- Distribution cible
- 6,15 %
- TRI 10 ans
- 7,48 %
- Capitalisation
- 430 M€
Avis SCPI Novaxia NEO 2026 : la pionnière du 0 % frais d'entrée tient-elle ses promesses ?
La SCPI Novaxia NEO, géré par Novaxia Investissement, se distingue par l'absence totale de frais de souscription et une distribution mensuelle des diviendes.
Son patrimoine, réparti à parts quasi égales entre la France et plusieurs pays européens, mise sur l'immobilier de bureaux et le recyclage urbain, soutenu par une démarche ISR ambitieuse. Avec un taux de distribution de 5,50 % en 2025 et une capitalisation de 427,9 M€, Novaxia NEO se positionne comme une alternative crédible aux SCPI traditionnelles, à condition d'accepter une exposition forte au marché tertiaire. Voici notre avis détaillé.
Notre avis sur la SCPI Novaxia NEO en résumé
Novaxia NEO est l'une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Novaxia NEO
- 0 % de frais de souscription : chaque euro investi travaille dès le premier jour,
- Le ticket d'entrée ultra-accessible à seulement 187 € (une seule part),
- La distribution mensuelle des dividendes, sans délai de jouissance sur l'offre actuelle,
- Le TRI à 5 ans de 7,08 %, parmi les meilleures performances du segment "bureaux",
- La labellisation ISR depuis 2020 et la classification Article 9 SFDR, la plus exigeante du marché,
- Une stratégie d'arbitrage active, illustrée par la cession du data center de Nanterre,
- La capitalisation de 427,9 M€ qui offre une bonne mutualisation sur 38 actifs et 128 locataires,
- La présence sur 5 pays européens pour diversifier les flux locatifs.
Les désavantages à investir sur la SCPI Novaxia NEO
- Une concentration sectorielle très forte sur les bureaux (94 %), segment soumis aux mutations du télétravail,
- Le taux d'occupation financier de 90,6 %, inférieur aux meilleurs standards du marché,
- Les frais de gestion élevés à 18 % TTC des produits encaissés, parmi les plus hauts du secteur,
- La baisse récente de la valeur de reconstitution de 5,38 % en 2025, à 176,68 €, ce qui crée une légère surcote sur le prix de part,
- L'endettement de 32,8 % avec une durée moyenne courte (1,50 an), exposant la SCPI au risque de refinancement,
- Les 125 194 parts en attente de retrait (5,5 % du total), traduisant une pression sur la liquidité.
Notre verdict sur la SCPI Novaxia NEO
Notre avis sur la SCPI Novaxia NEO est globalement positif.
Nous apprécions la pertinence du modèle 0 % de frais d'entrée, qui maximise l'efficacité du capital investi et rend ce support particulièrement adapté à l'investissement à crédit ou aux versements programmés.
La distribution mensuelle, le TRI de 7,08 % sur 5 ans et la classification Article 9 SFDR constituent des atouts différenciants forts. En revanche, la concentration extrême sur les bureaux, le TOF perfectible à 90,6 %, les frais de gestion élevés à 18 % TTC et la récente baisse de la valeur de reconstitution invitent à la prudence.
Si Novaxia NEO avait, sur le papier, tout pour s'imposer comme une allocation centrale en portefeuille (notamment de par sa taille) elle nous semble aujourd'hui plus pertinente comme ligne de diversification complémentaire. Notamment pour les investisseurs de long terme qui souhaitent capter un rendement régulier, mensuel, "orientée bureaux et Europe".
Histoire et vision de la SCPI Novaxia NEO
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Novaxia NEO une opportunité intéressante aujourd'hui.
Novaxia NEO, qu'est-ce que c'est ?
Novaxia NEO est une SCPI de rendement à capital variable lancée en juin 2019 par la société de gestion Novaxia Investissement, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers depuis 2014. Au moment de sa création, elle bouscule les codes de la pierre papier en supprimant intégralement la commission de souscription, un parti pris encore rare à l'époque sur le marché français.
Cette SCPI s'inscrit au cœur de la gamme Novaxia, aux côtés de fonds dédiés au recyclage urbain. Son objectif est clair : viser un taux de distribution prévisionnel supérieur à 5 % sur le long terme, tout en finançant la transformation des villes européennes (reconversion de bureaux, valorisation d'actifs hôteliers, immobilier d'enseignement).
