Avis SCPI NCap Continent 2026 : la pépite européenne de Norma Capital ?

NCap Continent est une SCPI à capital variable lancée le 26 octobre 2022 par la société de gestion Norma Capital, et dont le visa AMF a été obtenu le 10 janvier 2023. Elle constitue le troisième véhicule grand public de la gamme Norma Capital, aux côtés de NCap Régions (ex-Vendôme Régions, lancée en 2015) et NCap Éducation Santé (ex-Fair Invest, lancée en 2018).

L'objectif initial de cette SCPI était clair : compléter une gamme historiquement franco-française avec une brique 100 % européenne, capable d'aller chercher du rendement là où les marchés offrent encore des opportunités à des conditions attractives. La SCPI vise à constituer un patrimoine diversifié à travers les principales économies du continent, avec une dimension ESG forte intégrée dès la conception.

En ce début d'année 2026, NCap Continent affiche une capitalisation brute de 71,5 M€ au 31 mars 2026, pour 2 089 associés et plus de 340 000 parts. Une trajectoire que nous jugeons solide, portée par un taux de distribution 2025 de 7,10 % brut de fiscalité étrangère, et l'expertise accumulée par Norma Capital depuis dix ans, soit plus de 1,26 milliard d'euros d'encours sous gestion sur l'ensemble de la gamme.

La stratégie de NCap Continent repose sur une approche opportuniste et paneuropéenne, qui consiste à acquérir des biens de taille moyenne (une moyenne de 4 millions d'euros par actif) dans des marchés sélectionnés pour leur dynamisme démographique et économique.

La sélection des biens est pilotée en interne par l'équipe Investment & Asset Management de Norma Capital, avec un focus permanent sur la qualité des emplacements et la solidité des locataires.

Voici les marchés géographiques ciblés par la SCPI au 31 mars 2026 :

• Royaume-Uni (54 % de la valeur vénale) : marché prioritaire en 2026, offrant des rendements décompressés et une grande fluidité transactionnelle,
• Espagne (38 %) : socle historique du portefeuille, soutenu par une démographie dynamique et un PIB en croissance,
• Allemagne (8 %) : première économie de la zone euro, recherchée pour la stabilité de ses baux longs,
• Pologne : marché ciblé à court terme, en raison de rendements élevés sur des actifs neufs.

Voici la répartition par typologie d'actifs :

• Commerce (74 %) : commerces essentiels et enseignes nationales, secteur résilient face aux cycles économiques,
• Bureaux (12 %) : actifs récents répondant aux nouveaux usages hybrides,
• Éducation (9 %) : visibilité locative excellente grâce à des baux longs avec des opérateurs institutionnels,
• Activités (5 %) : poche de granularité tactique, qui apporte de la diversification au portefeuille.

Notons que cette répartition est cohérente avec la gamme Norma Capital : NCap Régions reste concentrée sur la France, NCap Éducation Santé sur les actifs sociétaux, tandis que NCap Continent assume pleinement sa vocation européenne. Une organisation qui évite toute cannibalisation entre les trois véhicules.

Historiquement, NCap Continent a commencé par l'Espagne avant de basculer rapidement sur le Royaume-Uni au cours des derniers trimestres, le marché ibérique étant devenu plus tendu en termes de prix. Une rotation que nous jugeons pertinente, et qui démontre la capacité du gestionnaire à lire les cycles.

Côté ESG, la SCPI a obtenu le label ISR le 17 mars 2023, renouvelé en ce début d'année 2026 pour un nouveau cycle de trois ans. Elle affiche un score de 47/100, en progression de 27 points depuis le début du cycle. Une démarche que nous trouvons concrète et bien intégrée à la sélection des actifs.

Norma Capital: Société de gestion de SCPI et OPCI, spécialisée dans l'immobilier de commerces et de bureaux. Investissez simplement et efficacement.

NCap Continent affiche un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 7,10 % en 2025, soit 5,57 % net de fiscalité étrangère. Une performance qui place la SCPI dans le haut du classement des supports européens, et qui s'inscrit en nette progression par rapport à 2024 (5,50 %).

Pour 2026, l'objectif de performance brut annoncé par Norma Capital se situe entre 6,80 % et 7,30 %. Bonne nouvelle pour les associés, les dividendes sont désormais versés mensuellement depuis février 2026 (auparavant trimestriels), avec un délai de jouissance fixé au premier jour ouvré du sixième mois suivant la souscription.

Au 31 mars 2026, la capitalisation brute de NCap Continent s'établit à 71,5 M€, contre 48 M€ neuf mois plus tôt. Une croissance soutenue, qui témoigne d'une collecte dynamique : près de 7 M€ collectés sur le premier trimestre 2026, après un T4 2025 record à 10,5 M€. La SCPI compte aujourd'hui 2 089 associés.

À ce stade, nous estimons que la mutualisation reste encore en construction, avec 18 actifs et 25 locataires.

Norma Capital ne communique pas, à l'heure actuelle, de TRI cible contractuel pour NCap Continent. Néanmoins, au vu des indicateurs réels, notamment une PGA 2025 de 7,10 % et un rythme de collecte permettant un déploiement rapide, nous estimons que la SCPI est sur une trajectoire qui devrait lui permettre de servir un TRI autour de 6 à 7 % sur la durée recommandée de détention (8 ans).

L'achat d'actifs à bon prix dans un marché de taux désormais détendu constitue, selon nous, le principal levier de la performance future. Les marges de progression sur la valorisation des parts demeurent intactes.

Le taux d'occupation financier (TOF) de NCap Continent atteint 100 % au 31 mars 2026, avec un taux de recouvrement également de 100 % et une WALT (durée moyenne des baux) de 12,3 ans. Des indicateurs exemplaires, qui s'expliquent par la jeunesse du patrimoine et le soin apporté à la sélection des locataires (Toom Baumarkt, B&Q, McDonald's, Co-op Food, Starbucks, entre autres). Bien sûr, sur un patrimoine encore récent, ce plein-emploi locatif reste à confirmer sur la durée, lorsque les premiers baux arriveront à échéance. Mais à ce stade, la gestion locative est sans accroc.