Immobilier d'entreprises en France
Avis Cap Foncières & Territoires : la SCPI régionale aux rendements solides
Cap Foncières & Territoires est une SCPI de rendement à capital variable, centrée exclusivement sur les régions françaises. Elle est d’ailleurs née de la fusion de trois SCPI régionales en 2019.
On a donc ici un support qui mise sur l’immobilier d’entreprise de proximité, dans des métropoles dynamiques hors de Paris, propose un rendement attractif (6,24 % en 2024), et progresse sur son engagement ESG. Lorsque l’on ajoute à cela l’augmentation récurrente du prix de part, le tableau global semble tentant, et séduit d’ailleurs de plus en plus d’épargnants.
Mais qu’en est-il vraiment en pratique ?
Indicateurs clés
Notre avis sur la SCPI Cap Foncières et Territoires en résumé
Cap Foncières et Territoires est l’une des SCPI les plus prometteuses de ces prochaines années et notre avis est positif ! Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette SCPI :
Les avantages à investir sur la SCPI Cap Foncières et Territoires
- Un rendement nettement supérieur à la moyenne (6,24 % en 2024),
- La progression régulière de ce rendement sur les dernières années,
- Une stratégie régionale assumée et cohérente, qui permet d’investir sur des marchés moins concurrentiels que l’Île-de-France et d’acquérir des actifs à des prix attractifs,
- Une très bonne qualité locative, avec un taux d’occupation financier élevé (97,07 % à mi-2025)
- Des locataires solides (Mazars, France Travail, etc),
- Un prix de souscription “décoté”, inférieur de 5 % à la valeur de reconstitution,
- Des frais inférieurs à la moyenne du marché, tant à l’entrée (9,6 % TTC) qu’en gestion (9,6 % TTC), ce qui préserve le rendement net,
- Un délai de jouissance de seulement 4 mois,
- Une diversification interne réelle, avec plus de 118 locataires, malgré une capitalisation encore modeste,
- Une orientation progressive vers l’immobilier durable.
Les désavantages à investir sur la SCPI Cap Foncières et Territoires
- Une concentration géographique exclusive à la France, qui expose la SCPI aux cycles économiques nationaux sans amortisseur international,
- Une forte exposition à l’immobilier d’entreprise (plus de 50 % du portefeuille),
- Une capitalisation encore limitée (environ 106 M€), inférieure à celle des grandes SCPI de rendement, ce qui réduit la mutualisation des risques,
- Un rendement trimestriel, moins adapté aux stratégies d’investissement à crédit pour les profils recherchant des flux mensuels.
Notre verdict sur la SCPI Cap Foncières et Territoires
Notre avis sur Cap Foncières & Territoires est clairement positif.
Selon nous, cette SCPI coche de nombreuses cases importantes : rendement élevé et régulier, gestion rigoureuse, frais contenus, prix de part inférieur à la valeur de reconstitution, et surtout une qualité locative indéniable. Son positionnement régional, souvent perçu comme un risque, constitue en réalité un véritable levier de performance, à condition d’être utilisé comme un outil de diversification au sein d’une allocation SCPI plus large.
Nous apprécions particulièrement la discipline de la société de gestion, qui privilégie la création de valeur réelle plutôt que la croissance à tout prix, comme en témoigne l’augmentation du prix de part dans un contexte de marché pourtant tendu.
En revanche, Cap Foncières & Territoires ne doit pas être envisagée comme une SCPI « cœur de portefeuille » unique. Sa concentration géographique et sectorielle impose une allocation mesurée, en complément de SCPI plus diversifiées ou internationales.
En résumé, il s’agit selon nous d’une excellente SCPI de rendement régionale, à fort potentiel, parfaitement adaptée aux investisseurs recherchant du revenu et acceptant une exposition ciblée, dans une logique de diversification intelligente et maîtrisée.
Histoire et vision de la SCPI Cap Foncières et Territoires
Explorons à présent la vision qui fait de la SCPI Cap Foncières et Territoires une opportunité intéressante aujourd'hui.
