Pierval Santé
La SCPI référence du secteur médico social
- Distribution cible
- 5,18 %
- Capitalisation
- 3,0 Md€
- Prix de la part
- 200 €
- Frais d'entrée
- 10,51 %
- Frais de gestion
- 8,4 %
Couverture géographique
8 paysMix sectoriel
1 classes- 🏥 Santé
- 100%
Avis SCPI Pierval Santé 2026 : toujours la référence de l'immobilier de santé européen ?
Pierval Santé est la SCPI thématique 100 % santé gérée par Euryale Asset Management, et l'un des poids lourds du marché français avec 3,3 milliards d'euros de capitalisation.
Son patrimoine paneuropéen, composé de 252 actifs dans 9 pays, mise sur la résilience structurelle du secteur médico-social. Après un taux de distribution de 4,06 % en 2025, la SCPI poursuit une stratégie de rotation active de son parc, tout en composant avec une liquidité tendue.
Notre avis sur la SCPI Pierval Santé en résumé
Pierval Santé est l'une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Pierval Santé
- Une spécialisation 100 % santé, alignée sur une mégatendance démographique structurelle (vieillissement de la population européenne),
- Une capitalisation massive de 3,3 milliards d'euros, gage de mutualisation et de poids institutionnel,
- Un patrimoine ultra-diversifié, avec 252 actifs et 1 005 locataires répartis sur 9 pays,
- Une durée résiduelle des baux exceptionnelle, de 15,05 ans, parmi les plus élevées du marché,
- Un délai de jouissance ramené à 1 mois depuis juillet 2025, ce qui accélère significativement la perception des premiers revenus,
- Un label ISR renouvelé en 2026 pour 3 ans, avec une démarche extra-financière exigeante,
- Un statut unique de fonds de partage au profit de l'Institut du Cerveau, avec plus d'1,5 M€ déjà reversés,
- Une fiscalité étrangère avantageuse sur la quote-part hors France (exonération des prélèvements sociaux).
Les désavantages à investir sur la SCPI Pierval Santé
- Un taux de distribution en net repli depuis 2022 : 4,06 % en 2025 contre 5,35 % en 2022,
- Une liquidité tendue, avec 466 128 parts en attente de retrait au T1 2026 (2,58 % de la capitalisation),
- Une absence de décote sur le prix de part : valeur de reconstitution (199,20 €) inférieure au prix de souscription (204 €),
- Une concentration sectorielle sur le médico-social (71,7 %), ce qui expose la SCPI aux évolutions réglementaires,
- Un risque de change sur les actifs détenus au Royaume-Uni, au Canada et autres devises hors zone euro.
Notre verdict sur la SCPI Pierval Santé
Notre avis sur Pierval Santé est mitigé.
Il s'agit, et c'est indéniable, d'une SCPI de qualité, portée par une thématique défensive irréfutable, un gestionnaire historique solide, et une mutualisation patrimoniale parmi les meilleures du marché. On est sur un acteur majeur de la pierre-papier, de niveau institutionnel. La rotation active du parc, la jeunesse des actifs récemment acquis et le statut de fonds de partage constituent clairement des atouts différenciants.
Toutefois, le rendement décevant à 4,06 %, l'absence de décote sur le prix de part et la liquidité tendue pèsent lourdement dans la balance, surtout face à des SCPI nouvelle génération affichant plus de 7 % de rendement. Pierval Santé reste pertinente comme unité défensive de long terme, en nue-propriété ou en complément d'une allocation diversifiée, pour un investisseur patient, déjà bien doté, et recherchant une exposition à la santé européenne.
Pour un objectif de rendement immédiat, il vaudra mieux, selon nous, regarder ailleurs.
Histoire et vision de la SCPI Pierval Santé
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Pierval Santé une opportunité intéressante aujourd'hui.
Pierval Santé, qu'est-ce que c'est ?