Côté chiffres, Novaxia NEO affiche aujourd'hui une capitalisation de 427,9 millions d'euros, regroupe 8 952 associés et détient 38 actifs pour 226 969 m², valorisés à 537 M€. Le TRI sur 5 ans atteint 7,08 %, une performance saluée par le marché, et la SCPI vient d'être primée par Le Particulier (Lauréat d'Argent Bureaux 2025) et figure pour la troisième année consécutive dans le top des SCPI durables.
Sa réputation s'est forgée sur trois piliers : une accessibilité inédite (souscription dès une seule part à 187 €), une distribution mensuelle des revenus, et un engagement environnemental fort, matérialisé par le label ISR depuis 2020 et la classification Article 9 SFDR, le plus exigeant en matière de finance durable.
La stratégie d'investissement de Novaxia NEO
La stratégie de Novaxia NEO s'articule autour de trois leviers complémentaires : une gestion locative proactive pour sécuriser les baux longs, une politique d'arbitrage active afin de céder les actifs matures (comme le récent data center de Nanterre), et une démarche immobilière durable alignée sur l'Accord de Paris.
Les investissements ciblent à ce titre des actifs récents, bien situés, à fort rendement immédiat, principalement dans les pays présentant un environnement économique solide au sein de la zone euro.
La répartition géographique de la SCPI Novaxia NEO
Voici les marchés géographiques ciblés par la SCPI :
- France (53 %) : marché historique, avec une forte exposition à l'Île-de-France hors Paris (36 %), pour capter les loyers résilients des grands utilisateurs tertiaires,
- Pays-Bas (29 %) : un marché logistique et tertiaire dynamique, avec des baux longs et des locataires solides,
- Espagne (8 %) : géographie ciblée pour ses perspectives économiques porteuses et ses rendements attractifs,
- Allemagne (3 %) : exposition à la première économie européenne, gage de stabilité,
- Irlande (7 %) : un environnement fiscal favorable et une économie particulièrement dynamique.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Novaxia NEO
Voici la ventilation par typologies d'actifs :
- Bureaux (94 %) : c'est le cœur du portefeuille, choisi pour la profondeur du marché et la qualité contractuelle des baux signés avec de grands utilisateurs,
- Hôtels (4 %) : une allocation tactique permettant de capter la dynamique touristique européenne,
- Activités (1 %) : poche modeste pour diversifier vers les locaux logistiques de proximité,
- Enseignement (1 %) : actifs résilients adossés à des locataires institutionnels et des baux très longs.
Notons que Novaxia NEO reste concentrée sur les bureaux et les hôtels, là où d'autres véhicules de la gamme Novaxia se positionnent davantage sur le recyclage urbain pur, ce qui évite tout chevauchement stratégique entre les supports.
Historiquement, la SCPI a d'abord constitué un parc majoritairement français avant d'opérer une diversification européenne progressive à partir de 2021. Le portefeuille s'est ainsi enrichi d'actifs aux Pays-Bas, en Espagne, en Allemagne et en Irlande. Selon nous, ce pivot est intelligent : il permet d'aller capter du rendement sur des marchés moins concurrentiels, tout en bénéficiant de baux européens souvent mieux indexés sur l'inflation que leurs équivalents français.
Enfin, l'engagement ESG est total. Outre le label ISR obtenu dès 2020 et la classification Article 9 SFDR, la SCPI s'est engagée à réduire de 38 % l'intensité carbone de son portefeuille d'ici 2030, avec déjà 19 % de réduction atteinte fin 2025, principalement grâce à la cession du data center de Nanterre et à l'installation de panneaux photovoltaïques sur plusieurs sites.
Détails techniques
- Le Taux d'Occupation Financier
- 94 %
La société de gestion
Novaxia Investissement : société de gestion de SCPI et de fonds immobiliers. Investissez dans l'immobilier de bureaux et le logement avec Novaxia.