Cap Foncières et Territoires, qu'est-ce que c'est ?
Cap Foncières & Territoires, c’est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2019, à la suite de la fusion de trois SCPI régionales. À l’origine, ces trois SCPI étaient pilotées par la même société de gestion, Foncières et Territoires, dirigée par Frédéric Durand (sous le nom FD Patrimoine). Voici les trois anciennes dénominations :
- Nord Est Horizon,
- Rhône-Alpes Méditerranée,
- Et Ouest Cap Atlantique.
Depuis la fusion, Cap Foncières & Territoires est la seule SCPI gérée par cette société indépendante, qui lui dédie toute son expertise.
Ici, le credo est simple : délivrer un rendement locatif élevé tout en préservant la pérennité du patrimoine. C’est ainsi qu’en ce début d’année 2026, la capitalisation atteint environ 106 M€, avec un rendement distribué 2024 qui s’élève à 6,24 %, un niveau de performance tout à fait remarquable parmi les SCPI régionales.
La stratégie d'investissement de Cap Foncières et Territoires
Cap Foncières & Territoires mise sur une stratégie territoriale assumée en ciblant exclusivement les régions françaises, des marchés immobiliers dynamiques de province moins concurrentiels qu’en Île-de-France.
La répartition géographique de la SCPI Cap Foncières et Territoires
Ainsi, pour ce qui est des zones géographiques, la SCPI est principalement concentrée sur les régions Nord-Est (Lille), Grand Ouest (Nantes) et Rhône-Alpes Méditerranée (Lyon, Marseille).
D’autres métropoles peuvent très bien être ciblées, la SCPI n’excluant pas du tout les acquisitions opportunistes sur des territoires dynamiques (Nancy, Rennes, Toulouse, etc).
La répartition par classe d'actifs de la SCPI Cap Foncières et Territoires
Le patrimoine de la SCPI est diversifié, même si nous notons une nette domination des immeubles de bureaux. Voilà l’allocation par type de biens :
- Bureaux (52 %) : principalement des immeubles de bureaux en régions,
- Locaux d’activité (22 %) : ici, la SCPI vise des zones logistiques, boostées par l’essor du e-commerce, et des ateliers,
- Commerces (19 %) : des actifs commerciaux urbains et periurbains,
- Et quelques actifs spécialisés (centres de formation, résidences gérées, etc).
Notons que plusieurs des immeubles et biens détenus par Cap Foncières & Territoires sont à usages mixtes, et peuvent par exemple à la fois comprendre des bureaux, et des locaux d’activité.
Nous apprécions particulièrement la qualité des locataires sélectionnés, qui comprennent de grands noms comme Mazars ou encore France Travail.
De manière générale, nous trouvons que cette focalisation multi-régionale est très saine, et permet à Cap Foncières & Territoires d’acquérir des actifs à des prix attractifs délaissés par les grands fonds nationaux. Il s’agit selon nous d’un positionnement très pertinent. Alors bien sûr, on pourrait clairement évoquer un risque de concentration, étant donné que tous les biens sont en France. Mais c’est justement ce qui fait de cette SCPI, de notre point de vue, un excellent outil de diversification.
D’ailleurs, le risque est tout de même réparti sur différents bassins économiques. Et cela semble fonctionner, puisque la SCPI a jusqu’ici versé un rendement supérieur à la moyenne des “SCPI de régions”.
Enfin, précisons que la SCPI oriente progressivement son portefeuille vers des immeubles récents et éco-performants (démarche ESG en cours), preuve d’une vision de long terme.
Par type d'actif
Détails techniques
Performance et chiffres clés de la SCPI Cap Foncières et Territoires
Découvrez les performances et les chiffres clés de la SCPI Cap Foncières et Territoires :
Taux de distribution cible
En 2024, Cap Foncières & Territoires a délivré un taux de distribution de 6,24 %, nettement au-dessus de la moyenne du marché (autour de 5 %). Ce taux progresse régulièrement ces dernières années, signe d’une hausse continue des revenus distribués.
Notez que les dividendes sont versés chaque trimestre, ce qui peut être dérangeant si vous investissez à crédit (nous y reviendrons).