Pierval Santé est une SCPI à capital variable lancée en octobre 2013 par Euryale Asset Management, société de gestion fondée en 2009 et dirigée historiquement par Jean-Jacques Olivié. Elle a été conçue comme la première SCPI française exclusivement dédiée à l'immobilier de santé, à une époque où le vieillissement démographique commençait tout juste à se traduire dans les stratégies patrimoniales.
Son ambition originelle est claire : répondre à un double enjeu, celui du financement privé des infrastructures de santé en Europe, et celui de la quête de revenus défensifs pour les épargnants. Pierval Santé est par ailleurs la première SCPI organisée en fonds de partage, reversant chaque année un don à l'Institut du Cerveau, pour un cumul dépassant 1,5 million d'euros à ce jour.
Au sein de la gamme Euryale, Pierval Santé reste le navire amiral, le gestionnaire ayant depuis lancé d'autres véhicules complémentaires pour couvrir des géographies ou des thématiques distinctes. La SCPI fédère aujourd'hui plus de 60 909 associés pour une capitalisation de 3,3 milliards d'euros.
Si la performance a marqué le pas depuis 2023, la signature « santé + partage » reste un puissant marqueur identitaire, et un argument différenciant fort sur un marché de la pierre-papier devenu très concurrentiel.
La stratégie d'investissement de Pierval Santé
La stratégie de Pierval Santé repose sur une hyperspécialisation sectorielle dans l'immobilier de santé européen, doublée d'une forte diversification géographique. La SCPI cible ainsi des actifs neufs ou récents, adossés à des exploitants solides via des baux fermes très longs, dont la durée résiduelle moyenne atteint 15,05 ans. Une visibilité locative tout simplement exceptionnelle.
La répartition géographique de la SCPI Pierval Santé
Voici les marchés géographiques ciblés par la SCPI :
- France (32,6 %) : marché historique, profond et liquide, ancré sur le tissu médico-social régional,
- Royaume-Uni (19,9 %) : exposition hors zone euro pour capter des rendements élevés sur des actifs senior care,
- Allemagne (13,8 %) : stabilité économique et baux longs auprès d'exploitants institutionnels,
- Pays-Bas (13,4 %) : marché mature et solvable, idéal pour la santé de proximité,
- Irlande (8,5 %) : dynamique démographique et fiscalité immobilière favorable,
- Italie (7,6 %) : opportunités sur le médico-social via des structures dédiées (Euryale Healthcare),
- Portugal (2,2 %), Espagne (1,3 %), Canada (0,7 %) : poches d'opportunités pour aller chercher du rendement et diversifier.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Pierval Santé
Voici la ventilation par typologie d'actifs :
- Médico-social (71,7 %) : EHPAD, résidences services seniors, centres Alzheimer, le cœur stratégique du portefeuille,
- Sanitaire et soins de ville (19,9 %) : cliniques, cabinets médicaux, centres de dialyse, des actifs portés par l'ambulatoire,
- Autres actifs de santé (8,4 %) : laboratoires, sièges sociaux, bureaux et locaux d'activités liés au secteur.
Historiquement, Pierval Santé a d'abord consolidé son ancrage français avant de basculer franchement vers une stratégie paneuropéenne dès 2017, puis vers le Canada en 2023. Selon nous, cette internationalisation poussée constitue l'un des atouts majeurs de la SCPI, avec une fiscalité étrangère allégée pour l'associé français. La SCPI est par ailleurs titulaire du label ISR depuis 2023, renouvelé en 2026 pour trois ans avec des exigences renforcées.
Par type d'actif
1 secteur- 🏥 Santé
- 100%
Détails techniques
- Le Taux d'Occupation Financier
- 98,66 %
La société de gestion
Euryale Asset Management, société de gestion immobilière spécialisée dans l'investissement socialement responsable, axée sur la santé et le bien-être.
- Nom
- Euryale Asset Management
- Capitalisation totale
- 3,30 Md€
- Notre avis
- (7/10)
Performance et chiffres clés de la SCPI Pierval Santé
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Pierval Santé :
Taux de distribution cible
Comprendre cet indicateur
Le taux de distribution 2025 de Pierval Santé s'est établi à 4,06 %, stable par rapport à 2024 (4,05 %), pour un dividende annuel brut de 8,28 € par part. Cette stabilité marque toutefois une rupture nette avec la trajectoire antérieure : entre 2017 et 2022, le rendement oscillait entre 4,95 % et 5,35 %.
