurant, ce TOF a été maintenu autour de 95 % depuis plusieurs exercices (il ne s’agit pas d’une baisse d’occupation nouvelle ou brusque). C’est donc tout à fait “normal”, surtout dans ce contexte de collecte dynamique chez Épargne Pierre, preuve d’une exécution solide de la stratégie d’investissement.
Combien coûte une part de SCPI Épargne Pierre ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix d’une part de la SCPI Épargne Pierre est fixé à 208 € depuis 2021. Ce montant correspond à sa valeur de reconstitution estimée à 208,64 € fin 2024.
Signalons tout de même une tendance qui ne nous a pas échappé : cette valeur de reconstitution est passée de plus de 225 € en 2022, à 208,64 € aujourd’hui. Un point de vigilance à garder à l’esprit, car nous préférerions voir une augmentation de la valeur de reconstitution dans le temps. En effet, il s’agit du seul moyen, à long terme, de revaloriser le prix de part, ce qui reste tout de même l’objectif majeur pour tout investisseur.
Précisons que le minimum de souscription est de 10 parts, soit 2 080 €. Un seuil raisonnable, mais qui peut exclure les petits épargnants, étant donné qu’une certaine diversification reste nécessaire (même si vous disposez de ces 2 080 €, il n’est pas souhaitable de faire un “all-in”).
Mais puisque Épargne Pierre reste un support à avoir en cœur de portefeuille selon nous, gardez à l’esprit que vous pouvez toujours investir à crédit, si votre capital est restreint (nous y reviendrons).
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Épargne Pierre :
Épargne Pierre applique des frais habituels pour une SCPI de rendement : 12 % TTC de commission de souscription, prélevée lors de l’achat de parts, et 12 % TTC de frais de gestion annuels calculés sur les loyers encaissés. Des frais de cession de 6 % TTC s’appliquent également en cas de vente via la société de gestion. Si la cession est faite en direct, des frais fixes peuvent être prévus. Enfin, des commissions sur travaux (3 % TTC) et arbitrages (6 % TTC) sont également prévues. Ces frais rémunèrent l’ensemble des missions assurées par la société de gestion : analyse, acquisition, gestion locative, entretien, communication, etc.
Pour nous, ces frais se situent dans la moyenne haute du marché. Cela reste justifié, étant donné la taille de la SCPI, mais il ne faudrait pas que celle-ci rencontre plusieurs mauvais exercices d’affilée, car ces retenues s’avèreraient vite pénalisantes. Notons néanmoins que jusqu’ici, les frais d’Épargne Pierre n’ont jamais constitué un obstacle à la stabilité du rendement. Et globalement, la structure de frais d’Épargne Pierre est cohérente avec sa stratégie patrimoniale de long terme. C’est un investissement qui s’envisage donc seulement à long terme selon nous.
Perspectives de la SCPI Épargne Pierre
Épargne Pierre nous semble armée pour continuer à offrir un rendement stable. Nous misons en effet sur sa forte granularité, sa présence dans les grandes villes de région et son orientation vers des actifs équilibrés qui lui confèrent un profil robuste. Le côté “SCPI historique” joue également dans la balance, car Atland Voisin a prouvé, ici, une expertise indéniable, qui plus est sur du long terme.
Dans un contexte où la demande en immobilier tertiaire reste active en dehors de Paris, Épargne Pierre continuera vraisemblablement à capter des opportunités attractives. Nous parions donc sur un probable maintien du dividende pour les années à venir (comme c’est le cas depuis 5 ans), preuve de la solidité de ce support.
Pour toutes ces raisons, Épargne Pierre nous semble être une SCPI “coeur de portefeuille”, à laquelle il est cohérent d’attribuer une place centrale, et pourquoi pas une pondération supérieure face à des supports plus jeunes et/ou plus spéculatifs.
Il y a-t-il des risques ?
Comme toute SCPI, Épargne Pierre comporte des risques.
Le principal concerne l’évolution du marché immobilier français. En cas de dégradation économique ou de baisse prolongée des prix, la valeur du patrimoine pourrait être révisée à la baisse, avec impact potentiel sur le prix de vos parts.
Par ailleurs, la forte exposition aux bureaux et commerces implique une vigilance accrue face aux transformations des usages (télétravail, digitalisation du commerce). Ces deux catégories représentent en effet 77 % du portefeuille, et c’est peut être le seul bémol de ce support. Autre risque de concentration : la SCPI est peu exposée à l’international, ce qui concentre les risques sur l’Hexagone. Un risque à relativiser toutefois, la diversification interne, la taille du fonds, le TOF élevé et la régularité des répartitions limitant ces “menaces” dans les faits.
Enfin, comme c’est le cas pour tout investissement en SCPI, vous subirez ici un risque de liquidité. Les parts ne se revendent pas instantanément, il faut trouver preneur, et cela peut prendre du temps.
Puis-je investir sur la SCPI Épargne Pierre via mon assurance vie ou PER ?
Oui, la SCPI Épargne Pierre est accessible via de nombreux contrats d’assurance vie et certains PER.
En assurance vie, vos loyers perçus seront capitalisés sans fiscalité immédiate et vos retraits, au-delà de huit ans, bénéficieront d’un abattement annuel.
Via un PER, l’avantage réside dans la déduction fiscale à l’entrée.
Ces enveloppes fiscales peuvent donc, en fonction de vos objectifs, se révéler cohérentes. Mais il conviendra de bien étudier leurs frais, qui peuvent varier sensiblement d’un contrat à l’autre. Il vous faudra donc “faire vos calculs”, pour savoir si l’économie d’impôt est suffisamment importante pour couvrir lesdits frais.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Épargne Pierre ?
Il est tout à fait possible d’investir à crédit sur la SCPI Épargne Pierre.
Et il s’agit même d’une belle opportunité. De plus en plus d’épargnants privilégient d’ailleurs cette voie à l’investissement locatif physique (achat d’immeubles locatifs en nom propre), pour s’épargner tous les tracas de la détention directe. Plutôt que d’emprunter pour acheter un bien, vous pourriez donc le faire pour acquérir des parts de SCPI.
L’effet de levier vous permettra ainsi d’augmenter votre exposition à la pierre-papier tout en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Et selon nous, une SCPI historique et solide comme Épargne Pierre s’y prête à merveille.
Mais attention toutefois, si le rendement de la SCPI baisse, il pourrait ne plus couvrir le coût du crédit, et vos mensualités. Cela exige donc une analyse fine de vos capacités de remboursement. Mais bien structuré, ce levier pourrait dynamiser votre patrimoine, le tout sans apport initial important.