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SCPI Élevation Tertiom avis : que vaut la première SCPI tertiaire 100 % Outre-mer ?
La SCPI Élevation Tertiom s'est imposée en moins de deux ans comme une référence incontournable pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier hors de l'Hexagone. Lancée en juillet 2024 par Élevation Capital Partners, cette SCPI de rendement se distingue par un positionnement unique : une allocation exclusive dans l'immobilier tertiaire des Départements, Régions et Collectivités d'Outre-mer.
Au programme, une absence totale de frais de souscription et un objectif de taux de distribution cible de 8 %. Cela peut paraître ambitieux, mais le pari est géographique. En effet, la SCPI exploite des marchés insulaires caractérisés par une forte rareté foncière et des rendements bruts structurellement plus élevés qu'en France métropolitaine. C’est tout du moins vrai sur le papier, mais qu’en est-il en réalité ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Elevation Tertiom en résumé
Elevation Tertiom est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Elevation Tertiom
- Un positionnement ultramarin différenciant, offrant une réelle décorrélation des cycles immobiliers métropolitains,
- Un rendement très élevé, avec 8,25 % distribués en 2025 net de frais,
- L’absence totale de frais de souscription : 100 % du capital est donc investi dès l’entrée,
- Un taux d’occupation financier de 100 %, soutenu par des baux longs et une gestion locale active,
- Une décote attractive sur le prix de la part, ce qui renforce le potentiel de revalorisation,
- Une expertise terrain reconnue, portée par Inter Invest et ses équipes implantées en Outre-mer,
- Une labellisation ISR rapide, qui vient valoriser la qualité et la durabilité du patrimoine.
Les désavantages à investir sur la SCPI Elevation Tertiom
- Une concentration géographique marquée, exclusivement tournée vers les DROM-COM,
- Des frais de gestion très élevés (jusqu’à 24%), qui peuvent peser sur le TRI à long terme,
- Un ticket d’entrée de 3 000 €, peu adapté aux petits portefeuilles,
- Un historique encore court, sans recul sur un cycle immobilier complet,
- Une exposition aux risques climatiques, propre aux zones ultramarines.
Notre verdict sur la SCPI Elevation Tertiom
Notre avis sur Élevation Tertiom est globalement très positif.
Selon nous, cette SCPI coche de nombreuses cases rarement réunies simultanément/ À savoir un rendement très élevé, l’absence de frais de souscription, un plein-emploi locatif, et une expertise terrain réelle sur une zone de niche que peu de gestionnaires maîtrisent aussi finement. Le positionnement ultramarin, souvent délaissé par les grands acteurs, constitue ici un véritable avantage compétitif, tant en matière de rendement que de sourcing d’actifs.
Nous apprécions particulièrement la décote actuelle sur le prix de la part, qui renforce l’intérêt d’un investissement aujourd’hui, ainsi que la capacité du gestionnaire à maintenir un TOF de 100 % malgré une collecte très dynamique. Cela témoigne d’une exécution opérationnelle très solide.
En revanche, Élevation Tertiom reste une SCPI à manier avec discernement. La concentration géographique et le niveau élevé des frais de gestion en cas de surperformance imposent d’adopter une logique de long terme. Et, idéalement, d’intégrer cette SCPI dans une allocation diversifiée, plutôt que comme support majeur.
En résumé, Élevation Tertiom nous semble être un excellent moteur de rendement, particulièrement pertinent pour les investisseurs avertis en recherche de diversification.
Histoire et vision de la SCPI Elevation Tertiom
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Elevation Tertiom une opportunité intéressante aujourd'hui.
Elevation Tertiom, qu'est-ce que c'est ?
La genèse de la SCPI Élevation Tertiom repose sur un constat macroéconomique simple, mais souvent ignoré par les acteurs institutionnels classiques. Les territoires ultramarins français souffrent d'un déficit structurel d'immobilier professionnel de qualité. Ce, alors même que leur dynamisme démographique et économique reste soutenu.
C’est pourquoi Élevation Capital Partners, société de gestion agréée par l'AMF et filiale du Groupe Inter Invest, a lancé ce véhicule en juillet 2024. Une évidence, puisque Inter Invest, fort d'une présence ininterrompue de plus de 33 ans en Outre-mer, bénéficie d'une connaissance intime des tissus locaux. Ce qui lui permet de sourcer des actifs « off-market » avec une précision chirurgicale.