Point positif cependant, les parts entrent en jouissance après 4 mois, sur un marché où l'immense majorité des SCPI vous verseront vos premiers loyers après 6 mois.
Capitalisation
La capitalisation de Cap Foncières & Territoires atteint environ 106 M€ fin 2025, en progression rapide (elle franchissait les 90 M€ un an plus tôt).
Soyons clairs, cela reste très modeste comparé aux plus grosses SCPI du marché, mais avec près de 2 000 associés au compteur, la collecte témoigne tout de même d’un engouement croissant des épargnants.
TRI (10 ans)
Cap Foncières et Territoires ne communique pas sur un TRI Cible, mais le TRI atteint jusqu’ici donne une bonne mesure du potentiel de ce support.
Sur 5 ans, le taux de rendement interne (TRI) annualisé de la SCPI s’établit à 6,05 % (au 31/12/2024). Cet indicateur, intégrant loyers et revalorisations du prix de part, se révèle supérieur au seul taux de distribution.
Une preuve que la création de valeur va au-delà des dividendes, et que Cap Foncières & Territoires a généré une performance solide sur la durée. Car rappelons-le, un prix de part qui augmente, c’est la valeur de l’actif qui progresse !
Taux d'occupation financier
Le taux d’occupation financier se maintient à un niveau excellent (environ 97,07 % à mi-2025), ce qui signifie que presque tout le parc immobilier est loué.
Ce quasi plein-emploi reflète la qualité des actifs (bureaux bien situés) et des locataires (grandes entreprises, administrations), ainsi que l’efficacité de la gestion locative. Ce taux est très représentatif, selon nous, de l’expertise de Foncières et Territoires, la société de gestion, car les bien choisis attirent effectivement des locataires qualitatifs.
Combien coûte une part de SCPI Cap Foncières et Territoires ?
Pour comprendre la valeur d'une part de SCPI, il est tout d'abord important d'appréhender sa « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution d'une SCPI correspond au coût théorique pour reconstruire entièrement son patrimoine immobilier.
C'est-à-dire la valeur des immeubles, augmentée des frais d'acquisition (notaire, travaux, taxes, etc), le tout divisé par le nombre de parts. Elle sert donc de référence pour apprécier si le prix de la part est cohérent par rapport à la valeur réelle du patrimoine.
Évolution du prix de la part
Le prix de souscription par part est actuellement de 260 €. Et bonne surprise de ce côté là, il est de 5% inférieur à la valeur de reconstitution de la SCPI (valeur totale du patrimoine immobilier divisée par le nombre de parts), qui est de 273,71€.
Ce qui signifie que si vous investissez aujourd’hui, vous achetez l’actif en dessous de son prix de marché. Une aubaine, en quelque sorte. D’autant que le prix de la part a déjà été augmenté fin 2024, signe de la bonne santé de la SCPI.
Si ces indicateurs vous font envisager d’investir sur Cap Foncières et Territoires, sachez que le minimum de souscription s’élève à 4 parts, soit 1 040 €.
Les frais
Voici les principaux frais de la SCPI Cap Foncières et Territoires :
Cap Foncières & Territoires applique des frais dans la moyenne basse du marché.
En effet, alors que la plupart des SCPI appliquent des frais autour de 12% lors de la souscription, ceux de Cap Foncières & Territoires s’établissent à 8 % HT (soit 9,6 % TTC), inclus dans le prix de la part (prix de retrait : 239,20 € pour une part à 260 €). Les frais de gestion annuels s’élèvent à 9,6 % TTC des loyers bruts encaissés, prélevés avant distribution des dividendes (bonne nouvelle, le rendement annoncé est donc net de ces frais). Là encore, c’est en dessous de la moyenne.
De manière globale, les frais de Cap Foncières & Territoires s’avèrent donc plutôt raisonnables. La société de gestion ponctionne ainsi relativement moins sur les loyers, préservant d’autant le rendement net pour le porteur de parts.
