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Avis SCPI New Gen : la pierre-papier certifiée ELTIF 2.0 accessible à tous !
La SCPI New Gen, lancée en juin 2025 par Aroxys REIM, redéfinit l'accessibilité de l'immobilier européen pour les particuliers. Avec un ticket d'entrée symbolique de 100 euros et un objectif de rendement cible de 7 % pour 2025, elle attire une nouvelle génération d'épargnants en quête d’innovation sectorielle.
En tant que première SCPI labellisée ELTIF 2.0, elle offre une diversification géographique et sectorielle majeure, et profite d'un cycle de marché propice aux nouveaux investissements.
Tout est donc “beau”, sur le papier, pour cette nouvelle SCPI. Mais qu’en est-il en réalité ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI New Gen en résumé
New Gen est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI New Gen
- Une accessibilité inédite, avec un ticket d’entrée fixé à 100 €,
- Le label ELTIF 2.0, qui ouvre la voie à une collecte et des investissements paneuropéens,
- Un positionnement opportuniste en bas de cycle, avec des acquisitions réalisées après la correction immobilière de 2022,
- Des rendements locatifs élevés à l’acquisition, autour de 8 % sur les premiers actifs aux Pays-Bas,
- Le taux d’occupation de 100 % depuis le lancement, garantissant une exploitation complète du patrimoine existant,
- Une ambition de rendement élevée, avec un objectif de distribution prévisionnel de 9 % pour 2026 et un TRI cible de 6 % sur 8 ans,
- Une approche ESG affirmée, matérialisée par l’obtention du label ISR dès le lancement,
- Une structure encore agile, permettant de se positionner sur des actifs de taille intermédiaire souvent délaissés par les grands fonds.
Les désavantages à investir sur la SCPI New Gen
- Un manque total de recul historique, la SCPI ayant été lancée seulement en juin 2025,
- Un portefeuille extrêmement concentré à ce stade, avec seulement deux immeubles situés aux Pays-Bas,
- La capitalisation encore très modeste, autour de 6,4 M€, limitant pour l’instant la mutualisation des risques,
- Des frais de souscription élevés, à 12 % TTC, qui imposent un horizon de détention long,
- Une exposition potentielle au risque de change, notamment en cas d’investissements futurs hors zone euro.
Notre verdict sur la SCPI New Gen
Notre avis sur la SCPI New Gen est assez positif.
Selon nous, New Gen est une SCPI très intéressante sur le plan conceptuel, mais qui doit encore faire ses preuves sur le terrain. Son statut de première SCPI ELTIF 2.0, son accessibilité exceptionnelle et son positionnement en bas de cycle constituent de vrais points forts, qu’il convient de garder à l’esprit.
En revanche, nous sommes face à un support encore très jeune, peu diversifié et clairement spéculatif à ce stade. Le rendement cible élevé est séduisant, mais il repose aujourd’hui sur un nombre d’actifs très limité, ce qui impose une prudence évidente.
Nous estimons donc que New Gen peut avoir toute sa place en complément, sur une poche réduite de votre allocation SCPI, pour miser sur son potentiel de montée en puissance. Mais vous l’aurez compris, elle ne doit pas encore être considérée comme un pilier patrimonial, tant qu’elle n’aura pas démontré sa capacité à se diversifier et à délivrer ses performances sur plusieurs exercices complets.
Histoire et vision de la SCPI New Gen
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI New Gen une opportunité intéressante aujourd'hui.
New Gen, qu'est-ce que c'est ?
L'émergence de la SCPI New Gen en juin 2025 marque selon nous une rupture dans l'offre traditionnelle de la pierre-papier. Portée par la société de gestion Aroxys REIM, ce véhicule est le fruit de la vision d'Ara Adjennian. Cet ancien dirigeant institutionnel a souhaité offrir au grand public des standards de gestion habituellement réservés aux investisseurs institutionnels ou fortunés. New Gen répond ainsi précisément à la problématique d'accès à certains marchés européens sélectifs, et ce avec une barrière à l'entrée minimale.
Au sein de la gamme d'Aroxys, New Gen occupe une place centrale en tant que SCPI, et vient compléter des solutions plus spécifiques comme ASREP 1 ou Déficitimmo, qui sont plutôt des clubs-deals et autres fonds spécialisés.
En ce début d'année 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 6,4 millions d'euros pour plus de 400 associés. Un démarrage correct, qui, couplé à un objectif de rendement annuel a été fixé à 7 % brut, constitue un bon départ pour ce support ambitieux, mais encore très jeune.
Mais la particularité de New Gen, c’est l’obtention de son agrément ELTIF 2.0. Elle est d’ailleurs la première SCPI à l’avoir obtenu, ce qui lui confère un “passeport européen” unique pour collecter et investir dans toute l'UE.