L'objectif initial était de proposer aux épargnants un produit de rendement pur, décorrélé des cycles immobiliers parisiens ou européens, tout en profitant des barrières à l'entrée élevées de ces marchés insulaires. Et le besoin était réel, à en juger par le succès immédiat du support, dès les premiers mois de commercialisation. Ce succès repose selon nous en grande partie sur la réputation de sa maison mère, Inter Invest, qui gère déjà plus de 800 millions d'euros d'actifs et dispose d'équipes de gestion implantées physiquement à La Réunion, en Guadeloupe, en Martinique et en Guyane.
Une proximité qui permet non seulement une gestion locative réactive mais aussi une surveillance accrue de l'état technique des bâtiments face aux risques climatiques spécifiques à ces zones.
La stratégie d'investissement de Elevation Tertiom
La stratégie de la SCPI repose sur l'acquisition d'actifs tertiaires neufs ou récents via des montages en VEFA et des baux BEFA. Cette approche permet de garantir des bâtiments aux normes environnementales les plus strictes, un point crucial pour la pérennité du patrimoine ultramarin.
La répartition géographique de la SCPI Elevation Tertiom
Voici les marchés géographiques ciblés par Élevation Tertiom :
- La Réunion (75 % du protefeuille) : Un marché mature où la demande locative est quatre fois supérieure à l'offre disponible.
- Guadeloupe (12 % du portefeuille) : Un hub administratif majeur offrant des opportunités dans les bureaux premium.
- Nouvelle-Calédonie (8 % du portefeuille) : Une zone permettant d'aller chercher des rendements bruts records dépassant parfois 13 %.
- Martinique (5 % du portefeuille) : Un territoire en pleine expansion tertiaire avec des besoins logistiques accrus.
- Guyane et Pacifique : la SCPI ne détient pas encore de biens sur ces territoires, mais l’objectif est d’y acquérir des unités stratégiques, puisqu’il s’agit de zones à forte croissance démographique, avec des besoins logistiques.
Le choix d'investir massivement à La Réunion s'explique par la solidité de l'économie locale et la présence de grands groupes nationaux cherchant des surfaces modernes. Par exemple, le projet « Kanopée Boutiques » à La Possession illustre parfaitement cette stratégie : un ensemble commercial de plus de 5 000 m² loué à 85 % avant même sa livraison, avec Carrefour comme locataire principal.
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Elevation Tertiom
Élevation Tertiom ne cherche pas nécessairement des méga-complexes, mais plutôt une granularité fine. En somme, des unités de taille moyenne (entre 1 et 5 millions d'euros) situées sur des emplacements de premier ordre. Cette approche permet de mutualiser les risques locatifs tout en offrant une flexibilité accrue pour d'éventuels arbitrages futurs. Pour chaque type de bien, une justification précise est apportée :
- Commerces (72 % du portefeuille) : Ils bénéficient d'une zone de chalandise protégée par l'insularité, rendant la concurrence de l'e-commerce moins féroce qu'en métropole.8
- Bureaux (28 % du portefeuille) : La demande est portée par la modernisation des services publics et l'arrivée de sociétés de conseil et de technologie nécessitant des espaces climatisés et connectés,
- Des locaux d’activité et des résidences gérées pourront également être acquises en cas d’opportunité respectant les critères de la SCPI.
Précisons également que, de par l’attention portée par Inter Invest aux critères ESG, Élevation Tertiom a été labellisée ISR un an tout juste après sa création. Une vraie réussite, qui valorise clairement le parc immobilier de la SCPI.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Elevation Tertiom
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Elevation Tertiom :
Taux de distribution cible
Pour l'année 2025, Élevation Tertiom a pulvérisé ses objectifs initiaux en délivrant un taux de distribution de 8,25 % net de frais de gestion. Ce rendement, bien supérieur à la moyenne du marché des SCPI diversifiées (environ 5,8 % en 2025), place le véhicule parmi les plus performants du paysage français. Rien qu’au dernier trimestre 2025, le dividende s'est élevé à 5,15 € brut par part, soit une performance de 2,5 % en trois mois.
Élevation Capital Partners confirme, via ces résultats, la capacité de sa SCPI à transformer ses acquisitions à haut rendement en revenus concrets pour les associés.
