Avis SCPI Reason : la SCPI quantitative qui a marqué 2025

Reason est une SCPI de rendement à capital variable lancée le 30 octobre 2024 par la société de gestion MNK Partners France. Cette dernière, fondée en 2017 par Mansour Khalifé (ancien cofondateur et directeur général adjoint de Corum AM) et Miranda Khabiri, est agréée par l'AMF et bénéficie d'un passeport européen depuis le Luxembourg. Reason est sa première SCPI grand public, après plusieurs fonds professionnels paneuropéens (MNK One, MNK Europe+, MNK Global Core, Polska by MNK) qui ont délivré historiquement des performances annualisées supérieures à 8 %.

Le positionnement de Reason est unique sur le marché. Il s'agit, selon nous, de la première SCPI à pouvoir investir sur toutes les classes d'actifs immobiliers dans les 38 pays de l'OCDE, sans limite géographique ou thématique. Son objectif officiel est un TRI de 7 % sur 8 ans, et un taux de distribution cible supérieur à 6 %.

Pour son premier exercice plein, Reason a très largement dépassé ses ambitions, avec un taux de distribution brut de 12,90 % en 2025, et une revalorisation du prix de part de 1 %, pour une performance globale annuelle de 13,90 %. En cette fin de premier trimestre 2026, la capitalisation s'élève à 40,2 M€ pour près de 1 900 associés.

La stratégie de Reason s'articule autour de deux piliers indissociables.

Tout d'abord, un outil maison d'analyse quantitative baptisé Quanty, qui scrute les cycles immobiliers, les fondamentaux macroéconomiques et les indicateurs locatifs pour rationnaliser les décisions d'investissement.

Deuxièmement, une expertise terrain assurée par des équipes locales, qui complètent cette analyse en évaluant les usages, négociant les baux et couvrant les variations de change. Le tout en synchronisant le rythme de collecte au rythme d'investissement réel, afin d'éviter toute dilution.

Voici les marchés géographiques actuellement ciblés par Reason :

• Royaume-Uni (48 %) : marché profond, baux longs et rendements attractifs portés par la décote post-Brexit,
• Pays-Bas (22 %) : hub logistique européen de premier ordre, marché stable et liquide,
• Irlande (14 %) : fiscalité attractive et écosystème dynamique tiré par les services et la tech,
• République Tchèque (9 %) : marché d'Europe centrale offrant des rendements AEM supérieurs à 8 %,
• Belgique (7 %) : économie stable au cœur de la zone euro.

Côté typologies d'actifs, voici la répartition retenue :

• Logistique (45 %) : segment porté par le e-commerce et la relocalisation des chaînes d'approvisionnement,
• Bureaux (38 %) : focus sur les actifs prime sécurisés par des baux fermes longs,
• Hôtel (14 %) : poche tactique apportant des revenus décorrélés des autres typologies,
• Éducation (2 %) : actifs résilients, adossés à des baux institutionnels longs,
• Commerce (1 %) : exposition très marginale à ce stade.

Ce que nous apprécions, c'est que Reason ne court pas après la taille. Elle laisse les autres fonds professionnels de MNK Partners (notamment MNK Global Core et MNK Europe+) sur leurs propres segments, dans une logique de complémentarité plutôt que de cannibalisation.

Historiquement, Reason a démarré sur des actifs opportunistes, puis a opéré dès 2025 un pivot net vers une stratégie Core, avec des baux longs et des locataires de premier plan. La SCPI est par ailleurs labellisée ISR depuis le 10 février 2025.

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Le taux de distribution servi par Reason pour son premier exercice plein s'élève à 12,90 % brut de fiscalité en 2025, et à 10,30 % net estimé après imposition étrangère. C'est tout simplement remarquable, et largement au-dessus de l'objectif initial fixé à 6 %.

Précisons tout de même que Reason a bénéficié de l'effet du délai de jouissance durant sa première année, ce qui a mécaniquement gonflé le rendement servi aux associés présents. Les dividendes sont versés mensuellement, un atout selon nous très appréciable. Le délai de jouissance est de 5 mois pleins (premier jour du 6ᵉ mois suivant la souscription).

La capitalisation de Reason atteint 40,2 M€ au 31 mars 2026, après une collecte de 9,2 M€ sur le trimestre et 299 nouveaux associés sur cette même période. Une trajectoire que nous qualifierions de maîtrisée plutôt que fulgurante, et c'est tout l'intérêt de cette SCPI.

MNK Partners assume en effet une collecte ajustée au pipeline d'investissement, refusant la course aux volumes qui dilue la performance. Pour autant, cette taille reste modeste, et la mutualisation est encore en construction avec 11 actifs et 15 locataires.

Le TRI cible communiqué par MNK Partners est de 7 % sur 8 ans, un objectif que nous qualifierions de conservateur au vu de la trajectoire actuelle. Avec un taux de distribution réel de 12,90 % en 2025 et une revalorisation du prix de part de 1 %, la performance globale annuelle ressort à 13,90 %.

Bien sûr, ces niveaux ne sont pas reproductibles à l'infini, car l'effet du délai de jouissance s'estompera et la collecte va inévitablement diluer les premiers actifs très performants. Mais même en ramenant les revenus à des niveaux plus normalisés (6 à 8 %), le TRI cible de 7 % nous semble largement atteignable, voire dépassable, compte tenu du taux de rendement AEM du portefeuille à 8,1 %.

Le taux d'occupation financier (TOF) de Reason ressort à 100 % au 31 mars 2026, tout comme le taux d'occupation physique. L'intégralité du patrimoine génère donc des loyers.

Cette performance est en réalité logique pour une SCPI aussi jeune, dont chaque actif est acquis avec un locataire en place et un bail ferme signé. La vraie question sera de savoir si Reason parvient à maintenir ce niveau au fil du temps, lorsque les premiers baux arriveront à échéance. Pour l'heure, avec une durée ferme résiduelle moyenne des baux de 9,3 ans, et des locataires de premier plan (Travelodge, StandardAero, Cominfo, etc), la visibilité locative est exceptionnelle.