Nous sommes donc très satisfaits sur ce point, car la ponction moyenne sur le marché s’est en quelque sorte imposée de manière assez dogmatique dans le paysage des SCPI, et il est bon de constater qu’un acteur propose une petite rupture à ce niveau. Car même si les frais importants n’empêchent pas les SCPI concurrentes de verser des dividendes très corrects, ils pourraient clairement poser problème en cas de tension sur le secteur immobilier français.
Perspectives de la SCPI Cap Foncières et Territoires
Cap Foncières & Territoires s’appuie sur des bases solides selon nous. Son positionnement régional lui permet de cibler des acquisitions offrant des rendements élevés dans des zones où la concurrence reste limitée. Les SCPI focalisées sur le marché national prospectent en effet, pour une grande partie de leur portefeuille, en région parisienne. Cap Foncières & Territoires n’a pas hésité à cibler des biens “boudés” par la concurrence, sur des agglomérations plus petites, comme Nancy, ou Metz, ou encore l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans la Vienne.
En 2025, la SCPI a d’ailleurs continué d’étoffer son portefeuille avec de nouveaux actifs stratégiques acquis dans ces mêmes métropoles secondaires.
On notera également l’orientation de plus en plus marquée vers l’immobilier durable, qui devrait contribuer à valoriser le patrimoine sur le long terme.
Selon nous, Cap Foncières & Territoires est très bien armée pour maintenir un taux de distribution attractif dans les prochaines années, sous réserve d’un dynamisme économique régional favorable.
Il y a-t-il des risques ?
Comme toute SCPI, Cap Foncières & Territoires n’est pas exempte de risques.
Son exposition est concentrée sur la France et exclusivement sur l’immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activité). Ainsi, une conjoncture régionale ou nationale défavorable, ou un recul de la demande, pourrait nettement peser sur ses loyers et la valeur de ses immeubles.
Nous envisageons donc ce type de SCPI comme de formidables outils de diversification, auxquels il faut allouer une part raisonnable au sein d’une allocation SCPI variée.
Nous tenons toutefois à tempérer notre propos quant à ces risques, puisqu’en interne, Cap Foncières & Territoire a su varier au maximum son portefeuille, avec plus de 118 locataires, ce qui est très satisfaisant au vu de la capitalisation relativement modeste de cette SCPI.
Citons enfin le risque de liquidité (qui n’est pas propre à cette SCPI) : la revente de vos parts dépendra, comme souvent, de l’arrivée de nouveaux acheteurs. En cas de crise immobilière, la revente de vos parts pourrait donc prendre plus de temps.
Puis-je investir sur la SCPI Cap Foncières et Territoires via mon assurance vie ou PER ?
Oui, c’est possible via certains contrats d’assurance-vie qui référencent cette SCPI (par exemple le contrat UNEP Evolution). Investir via une assurance-vie vous permettra de profiter de la fiscalité avantageuse de l’enveloppe (les loyers capitalisés ne sont pas imposés).
En contrepartie, l’assureur vous prélèvera des frais, et le rendement versé pourra donc être légèrement inférieur à celui d’une détention en direct.
Pour ce qui est du PER, à l’heure où nous écrivons ces lignes, Cap Foncières & Territoires n’est pas éligible. Les PER proposent peu de SCPI dans leurs supports, et Cap Foncières et Territoires n’en fait pas partie.
Puis-je emprunter pour investir sur la SCPI Cap Foncières et Territoires ?
Oui, il est possible d’investir sur Cap Foncières & Territoires à crédit.
L’idée, ici, est de profiter de l’effet de levier. Si le taux de rendement de Cap Foncières & Territoires (environ 6 %) dépasse le taux d’emprunt, votre rentabilité augmentera.
De plus, les intérêts de votre prêt seront déductibles des revenus fonciers, ce qui réduira mécaniquement votre fiscalité.
Toutefois, il conviendra d’emprunter avec prudence. Car si les rendements d’une SCPI ne sont jamais garantis, vos mensualités de crédit, elles, sont inévitables. Veillez donc à garder une marge de sécurité et d’envisager cet investissement sur le long terme.