Notez également que la périodicité des versements est mensuelle, une liquidité de revenu bienvenue pour les épargnants qui investissent à crédit. Quant au délai de jouissance, il est ici fixé au premier jour du quatrième mois suivant la souscription.
Capitalisation
Au 31 décembre 2025, la capitalisation d'Élevation Tertiom s'élève à 30,1 millions d'euros, contre environ 18 millions d'euros un an plus tôt. Une croissance de plus de 67 % sur douze mois, qui témoigne d'une collecte très dynamique, avec une accélération marquée au quatrième trimestre 2025 (+19 % en trois mois).
Malgré cette expansion, la SCPI reste un véhicule “à taille humaine”, ce qui constitue selon notre analyse un avantage stratégique. Sa petite taille lui permet d'être sélective et d'acquérir des actifs de petite à moyenne taille, un segment souvent délaissé par les “SCPI milliardaires”, mais qui offre les meilleurs taux de rentabilité.
Pour vous, en tant qu’investisseur, cette capitalisation représente une mutualisation des risques encore en construction.
TRI (10 ans)
Le Taux de Rendement Interne (TRI) cible communiqué par Élévation Capital Partners est de 9 % sur un horizon de 10 ans. C’est tout simplement énorme, mais réaliste au regard des performances actuelles (8,25 % de distribution) et de la décote constatée sur le prix des parts (nous y reviendrons).
Nous estimons donc que cet objectif est réalisable, puisque le TRI englobe la distribution annuelle et la revalorisation potentielle du patrimoine. Dans un contexte où le foncier ultramarin s'apprécie mécaniquement du fait de sa rareté, ce rendement cible est clairement atteignable.
Taux d'occupation financier
Le Taux d'Occupation Financier (TOF) d’Élevation Tertiom se maintient à un niveau exceptionnel de 100 %. Cette réussite témoigne de la qualité de la gestion locative. Précisons que sur une majorité de bien, cette gestion est déléguée à des experts locaux comme Inovista.
Par ailleurs, la SCPI sécurise des baux de longue durée, avec une période ferme moyenne de 7,1 ans. Cela offre une visibilité sécurisante sur les flux de loyers.
Ce que nous apprécions clairement ici, c’est que même en phase de forte collecte, le gestionnaire parvient à maintenir ce plein-emploi locatif. Et ce, grâce à un pipeline d'acquisitions rigoureusement synchronisé avec l'entrée des nouveaux capitaux.
Combien coûte une part de SCPI Elevation Tertiom ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix de souscription d'Élevation Tertiom est actuellement fixé à 200 € par part.
Ce prix est directement lié à la valeur de reconstitution, qui représente la valeur réelle des actifs augmentée des frais d’acquisition. Au 30/09/20215, cette valeur s'élevait à 212,14 €. ce qui signifie que vous achetez aujourd'hui vos parts avec une décote très attractive de plus 6 %.
Selon nous, cette décote constitue une véritable aubaine pour l'investisseur, car elle offre une protection contre d'éventuelles fluctuations de marché et un potentiel de revalorisation mécanique du prix de part à court / moyen terme.
Cependant, le minimum de souscription est malheureusement fixé à 15 parts, soit un investissement de 3 000 €. Ce ticket d'entrée est selon nous élevé, surtout lorsqu’on le met en perspective avec la stratégie de niche de la SCPI. Un investisseur disposant d’un capital restreint (par exemple entre 5 000 € et 10 000) ne pourrait donc pas investir 3 000 € sur Élevation Tertiom et maintenir une diversification satisfaisante. A moins, bien entendu, d’investir à crédit, ce qui est tout à fait possible (nous y reviendrons).
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Elevation Tertiom :
Élevation Tertiom se distingue par un modèle sans frais de souscription (0 %). Cela signifie que 100 % de votre capital est investi dès le premier jour.
En contrepartie, la commission de gestion annuelle est bien plus élevée que la moyenne du marché, avec des paliers indexés sur la performance : 12 % TTC des loyers si la rentabilité est inférieure à 7,5 %, et 24 % TTC au-delà. Des frais de retrait de 6 % s'appliquent également si vous revendez vos parts avant 5 ans.
