Avis SCPI Optimale 2026 : la pépite régionale 100 % française de Consultim AM

Optimale est une SCPI de rendement à capital variable lancée le 9 juillet 2020 par la société de gestion Consultim Asset Management, filiale du groupe Consultim, acteur historique de l'immobilier d'investissement fondé en 1995. Cette SCPI est née en pleine pandémie de Covid, dans un contexte où les marchés financiers étaient particulièrement volatils, et où les investisseurs cherchaient des alternatives résilientes en immobilier.

Optimale est, à ce jour, la seule SCPI commercialisée par Consultim Asset Management, ce qui concentre toute l'attention et l'expertise des équipes de gestion sur ce véhicule unique. Le positionnement est clair : investir exclusivement en France dans des actifs immobiliers tertiaires de petite taille (moins de 10 millions d'euros), souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels.

L'objectif affiché par la société de gestion est un taux de distribution cible compris entre 5 % et 6 % sur l'horizon de placement recommandé, complété par une revalorisation patrimoniale progressive. Côté chiffres, Optimale affiche en ce début d'année 2026 une capitalisation de 92 M€, en hausse de 21 % sur un an, pour 1 578 associés (+25 % sur un an). La SCPI s'est par ailleurs déjà imposée dans les classements de performance, devenant une référence "discrète mais solide" du marché.

La stratégie d'Optimale repose sur une conviction forte : cibler le segment des "small caps" immobiliers en région, là où la concurrence des grands fonds institutionnels est plus faible et où les rendements à l'acquisition sont plus attractifs. Le prix d'acquisition moyen des actifs s'établit à 2,6 M€, ce qui permet à Optimale d'évoluer sur un marché profond et plus opportuniste.

Les biens sont sélectionnés via un comité d'investissement rigoureux, qui privilégie les actifs récents, en bonne santé locative, et situés dans des zones économiques dynamiques. La force d'Optimale réside dans sa granularité : avec 39 actifs immobiliers et plus de 83 locataires, le portefeuille est très bien mutualisé, ce qui dilue efficacement le risque locatif.

Voici la répartition géographique de la SCPI Optimale :

• France métropolitaine (100 %) : le marché domestique exclusif, qui permet une parfaite maîtrise réglementaire et locative, sans exposition au risque de change.

L'allocation est concentrée sur les métropoles régionales et villes moyennes dynamiques (Nantes, Lyon, Chambéry, Rouen, Marseille, Dinard, etc), en évitant délibérément Paris intra-muros, jugée chère et trop concurrentielle. Nous voyons d'un très bon oeil cette stratégie "d'évitement" de l'Île-de-France, aujourd'hui saturée, et dont les rendements locatifs sont inférieurs aux actifs "small caps" visés par la SCPI en région.

Voici la ventilation par types d'actifs au 31 décembre 2025 :

• Bureaux (40,2 %) : des immeubles en régions, souvent loués à des Entreprises de Taille Intermédiaire ou des administrations, ce qui permet d'obtenir des baux longs, sécurisants. À noter que cette poche est en baisse marquée (les bureaux représentaient 47 % au 30 juin 2024), ce qui de la prudence du gestionnaire vis-à-vis du segment bureaux,
• Commerces (28,3 %) : des emplacements de centres-villes ou artères commerçantes (comme Dinard avec K-Way), apportant indexation sur l'inflation et résilience,
• Activités & Logistique (26,4 %) : un segment porteur, qui capte la dynamique du e-commerce et de la relocalisation industrielle, avec des baux fermes longs,
• Santé & Éducation (5,1 %) : crèches, cabinets médicaux et établissements éducatifs, des actifs très défensifs avec des baux décorrélés des cycles économiques.

Historiquement, Optimale a démarré avec une forte exposition aux bureaux. La société de gestion opère depuis 2024 un rééquilibrage stratégique clair vers les commerces, l'activité et la santé, ce qui témoigne d'une agilité appréciable. Cette diversification sectorielle, couplée à un investissement moyen contenu, fait d'Optimale une SCPI vraiment pensée pour la résilience.

Enfin, Optimale est labellisée ISR depuis décembre 2022, avec un engagement réel sur les trois piliers du label (Environnemental, Social, Gouvernance), notamment via l'amélioration de l'efficacité énergétique des actifs et la gestion responsable des déchets.

Consultim AM : Société de gestion de SCPI et d'OPCI, filiale du groupe Consultim. Investissez dans l'immobilier avec une expertise reconnue.

Le taux de distribution d'Optimale s'établit à 6,50 % brut en 2025, un chiffre cohérent avec l'objectif annoncé (5-6 %) et même légèrement supérieur. La trajectoire est particulièrement intéressante : 5,52 % en 2021 et 2022, 6,02 % en 2023, 6,51 % en 2024 et 6,50 % en 2025. Une progression continue et maîtrisée, sans à-coup, ce qui est un excellent signal de gestion.

À ces dividendes s'ajoute en 2025 une revalorisation du prix de part de 2 %, portant la performance globale annuelle à 8,50 %, ce qui place Optimale dans le peloton de tête du marché. Les dividendes sont versés mensuellement, et le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription.

Au 31 décembre 2025, la capitalisation d'Optimale atteint 92 M€, contre 76 M€ un an plus tôt, soit une progression de 21 % sur un an. Une trajectoire saine, sans surchauffe, qui traduit une collecte régulière et qualitative.

Avec 1 578 associés (+25 % sur un an), Optimale entre dans une phase de maturité opérationnelle où la mutualisation devient très satisfaisante (39 actifs, 83 locataires). Selon nous, cette taille intermédiaire est encore un avantage à exploiter : suffisamment grande pour offrir une diversification crédible, mais assez agile pour continuer à cibler des actifs unitaires entre 2 et 5 M€ inaccessibles aux mastodontes du secteur. À ce stade, Optimale peut commencer à constituer une ligne sérieuse dans une allocation SCPI diversifiée.

La société de gestion ne communique pas de TRI contractuel explicite, mais le taux de distribution cible sur l'horizon de placement recommandé est de 5 % à 6 %. En cumulant cette distribution avec la revalorisation patrimoniale (déjà amorcée avec la hausse de 2 % du prix de part fin 2025), nous estimons un TRI implicite probable autour de 6,5 % à 7,5 % sur 10 ans.

Compte tenu de la qualité du sourcing en bas de cycle, des acquisitions réalisées à des taux moyens supérieurs à 6,80 % AEM, et de la décote actuelle sur la valeur de reconstitution, nous considérons que cet objectif est non seulement atteignable, mais potentiellement dépassable si la dynamique de revalorisation se confirme.

Le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI Optimale s'établit à 95,31 % au 31 décembre 2025, un niveau satisfaisant, mais perfectible. Les locaux vacants représentent 4,69 % du parc, ce qui n'est pas dramatique compte tenu de la diversification sectorielle.

Nous avons constaté que la SCPI a parfaitement absorbé sa croissance rapide sans dégradation du TOF. Un très bon indicateur d'une sélection rigoureuse des emplacements et des locataires.

Enfin, nous voons d'un très bon oeil le premier arbitrage réalisé fin 2025 (cession d'un lot de bureaux à Francheville à un prix supérieur à la valeur d'expertise). Cette vente démontre clairement la capacité du gestionnaire à valoriser ses actifs même dans un marché difficile sur le segment tertiaire, et à saisir les opportunités porteuses lorsque celles-ci se présentent.