La stratégie d'investissement de New Gen
La stratégie de New Gen repose sur une approche de conviction multisectorielle. Le but étant de capter la croissance à un niveau européen. Là encore, la valeur ajoutée est apportée par la structure ELTIF 2.0, car celle-ci permet d'investir dans une gamme d'actifs élargie incluant des projets d'infrastructure, d’énergie, etc. Il n’est pas dit que New Gen opte pour une telle diversification, le but étant surtout, de notre point de vue, de profiter d’ELTIF 2.0 pour collecter des fonds dans toute l’Europe. Mais nous tenions à le préciser, puisque cela n’est pas exclu à l’avenir.
Le processus de sélection est piloté par un comité d'investissement rigoureux, dirigé par Olivier Pioch, garantissant une analyse approfondie des fondamentaux locatifs.
La répartition géographique de la SCPI New Gen
Actuellement, la SCPI n’a acquis que deux biens, tous deux se trouvant aux Pays-Bas.Mais à terme, la SCPI dit vouloir diversifier son allocation à travers l’Europe, sur des marchés tels que :
- L’Espagne : pour capter le dynamisme économique de la péninsule ibérique sur le résidentiel géré,
- L’Allemagne : une zone sécurisante pour ses baux de longue durée et sa stabilité institutionnelle,
- La France : pour assurer une stabilité patrimoniale domestique et une connaissance parfaite du terrain,
- Le Royaume-Uni, la Belgique et le Portugal : des zones de diversification opportuniste pour optimiser le couple rendement-risque global.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI New Gen
Les types de biens ciblés incluent :
- Commerces de centre-ville : pour leur résilience et l'ancrage dans la consommation quotidienne, et le fait qu’il résistent bien car “essentiels”,
- Logistique et locaux d'activité : pour accompagner l'essor structurel de l’e-commerce en Europe, notamment dans ce que l’on appelle la logistique du dernier kilomètre (plateformes “tampons” au sein de grandes métropoles),
- Santé et éducation : des secteurs décorrélés des cycles économiques traditionnels offrant des revenus stables,
- Résidentiel géré : pour répondre aux nouveaux besoins démographiques comme le coliving ou les résidences seniors.
Mais on parle là de “biens cibles”, le portefeuille de la SCPI n’étant actuellement pas du tout aussi diversifié. New Gen a en effet débuté, comme nous le disions, par deux acquisitions aux Pays-Bas, à Hoofddorp et Breda, affichant des rendements de 8 %.
Précision également qu’ELTIF 2.0 n’est pas la seule certification obtenue par cette jeune pousse, la SCPI ayant été labellisée ISR dès son lancement, ce qui prouve un attachement stratégique aux critères ESG.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI New Gen
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI New Gen :
Taux de distribution cible
On ne peut pas encore évoquer de taux de distribution pour l’exercice 2025, car New Gen va verser ses premiers dividendes en 2026. Et elle vise, à ce titre, un taux prévisionnel de 9 %, ce qui est très ambition, et témoigne de la qualité des deux immeubles acquis en Hollande.
Précisons que les dividendes seront versés de manière trimestrielle. Le délai de jouissance est fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription, soit une attente de cinq mois pleins, nécessaire au déploiement des fonds.
Capitalisation
Au 1er janvier 2026, la capitalisation de New Gen s’établit à 6,4 millions d'euros. Cette taille intermédiaire est le reflet d'une phase de lancement maîtrisée par Aroxys REIM.
Selon nous, cette dimension encore modeste est un avantage stratégique car elle permet au gestionnaire d'être extrêmement agile sur des actifs de taille moyenne souvent délaissés par les fonds géants. 13 Avec plus de 400 associés, la mutualisation des risques est encore insuffisante, bien sûr, mais montre une construction encourageante.
Malgré ses début prometteurs, New Gen doit être considérée comme ce qu’elle est : un support spéculatif, auquel il conviendra d’allouer seulement une infime partie de votre capital, le temps que la SCPI fasse ses preuves, atteigne une taille critique en matière de capitalisation, et montre des résultats sur un ou deux exercices plein.
TRI (10 ans)
Le Taux de Rendement Interne cible communiqué par le gestionnaire est de 6 % sur un horizon de 8 ans.
Nous considérons cet objectif comme réaliste, compte tenu de l'absence de passif immobilier surévalué dans le portefeuille. En achetant des actifs en bas de cycle avec des rendements immobiliers proches de 8 %, la SCPI se place idéalement pour capter une revalorisation patrimoniale future. Le TRI agrège ici la performance des loyers et le potentiel de plus-value à long terme (et donc de revalorisation de vos parts).
Taux d'occupation financier
Le taux d'occupation financier (TOF) de New Gen est irréprochable, au beau fixe à 100 % depuis sa création. Tempérons toutefois cette donnée, car il est assez “aisé” d’atteindre l’occupation complète avec seulement deux biens en portefeuille.