- Nom
- Novaxia Investissement
- Capitalisation totale
- 430,00 M€
- Notre avis
- (8/10)
Performance et chiffres clés de la SCPI Novaxia NEO
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Novaxia NEO :
Taux de distribution cible
Comprendre cet indicateur
Le rendement réel distribué par Novaxia NEO s'établit à 5,50 % en 2025, en ligne avec l'objectif communiqué par la société de gestion. Cette performance s'inscrit dans une trajectoire de stabilisation après plusieurs années de rendements supérieurs à 6 % (6,01 % en 2024, 6,51 % en 2023, 6,33 % en 2022). Pour 2026, le gestionnaire vise un taux de distribution prévisionnel supérieur à 5 %, avec un dividende mensuel net de 0,60 € par part versé au premier trimestre.
La périodicité mensuelle des versements et l'absence de délai de jouissance sur l'offre actuelle constituent deux atouts notables pour les épargnants en recherche de revenus immédiats, et ceux qui investissent à crédit.
Capitalisation
Comprendre cet indicateur
La capitalisation de Novaxia NEO atteint 427,9 millions d'euros au 31 mars 2026, pour près de 9 000 associés. Cette taille importante a été atteinte en moins de sept ans, ce qui traduit une trajectoire de collecte régulière. Au premier trimestre 2026, la collecte nette s'établit toutefois à zéro, signe d'un marché de la pierre papier en pause.
Selon nous, la SCPI dispose désormais d'une taille critique satisfaisante pour mutualiser efficacement les risques sur ses 38 actifs et 128 locataires.
TRI (10 ans)
Comprendre cet indicateur
Le Taux de Rendement Interne sur 5 ans atteint 7,08 % au 31 mars 2026 (période du 31/03/2021 au 31/03/2026). Une performance solide, surtout dans un contexte immobilier en pleine transition.
La société de gestion ne communique pas de TRI cible contractuel, mais nous estimons, au regard de la durée de placement recommandée de 10 ans et de la stratégie d'arbitrage en cours, qu'un TRI de l'ordre de 5 à 6 % sur la durée recommandée reste atteignable.
La récente baisse des valeurs d'expertise (-5,38 % sur la valeur de reconstitution en 2025) pèse cependant sur les projections de moyen terme et invite à la prudence.
Taux d'occupation financier
Comprendre cet indicateur
Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 90,6 % au premier trimestre 2026, complété par un taux d'occupation physique (TOP) de 90,4 %. Ces niveaux, loin d'être exceptionnels, traduisent une vacance résiduelle sur certains actifs, notamment le site de Louveciennes (vacant depuis l'été 2025).
Selon nous, ces taux sont à surveiller : ils restent en deçà des standards de marché à 95 %, et la capacité de la SCPI à relouer rapidement ses actifs sera un facteur clé pour défendre le rendement en 2026. La durée de location moyenne de 3,45 ans appelle également à la prudence, et les renouvellements de baux à venir devront être négociés avec rigueur.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Novaxia NEO :
- Frais de souscription
- N/A
- Frais de gestion
- N/A
- Frais de sortie
- N/A
- Frais de performance
- N/A
L'investissement sur Novaxia NEO repose sur une grille tarifaire originale, qui rompt avec les standards du marché. Voici les frais principaux à retenir.
Les frais de souscription sont nuls (0 %), ce qui est le principal argument commercial de la SCPI. Pour "compenser", les frais de gestion s'élèvent à 15 % HT (soit 18 % TTC) des produits encaissés, un niveau parmi les plus élevés du marché.
Une commission de retrait de 6 % TTC s'applique en cas de cession avant cinq ans de détention. Côté immobilier, les coûts de transaction sur le portefeuille atteignent 3 % HT (3,6 % TTC) du prix d'acquisition ou de cession, et une commission de suivi de travaux de 6 % TTC est prélevée sur les opérations de gros entretien.
Nous appréçions clairement cette politique tarifaire. Même si les frais de gestion sont élevés, ils alignent les intérêts du gestionnaire à ceux des porteurs de parts. Ainsi, la SCPI a tout intérêt "à performer" pour pouvoir se rémunérer. Bon point du côté des tarifs pour Novaxia NEO, donc.
Perspectives de la SCPI Novaxia NEO
Selon nous, le "edge" de Novaxia NEO réside dans sa capacité à conjuguer accessibilité, distribution mensuelle et stratégie d'arbitrage active. La cession du data center de Nanterre en 2025 illustre la volonté de la société de gestion d'extraire de la valeur des actifs matures pour redéployer le capital sur des immeubles plus performants.
