Avis SCPI PAREF Prima 2026 : la référence du commerce essentiel allemand, faut-il y investir ?

Le prix d'une part de PAREF Prima est fixé à 272 € depuis juin 2024, alors que sa valeur de reconstitution au 31 décembre 2025, est elle de 264,68 €.

On a donc ici un prix de part actuel qui se situe au-dessus de la valeur de reconstitution, soit une surcote de l'ordre de 2,8 %. Cette situation est l'inverse de ce que l'on observe sur d'autres SCPI récentes du marché, qui s'achètent souvent en décote. Sans constituer une alerte rouge (l'écart légal autorisé est de 10 % à la hausse ou à la baisse), cela signifie que vous ne bénéficiez d'aucun coussin patrimonial à l'achat. En somme vous achetez l'actif "plus chez que ce qu'il vaut".

La société de gestion pourrait donc être amenée à ajuster ce prix de part à la baisse si l'écart venait à se creuser davantage.

Notez enfin que le minimum de souscription est fixé à 5 parts, soit un ticket d'entrée de 1 360 €.

La commission de souscription s'élève à 10 % HT du prix de souscription (12 % TTC), prime d'émission incluse. Elle est directement intégrée dans le prix de part de 272 €. Les frais de gestion, eux, s'élèvent à 11 % HT maximum (soit 13,20 % TTC) des recettes encaissées par la SCPI. À cela s'ajoutent une commission d'arbitrage de 0,5 % HT du prix de vente plus 3 % HT de la plus-value éventuelle, ainsi qu'une commission de suivi des travaux de 1 % HT maximum sur les gros chantiers (supérieurs à 100 000 € HT). Enfin, une commission de 75 € HT (90 € TTC) s'applique pour les cessions de parts en gré à gré, les donations ou les successions.

Notre analyse sur ces frais est globalement neutre. La commission de gestion à 13,20 % TTC se situe légèrement au-dessus de la moyenne du marché, mais reste justifiée par l'intensité opérationnelle nécessaire pour gérer 77 immeubles à l'international et un patrimoine très fragmenté (534 baux). En revanche, les 12 % TTC de frais de souscription vous imposent une durée de détention longue (au moins 10 ans) pour amortir cet impact, ce qui correspond à la durée de placement recommandée par la SCPI.

Pour les profils en quête de souplesse, ces frais constituent un frein à considérer.

L'avenir de PAREF Prima nous semble globalement rassurant. Le principal atout différenciant de cette SCPI réside dans son positionnement défensif sur le commerce essentiel allemand, un segment qui résiste très bien aux retournements de cycle, et qui est très adapté pour faire de la diversification sur votre portefeuille. La consommation alimentaire et de bricolage ne s'arrête jamais, ce qui sécurise les flux locatifs, et ce même en cas de crise.

Plusieurs leviers nous semblent porteurs. D'abord, l'Allemagne bénéficie d'un plan d'investissement public record validé fin 2025, qui devrait progressivement soutenir l'activité dès le second semestre 2026. Ensuite, les taux de rendement sur les retail parks restent stables autour de 4,9 %, et plusieurs opérations d'envergure sont attendues dans les prochains trimestres, ce qui laisse présager une reprise des volumes.

Enfin, la possibilité d'élargir jusqu'à 30 % du portefeuille hors d'Allemagne offre une agilité bienvenue pour aller chercher du rendement sur d'autres marchés de la zone euro, comme l'a déjà fait la SCPI aux Pays-Bas. Si PAREF Gestion poursuit cette logique, le rendement devrait pouvoir se stabiliser durablement autour de 5 %.

Comme tout placement immobilier, investir sur PAREF Prima comporte des risques que vous devez intégrer.

Le risque de perte en capital est le premier d'entre eux. Le prix de la part étant aujourd'hui légèrement supérieur à la valeur de reconstitution, vous ne disposez d'aucune marge de sécurité à l'entrée. Une dégradation des conditions de marché pourrait conduire à un ajustement à la baisse du prix de part.

La concentration géographique sur l'Allemagne (plus de 90 % du portefeuille) expose également le fonds à la conjoncture économique du seul pays, dont la Bundesbank anticipe d'ailleurs une stagnation à court terme. Le risque locatif est limité par la qualité des enseignes, mais le TOF à 94 % reste en deçà des standards des meilleures SCPI du marché.

Notons aussi l'endettement de 26,7 % sur la valeur d'expertise, qui ajoute une certaine sensibilité aux taux d'intérêt. Enfin, 92 649 parts sont en attente de retrait au T1 2026, ce qui constitue un signal de liquidité à surveiller de près dans les prochains trimestres.

Oui, il est tout à fait possible de financer l'acquisition de parts de PAREF Prima à crédit. De nombreuses banques acceptent ce support. L'effet de levier est intéressant si les taux d'emprunt restent inférieurs au rendement servi (5 %), ce qui est encore le cas en 2026.

De plus, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers de source française. Attention toutefois, le crédit vous engage. Compte tenu des frais de souscription élevés (12 % TTC) et du rendement modéré, l'opération à crédit doit être pensée sur une durée longue, au minimum 10 ans selon nous.

PAREF Prima est éligible à plusieurs contrats d'assurance vie, notamment au sein de la gamme Intencial Liberalys Vie assurée par Apicil Épargne et distribuée par Intencial Patrimoine.

Cette détention indirecte vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie (capitalisation, abattements après 8 ans en cas de rachat) et d'une liquidité assurée par l'assureur, ce qui constitue un atout majeur compte tenu des retraits en attente actuellement observés sur le marché secondaire. En revanche, la SCPI n'est pas accessible au sein d'un Plan d'Épargne Retraite (PER) à l'heure où nous écrivons ces lignes.