Avis SCPI PAREF Evo 2026 : la SCPI européenne mise sur la Pologne, faut-il y investir ?

PAREF Evo est une SCPI de rendement à capital variable lancée en juin 2020 sous le nom d'Interpierre Europe Centrale. Elle est gérée par PAREF Gestion, société de gestion historique fondée en 1991 et filiale du groupe Paref (Paris Realty Fund), lui-même propriété du conglomérat chinois Fosun depuis 2017. PAREF Gestion, c'est plus de 30 ans d'expertise dans la gestion d'actifs immobiliers, près de 25 000 associés et un patrimoine global avoisinant les 3 milliards d'euros.

PAREF Evo s'inscrit dans une gamme de SCPI spécialisées par classes d'actifs et zones géographiques. Aux côtés de Paref Hexa, Paref Prima (Allemagne) ou Novapierre Résidentiel, elle incarne la corde paneuropéenne du gestionnaire. À l'origine, la SCPI ciblait exclusivement l'Europe centrale (Pologne, République Tchèque, Hongrie). Mais en juin 2024, l'Assemblée Générale a élargi sa stratégie à l'ensemble de l'Espace économique européen hors France, à la Suisse et au Royaume-Uni, ce qui s'est traduit par un changement de nom.

L'objectif est clair : viser un rendement régulier et offrir une diversification géographique sur des marchés porteurs. Fin 2025, la capitalisation atteint 50 millions d'euros pour 1 077 associés, ce qui en fait une SCPI encore de taille modeste, mais avec une trajectoire de croissance constante.

PAREF Evo affiche aujourd'hui une stratégie diversifiée à l'échelle européenne, mais son portefeuille demeure, à ce stade, intégralement déployé en Pologne.

C'est toute la singularité de cette SCPI : aller chercher des rendements élevés sur des marchés d'Europe centrale, jugés résilients et porteurs, là où la concurrence française est moins agressive. La sélection des biens est pilotée par les équipes de PAREF Gestion, qui privilégient des actifs récents loués à des locataires internationaux solides, avec des baux fermes.

Voici les marchés géographiques actuellement ciblés par la SCPI :

• Cracovie (53,3 %) : pôle économique et universitaire majeur, attractif pour les multinationales et les centres de services partagés,
• Varsovie (46,7 %) : capitale économique de la Pologne, hub d'affaires et de tech qui concentre les sièges régionaux des grandes entreprises.

Voici la ventilation par typologies d'actifs :

• Bureaux (89,4 %) : cœur de portefeuille, ciblage d'immeubles récents et bien situés, loués à des entreprises internationales,
• Locaux d'activité (10,6 %) : segment complémentaire qui apporte de la granularité et capte la dynamique de la logistique légère.

La SCPI a démarré son activité en se concentrant exclusivement sur la Pologne, avec une stratégie centrée sur les bureaux. Depuis l'élargissement de juin 2024, la société de gestion étudie activement des opportunités sur d'autres marchés européens (notamment les Pays-Bas, les pays nordiques, la péninsule ibérique) et sur d'autres classes d'actifs comme la logistique ou les commerces, dans une logique d'atténuation du risque et de soutien à la performance. Notons que cette stratégie ne fait pas doublon avec Paref Prima, qui elle est dédiée à l'Allemagne.

Enfin, l'engagement ESG est au cœur de la démarche. PAREF Evo est labellisée ISR depuis le 24 janvier 2023 et classée Article 8 au sens du règlement SFDR, ce qui intègre formellement des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie de sélection et de gestion.

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Le taux de distribution de PAREF Evo s'établit à 4,72 % en 2025 (soit 3,64 % net de fiscalité étrangère), en net repli par rapport aux 6 % servis en 2024. La SCPI affichait d'ailleurs, jusque là, une trajectoire ascendante : 4,60 % en 2021, 5,37 % en 2022, 5,80 % en 2023.

Cette baisse s'explique par des mouvements locatifs défavorables sur le marché des bureaux polonais et par la signature de nouveaux baux à des loyers révisés à la baisse. Un point à suveiller de près.

Notez par ailleurs que les dividendes sont versés trimestriellement, avec un délai de jouissance fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription.

La capitalisation de PAREF Evo atteint 50 millions d'euros à fin 2025, en progression régulière mais mesurée depuis le lancement. La SCPI compte 200 182 parts réparties entre 1 077 associés.

C'est une capitalisation encore modeste, qui place PAREF Evo dans la catégorie des SCPI de petite taille. Cette dimension implique une mutualisation des risques limitée (seulement 5 immeubles et 14 baux), ce qui rend la SCPI plus sensible aux mouvements locatifs, comme l'a illustré l'année 2025. À ce stade, nous ne recommandons pas d'en faire une position centrale dans une allocation pierre-papier, mais plutôt un outil de diversification ciblée, très pertinent grâce à l'angle "Pologne".

PAREF Gestion ne communique pas de TRI cible contractuel pour PAREF Evo.

À titre indicatif, le TRI sur 5 ans publié au 31/12/2025 ressort à 3,42 %, un chiffre pénalisé par les difficultés récentes du portefeuille. Selon nous, la trajectoire future dépendra largement de la capacité du gestionnaire à stabiliser le taux d'occupation et à diversifier le portefeuille hors de Pologne. Si ces deux conditions sont remplies, nous estimons réaliste un TRI annuel compris entre 4 % et 5 % sur l'horizon de placement recommandé de 10 ans.

Un objectif correct, qui reste toutefois inférieur à ceux des meilleures SCPI européennes du marché.

Le TOF de PAREF Evo s'établit à 91,5 % au quatrième trimestre 2025, stable par rapport au trimestre précédent. Mais cette stabilité masque une dégradation sur l'année : le TOF est passé de 94,5 % au T1 2025 à 91,5 % en fin d'année, conséquence directe de départs de locataires et de la réversion observée sur le marché des bureaux polonais.

À ce jour, 6 lots vacants représentent 1 820 m² sur les 17 060 m² gérés. Nous notons cependant que les équipes de gestion sont mobilisées localement pour relouer ces surfaces, et que 89,7 % des locaux sont aujourd'hui effectivement occupés.

C'est, selon nous, le point majeur à surveiller avant de se positionner sur cette SCPI.