Là où nous jugerons New Gen, c’est dans sa capacité à conserver ce taux au fil des nouvelles acquisitions.
Un point à surveiller tout de même : la durée moyenne des baux en cours sur les deux biens s’établit à 3 ans seulement. C’est assez court, et nous espérons que les gestionnaires parviendront à reconduire ces baux à l’avance, afin de disposer d’une visibilité satisfaisante en matière de trésorerie en ce qui concerne ces biens.
Combien coûte une part de SCPI New Gen ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix de souscription d'une part de New Gen est actuellement fixé à 100 euros.
Le minimum de souscription est d’ailleurs fixé à une seule part, fait rare sur le marché, et qui fait de New Gen la SCPI la plus accessible pour tout nouveau porteur de parts.
La valeur de reconstitution, à 100,17€, atteste de la cohérence du prix, même si nous attendrons que ce chiffre s’affine au gré de la collecte et des nouvelles acquisitions immobilières.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI New Gen :
L'investissement dans la SCPI New Gen implique certains frais dont il faut avoir connaissance. Les frais de souscription s'élèvent à 12 % TTC, soit environ 10 % hors taxes, inclus directement dans le prix de 100 euros. Concernant la gestion courante, les frais annuels sont fixés à 12 % TTC des produits locatifs encaissés par le fonds. Ces commissions servent à rémunérer l'administration du patrimoine, la gestion locative paneuropéenne et les rapports aux associés.
Selon nous, bien que ces frais se situent dans la moyenne haute du secteur, ils sont justifiés par la complexité de gestion induite par le label ELTIF 2.0. Et bien entendu, même si ce n’est pas encore le cas, la mise en œuvre d'une stratégie sur plusieurs pays européens nécessite une expertise juridique et fiscale pointue, et entraîne des frais, que seule une structure de frais adaptée peut supporter durablement.
Il vous faudra donc envisager ce placement sur un horizon de long terme, idéalement 10 ans, pour amortir ces frais d'entrée et profiter pleinement de l'effet de levier des intérêts composés sur les dividendes distribués chaque trimestre.
Perspectives de la SCPI New Gen
Nous portons un regard optimiste sur l'avenir de New Gen grâce à son "edge" de timing. En n'ayant aucun actif acquis avant la correction de marché de 2022, elle ne subit aucune évaluation patrimoniale. Sa capacité à investir avec des liquidités fraîches sur des marchés dont les prix sont désormais corrigés lui assure un avenir rassurant.
Nous anticipons également une continuité stratégique, vers de nouveaux marchés européens où les rendements immobiliers restent très porteurs. Si la collecte se maintient, New Gen atteindra rapidement une taille critique permettant une mutualisation exemplaire des risques sectoriels et géographiques, et disposera donc d’un statut plus “rassurant”.
En attendant cette phase, il conviendra d’adopter une taille de position raisonnable.
Il y a-t-il des risques ?
Comme pour tout placement immobilier, investir sur New Gen comporte des risques spécifiques dont vous devez avoir conscience.
Le risque de perte en capital est propre à toutes les SCPI. En effet, la valeur du patrimoine peut baisser, et entraîner une baisse de la valeur de vos parts. Tout comme le risque de liquidité lié au marché secondaire des parts, dont le fonctionnement implique que vous pourriez ne pas pouvoir vendre vos parts quand bon vous semble.
Le manque de recul historique impose également une certaine prudence. En effet, la SCPI est opérationnelle depuis moins d'un an.
Enfin, bien que majoritairement investie en zone euro, New Gen est exposée au risque de change en cas, par exemple, de futures acquisitions au Royaume-Uni (ce qui est prévu). La concentration géographique initiale sur les Pays-Bas constitue également un point de vigilance.
Puis-je investir sur la SCPI New Gen via mon assurance vie ou PER ?
Comme nous le disions précédemment, la SCPI New Gen vient d’être lancée, et n’est à ce titre pas encore référencée sur des supports de type assurance-vie ou PER. Il voudra donc opter pour la détention directe.
Si vous tenez à investir sur New Gen via ces enveloppes pour des considérations fiscales, il vous faudra attendre que la SCPI atteigne une capitalisation plus importante, afin que les assureurs envisagent de l’intégrer à leurs supports.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI New Gen ?
Il est tout à fait possible de recourir au crédit pour acquérir des parts de New Gen.
Cette stratégie permet de bénéficier d'un effet de levier financier puissant, le rendement de la SCPI étant actuellement supérieur aux taux d'intérêt des emprunts immobiliers, situés autour de 4 %.
Les dividendes trimestriels perçus peuvent ainsi couvrir une part significative de vos mensualités. Attention toutefois : le crédit vous engage et doit être remboursé indépendamment des performances de la SCPI, qui ne sont jamais garanties.
Nous recommandons de calibrer votre emprunt selon votre capacité de remboursement globale.