Notre analyse sur ces frais est nuancée. Si le taux de gestion de 24 % sur les actifs à haut rendement peut paraître élevé, il est la contrepartie logique de l'absence de frais d'entrée. Mais malgré l’alignement d’intérêt entre la SCPI et l’investisseur, “cela fait beaucoup”. Car si les frais de souscription sont subis une fois, la commission de gestion, elle, s’applique tous les ans. Et pour peu que la performance, une année, soit “juste au dessus” des 7,5%, les 24 % représenteraient alors un prélèvement significatif qui éloignerait le support de son TRI cible.
Mais pour tempérer ce propos, le rendement distribué (8,25 %) est déjà net de ces frais, ce qui souligne d’autant plus le rendement exceptionnel de cette SCPI.
Perspectives de la SCPI Elevation Tertiom
Nous estimons que les perspectives d'Élevation Tertiom sont excellentes grâce à son positionnement de "pure player" en Outre-mer.
Son avantage concurrentiel est, sur ce plan, indéniable. Il réside clairement dans sa maîtrise totale des marchés ultramarins, où la concurrence des SCPI métropolitaines est quasi inexistante. Élevation Tortium dispose donc d’une avance certaine, et d’une expertise unique sur des marchés encore difficilement accessibles à l’épargnant français.
Et pour 2026, la continuité stratégique est assurée avec un pipeline d'acquisitions ciblant Saint-Martin et la Guyane, des zones à fort potentiel de croissance économique et démographique.
Selon nous, la rareté foncière structurelle de ces territoires garantit une pérennité des valeurs locatives. L'indexation des baux sur l'inflation et la qualité des locataires (MAAF, Carrefour, Super U) devraient permettre de maintenir un taux de distribution supérieur à 8 %.
La montée en puissance du label ISR renforcera également l'attractivité de la SCPI auprès des investisseurs institutionnels, assurant une collecte fluide et une diversification du patrimoine toujours plus robuste.
Il y a-t-il des risques ?
Comme tout placement immobilier, Élevation Tertiom comporte des risques dont vous devez avoir conscience avant d’investir.
Le risque de concentration géographique est le plus évident. En investissant exclusivement dans les DROM-COM, la SCPI est exposée aux cycles économiques locaux et à d'éventuels changements réglementaires ou fiscaux spécifiques à ces territoires.
Le risque environnemental (cyclones, séismes) est également présent, bien qu'atténué par des audits techniques rigoureux et des polices d'assurance multirisques.
Le risque de liquidité est une autre composante importante, comme pour toute SCPI. Les parts ne sont pas cotées, et lorsque vous souhaitez revendre vos part, il faut que cela corresponde au besoin d’un acheteur sur le marché secondaire.
Et dernière chose à préciser, Élevation Tertiom n'a pas encore traversé de cycle immobilier complet. Ce qui appelle à une prudence relative quant à la pérennité des rendements records actuels.
Puis-je investir sur la SCPI Elevation Tertiom via mon assurance vie ou PER ?
Élevation Tertiom est actuellement éligible au sein du Plan d'Épargne Retraite « Mon PER » distribué par Inter Invest, la “maison mère”. L'intérêt majeur est ici fiscal : les versements effectués pour acheter les parts de SCPI sont déductibles de votre revenu imposable (dans la limite des plafonds en vigueur). Cela réduit immédiatement votre imposition tout en préparant votre retraite avec un rendement brut de plus de 8 %.
Mais pour ce qui est de l’assurance vie, nous n’avons pas recensé, à l’heure où nous écrivons ces lignes, de contrats qui référencent Élevation Tertiom. Cela viendra sûrement un jour, dès que la SCPI aura atteint une taille critique en termes de capitalisation.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Elevation Tertiom ?
Le recours au crédit pour acquérir des parts d'Élevation Tertiom peut être judicieux pour bénéficier de l'effet de levier financier.
Avec un taux de distribution de 8,25 % en 2025, le différentiel avec les taux de crédit actuels (souvent compris entre 4 % et 4,5 % en janvier 2026) reste très favorable à l'investisseur. En finançant votre investissement par l'emprunt, vous utilisez les loyers versés par la SCPI pour rembourser vos mensualités.
L'avantage fiscal est également notable : les intérêts de l'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, diminuant ainsi l'assiette d'imposition de vos dividendes.
Attention toutefois à bien calibrer votre capacité de remboursement, car la performance de la SCPI n'est pas garantie et le prêt doit être honoré en toutes circonstances !