Au premier trimestre 2026, l'acompte trimestriel ressort à 1,84 € par part, en ligne avec une trajectoire ascendante annoncée par le gestionnaire pour l'année. Les versements sont trimestriels, et le délai de jouissance a été ramené à un mois depuis juillet 2025, ce qui est une excellente nouvelle pour les nouveaux souscripteurs.
Capitalisation
Comprendre cet indicateur
La capitalisation de Pierval Santé atteint 3,3 milliards d'euros au 31 mars 2026, ce qui en fait l'un des plus gros véhicules du marché sur le segment santé. Cette dimensioin s'est construite progressivement depuis 2013, avec une phase d'accélération jusqu'en 2022. Sur 2025, la collecte brute s'est élevée à 35,9 millions d'euros, intégralement mobilisée pour absorber les retraits.
Cette taille massive constitue selon nous un véritable atout : la SCPI dispose d'une mutualisation déjà très avancée sur 252 actifs et 1 005 locataires, ce qui en fait un support légitime au cœur d'une allocation immobilière diversifiée, à condition de bien calibrer la pondération.
TRI (10 ans)
Comprendre cet indicateur
Pierval Santé n'affiche pas de TRI cible contractuel, mais publie ses TRI réalisés : 4,24 % depuis l'origine, 3,21 % sur 5 ans et 4,39 % sur 10 ans. Ces chiffres traduisent à la fois la solidité historique du support, et la pression récente exercée par la crise de liquidité du marché des SCPI. Selon nous, le TRI à 10 ans devrait pouvoir se maintenir autour de 4 % à 4,5 % dans les années à venir, à condition que les livraisons VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement) prévues alimentent la distribution comme escompté.
Pour un investisseur, l'horizon de détention recommandé est de 10 ans, ce qui permet de lisser les cycles et de capter pleinement la dynamique de rotation du patrimoine.
Taux d'occupation financier
Comprendre cet indicateur
Le taux d'occupation financier (TOF) de Pierval Santé s'établit à 94,59 % au 31 mars 2026, en repli par rapport aux niveaux historiques (supérieurs à 95 %). Ce léger tassement s'explique notamment par un congé significatif sur la clinique de Châtellerault, dont les 5 074 m² représentaient 596 k€ de loyers annuels.
Le Taux d'Occupation Financier reste néanmoins largement satisfaisant au regard de la taille du portefeuille. La durée moyenne des baux, de 14,22 ans témoigne par ailleurs d'une visibilité locative remarquable, très supérieure à la moyenne du marché. Selon nous, la qualité du sourcing et la durée des baux compensent largement cette légère vacance technique.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Pierval Santé :
- Frais de souscription
- 10,51 %
- Frais de gestion
- 8,4 %
- Frais de sortie
- N/A
- Frais de performance
- N/A
Pierval Santé applique une grille de frais classique pour une SCPI à capital variable européenne, mais structurellement dans la moyenne haute du marché.
La commission de souscription s'élève à 10,51 % HT (12 % TTC environ), directement intégrée au prix de part de 204 €. Concrètement, la valeur de retrait pour l'associé sortant est de 182,56 € par part, soit la différence entre le prix de souscription et la commission. Concernant l'exploitation courante, la commission de gestion annuelle est fixée à 8,40 % HT des produits locatifs et financiers encaissés, soit environ 10 % TTC, un niveau plutôt compétitif par rapport à des SCPI concurrentes facturant 12 à 14 % TTC. Des commissions de cession et d'acquisition s'appliquent par ailleurs lors des arbitrages immobiliers, dans une fourchette standard.
