Avis SCPI Foncière des Praticiens : la pierre papier 100 % santé qui traverse les cycles

Foncière des Praticiens est une SCPI de rendement à capital variable, lancée le 4 octobre 2017 par la société de gestion Magellim REIM (anciennement Foncière Magellan), avec l'agrément AMF obtenu en avril 2019. Sa particularité, c'est d'avoir été initiée à la demande de praticiens du groupe Vivalto Santé, troisième opérateur privé de cliniques en France. L'idée de départ : permettre aux médecins, mais aussi à tout investisseur, de prendre part au financement des infrastructures de santé sur le territoire.

Au sein du groupe Magellim, la SCPI occupe une place stratégique puisqu'il s'agit du seul véhicule de pierre papier dédié à la santé chez ce gestionnaire. Cette spécialisation lui confère selon nous une vraie identité, et écarte tout risque de cannibalisation avec d'autres supports maison.

L'objectif de la SCPI est de servir un rendement durable supérieur à 5 % par an, en s'appuyant sur des baux longs et des locataires solides. En ce début d'année 2026, la capitalisation atteint 173,1 millions d'euros, pour 2 907 associés et 23 actifs immobiliers en exploitation. La collecte trimestrielle s'élève à 2,4 millions d'euros, dans un marché de la pierre papier pourtant morose, ce qui en dit long sur la fidélité du tissu d'investisseurs et l'attrait pour les SCPI dites « défensives ».

La SCPI déploie une stratégie 100 % santé, ce qui est une rareté sur le marché français. Là où la plupart des SCPI thématiques diluent leur ancrage en glissant vers l'éducation ou les EHPAD, Foncière des Praticiens reste totalement fidèle à son ADN : financer les murs des praticiens et des structures de soin.

Les biens sont ainsi sourcés par les équipes de Magellim REIM via un comité d'investissement rigoureux, avec une préférence affirmée pour le neuf ou la VEFA, qui représentent 58 % du patrimoine (36 % de moins de 5 ans et 22 % en cours de construction).

Voici les marchés géographiques ciblés par la SCPI :

• France (68 %) : marché historique du fonds, avec un maillage régional fin pour combler les déserts médicaux,
• Belgique (32 %) : seconde zone stratégique, qui apporte une dimension européenne et un cadre locatif favorable, avec des baux fermes très longs.

Côté typologies d'actifs, la SCPI s'organise autour de trois grandes familles :

• Lieux de soins, de traitement et de consultation (45 %) : hôpitaux, cliniques court et moyen séjour, pôles de santé, le cœur défensif du portefeuille,
• Locaux d'accompagnement et de rééducation (39 %) : structures d'accueil spécialisées, centres de formation, segment porté par le vieillissement démographique,
• Locaux supports au secteur de la santé (16 %) : laboratoires de recherche, life sciences, niche à forte valeur ajoutée et baux longs.

Historiquement, Foncière des Praticiens a démarré sur un périmètre purement français, en région principalement, avant d'opérer un virage européen via la Belgique à partir de 2023, avec notamment l'acquisition de plusieurs Maisons d'Accueil Spécialisées (MAS).

Cette ouverture nous paraît cohérente, car elle permet de capter du rendement complémentaire tout en conservant la philosophie défensive du fonds. Enfin, la SCPI est labellisée ISR depuis juin 2021, et bénéficie d'un statut de fonds de partage, ce qui signifie qu'une fraction des frais de gestion est reversée chaque année à des associations engagées dans la santé (plus de 35 000 € redistribués au titre de 2025).

Magellim: société de gestion de SCPI et d'OPCI. Investissez dans l'immobilier avec une expertise reconnue. Découvrez nos solutions d'épargne immobilière.

Le taux de distribution servi par Foncière des Praticiens s'établit à 5,50 % en 2025, identique à celui de 2024, et marque la huitième année consécutive au-dessus de 5 %.

Les versements sont trimestriels, avec un dividende brut de fiscalité étrangère de 13,75 € par part au premier trimestre 2026. Le délai de jouissance, ramené à 4 mois depuis le 14 février 2025, est cohérent et permet à votre capital d'être mis au travail rapidement. Cette régularité contraste avec les SCPI plus volatiles, et confirme la résilience du modèle santé.

La capitalisation de Foncière des Praticiens s'élève à 173,1 millions d'euros au 31 mars 2026, en progression régulière depuis sa création en 2017. La collecte du trimestre, 2,4 millions d'euros, traduit un rythme en retenue, mais constant, dans un marché SCPI où les flux se concentrent sur les supports « nouvelle génération ».

Selon nous, cette taille intermédiaire constitue un atout : elle permet à la SCPI de conserver une vraie agilité dans ses acquisitions tout en offrant une diversification désormais correcte avec 23 actifs et 80 locataires. Foncière des Praticiens peut, à ce stade, jouer un rôle de support défensif au sein d'une allocation diversifiée, sans encore représenter une position centrale.

La société de gestion ne communique pas formellement de TRI cible. Toutefois, les données de marché situent le TRI sur 5 ans à environ 3,83 %, un niveau impacté par la phase de constitution du patrimoine et l'absence de revalorisation du prix de part depuis le lancement.

Pour les années à venir, nous estimons qu'un TRI compris entre 4,5 % et 5,5 % sur 10 ans est tout à fait atteignable, à condition que la SCPI parvienne à maintenir son taux de distribution autour de 5,5 % et à faire converger progressivement la valeur de reconstitution vers le prix de part. La résilience des baux santé, souvent longs et indexés, joue clairement en faveur de cet objectif.

Le taux d'occupation financier (TOF) de Foncière des Praticiens s'établit à 96,70 % au 31 mars 2026, un niveau solide pour une SCPI spécialisée.

Les locaux vacants ne représentent que 3,30 % du patrimoine et sont en recherche active de locataires, sans aucune surface en restructuration ou sous promesse de vente.

La durée résiduelle moyenne des baux atteint 7,30 ans, ce qui est un excellent indicateur de visibilité sur les loyers futurs.

Selon nous, ce TOF témoigne d'une gestion locative attentive, capable d'intégrer rapidement les nouvelles livraisons sans dégrader la performance, comme le récent pôle de santé bordelais de 2 800 m² loué sur 12 ans.