La stratégie de diversification européenne, déjà engagée vers l'Espagne, l'Allemagne et l'Irlande, devrait s'intensifier en 2026, ces marchés offrant des rendements à l'acquisition souvent supérieurs à 6 %.
Néanmoins, la forte concentration sur les bureaux (94 %) reste un point de vigilance : ce segment doit composer avec le télétravail et les exigences ESG croissantes. La capacité de Novaxia Investissement à arbitrer rapidement et à reloger ses actifs vacants sera donc déterminante pour défendre le rendement et redonner du tonus à la collecte, actuellement en berne.
Il y a-t-il des risques ?
Investir sur Novaxia NEO comporte plusieurs risques qu'il convient de bien intégrer.
Le premier est la concentration sectorielle marquée sur les bureaux, qui expose fortement la SCPI au cycle du marché tertiaire et aux mutations du télétravail.
Le taux d'occupation à 90,6 %, en deçà des standards les plus exigeants, traduit une vacance locative résiduelle qui pourrait peser sur le rendement si elle n'est pas résorbée.
La baisse récente de la valeur de reconstitution (-5,38 % en 2025) constitue également un signal à surveiller.
S'ajoute un risque d'endettement non négligeable, assortie d'une durée moyenne d'endettement de 1,50 an, ce qui implique des refinancements à court terme dans un environnement de taux encore élevés.
Enfin, comme toute SCPI, la liquidité n'est pas garantie, avec 125 194 parts en attente de retrait au 31 mars 2026, soit 5,5 % du total des parts, un chiffre qui traduit une certaine pression à la sortie, et une possible perte en capital en cas de revalorisation à la baisse du prix de part.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Novaxia NEO ?
Oui, il est tout à fait possible de financer l'acquisition de parts Novaxia NEO à crédit. Cette stratégie est particulièrement pertinente compte tenu de l'absence totale de frais d'entrée, qui permet à chaque euro emprunté de générer immédiatement des loyers.
Avec un taux de distribution autour de 5 à 5,50 %, l'effet de levier reste intéressant tant que les taux de crédit immobilier demeurent contenus. Vous bénéficiez par ailleurs de la déductibilité des intérêts d'emprunt sur la quote-part française de vos revenus fonciers.
Attention toutefois : le crédit vous engage, et même en cas de baisse de rendement, les mensualités devront être honorées.
Puis-je investir sur la SCPI Novaxia NEO via mon assurance vie ou PER ?
À l'heure où nous écrivons ces lignes, Novaxia NEO n'est pas référencée dans les contrats d'assurance vie du marché. La SCPI peut se souscrire uniquement en investissement direct, via des courtiers spécialisés comme Linxea, qui la propose dans sa gamme SCPI accessibles en ligne.
Si vous souhaitez exposer votre assurance vie à l'univers Novaxia tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe, il pourra être cohérent d'envisager la SC Novaxia R, autre véhicule de la gamme Novaxia Investissement dédié au recyclage urbain. Celle-ci étant disponible en unité de compte auprès de plusieurs assureurs, notamment Spirica, Suravenir et AG2R La Mondiale. Il ne s'agit pas de la même stratégie que Novaxia NEO, mais les deux supports partagent le même ADN responsable (label ISR, Article 9 SFDR) et la même société de gestion.
Pour Novaxia NEO elle-même, l'investissement à crédit ou en nue-propriété avec versements programmés reste selon nous la piste la plus pertinente pour optimiser la détention, en l'absence d'enveloppe fiscale dédiée.
Questions fréquentes sur Novaxia NEO
Quel est le taux de distribution de Novaxia NEO en 2025 ?
La SCPI Novaxia NEO a distribué un taux de 5,50 % en 2025, en ligne avec l'objectif annoncé par la société de gestion.
Quel est le montant minimum pour souscrire à Novaxia NEO ?
Le ticket d'entrée est extrêmement accessible : une seule part suffit, soit 187 €.
Novaxia NEO verse-t-elle des dividendes mensuels ?
Oui, la SCPI distribue ses revenus mensuellement, sur les trois derniers jours ouvrés du mois suivant.
Dans quels pays Novaxia NEO investit-elle ?
Le patrimoine est réparti entre la France, les Pays-Bas, l'Irlande, l'Espagne et l'Allemagne, avec une part hexagonale d'environ 53 %.