La commission de souscription, qui peut paraître élevée, est cohérente avec la qualité du sourcing à travers l'Europe et l'expertise sectorielle d'Euryale. Le rendement servi est, rappelons-le, net de tous ces frais de gestion, ce qui souligne la performance réelle du véhicule. En revanche, l'absence de décote sur le prix de part rend ces frais d'entrée plus pesants à court terme, et impose un horizon de détention de 10 ans minimum afin de les amortir.
Perspectives de la SCPI Pierval Santé
Le « edge » de Pierval Santé réside dans son alignement avec une tendance démographique majeure : la population européenne des plus de 75 ans devrait croître de 50 % d'ici 2050. Cette demande structurelle soutient mécaniquement les besoins en hébergements médicalisés, en cliniques et en infrastructures de soins.
La stratégie 2026 d'Euryale repose sur deux axes complémentaires : des cessions opportunistes d'actifs matures pour générer des plus-values (263 M€ cédés sur 2025), et un réinvestissement sur des actifs neufs et performants (115 M€ d'acquisitions, 122 M€ de livraisons VEFA). Cette rotation active devrait progressivement soutenir le revenu distribué à mesure que les actifs en construction génèrent leurs premiers loyers. Nous estimons que le taux de distribution pourrait revenir vers 4,5 % à 5 % à horizon 2027, sous réserve d'une normalisation de la liquidité du marché des SCPI.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout placement immobilier, Pierval Santé comporte des risques que vous devez bien intégrer avant de souscrire.
Le premier réside selon nous dans la liquidité tendue : 466 128 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, soit 2,58 % de la capitalisation. Une revente rapide n'est donc pas du tout garantie dans le contexte actuel, ce qui constitue un point d'attention majeur.
Citons également le risque de perte en capital, la valeur de reconstitution étant déjà inférieure au prix de souscription. Le risque de change existe également, lié à l'exposition au Royaume-Uni, au Canada et à d'autres devises hors zone euro.
Enfin, la concentration sectorielle sur le médico-social, bien qu'assumée, expose la SCPI aux évolutions réglementaires du secteur de la santé, notamment les normes de construction et les exigences sur les exploitants. La récente crise de certains opérateurs d'EHPAD rappelle que cette thématique défensive n'est pas dénuée de surprises.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Pierval Santé ?
Oui, il est tout à fait possible d'acquérir des parts de Pierval Santé à crédit. De nombreuses banques acceptent ce support comme garantie, compte tenu de la solidité historique du gestionnaire et de la taille du véhicule.
L'avantage majeur réside dans la déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers de source française, ce qui optimise la rentabilité nette de l'opération. Attention toutefois : avec un rendement actuel autour de 4 %, l'effet de levier est moins puissant qu'avec d'autres SCPI plus performantes. Le crédit reste un engagement ferme, qu'il faudra honorer quelles que soient les performances futures du support.
Puis-je investir sur la SCPI Pierval Santé via mon assurance vie ou PER ?
À l'heure actuelle, Pierval Santé n'est pas accessible au sein des principaux contrats d'assurance vie ni dans les Plans d'Épargne Retraite (PER) du marché. L'investissement doit donc se faire en direct, en pleine propriété ou en démembrement temporaire.
Cette absence est regrettable au regard de la qualité, et surtout de la taille du support, mais elle pourrait évoluer dans les prochaines années, notamment si la liquidité de la SCPI se normalise.
Questions fréquentes sur Pierval Santé
Quel est le taux de distribution de Pierval Santé en 2025 ?
Le taux de distribution 2025 de Pierval Santé s'établit à 4,06 %, stable par rapport à 2024.
Quel est le ticket d'entrée minimum pour souscrire à Pierval Santé ?
Le minimum de souscription est de 5 parts, soit un investissement initial de 1 020 € au prix actuel de 204 € par part.
Dans quels pays Pierval Santé investit-elle ?
La SCPI investit dans 9 pays, principalement en France, au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande, en Italie, au Portugal, en Espagne et au Canada.
Pierval Santé est-elle accessible en assurance vie ?
Non, Pierval Santé n'est actuellement pas disponible au sein des contrats d'assurance vie ou des PER, l'investissement doit se faire en direct.